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健全公共基礎(chǔ)設(shè)施，做為改善人居環(huán)境的重要環(huán)節(jié)，是舊村改造新項(xiàng)目務(wù)必承擔(dān)的重要工作之一。從稅務(wù)整體規(guī)劃視角看，舊村改造新項(xiàng)目公共基礎(chǔ)設(shè)施土地的差異供地方式，將對(duì)項(xiàng)目的最終稅賦及其盈利造成影響，文中從土地增值稅考慮，根據(jù)如下所示簡(jiǎn)單化實(shí)例進(jìn)行探討剖析。

某舊村改造新項(xiàng)目，預(yù)估更新改造成本費(fèi)150,00萬(wàn)余元，可獲得三個(gè)股權(quán)融資土地，規(guī)劃用途分別是居住用地、院校商業(yè)用地與商住用地，在其中方案住房土地、院校土地于第一期開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，商業(yè)服務(wù)土地于第二期開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，住房土地與商業(yè)地塊基本建設(shè)結(jié)束后所有對(duì)外開(kāi)放市場(chǎng)銷(xiāo)售，預(yù)估銷(xiāo)售單價(jià)分別是6萬(wàn)余元和3萬(wàn)元，預(yù)估總銷(xiāo)售額分別是330,000萬(wàn)余元和165,000萬(wàn)余元，院校土地在建成后需按規(guī)定免費(fèi)移交給政府機(jī)構(gòu)。各地塊規(guī)劃信息內(nèi)容如下所示。

因?yàn)閷W(xué)校屬于不能售新項(xiàng)目，更新改造行為主體計(jì)劃將院校土地劃入到其他股權(quán)融資土地，現(xiàn)有在二種合并方式。

第一種方法，將院校劃入到住房土地，一起獲得土地使用證，合并后住房土地總占地面積為18,250㎡，商業(yè)服務(wù)土地占地總面積10,000㎡。

第二種方法，將院校劃入商業(yè)服務(wù)土地，合并后商業(yè)服務(wù)土地總占地面積1,8250㎡，住房土地占地總面積10,000㎡。

最先，剖析不一樣供地方式中的土地資源成本分配方式。依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]第6號(hào))第九條要求，分期付款開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，土地成本可按照占地總面積占比開(kāi)展平攤。

次之，有關(guān)學(xué)校項(xiàng)目是不是分派土地成本難題，依據(jù)《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地資源增值稅清算管理方法有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第四條第(五)項(xiàng)的規(guī)定，是好幾個(gè)建筑項(xiàng)目共同的成本，應(yīng)按照結(jié)算新項(xiàng)目可售總建筑面積占有率或其它有效方式進(jìn)行分配。因?yàn)樵盒Ｗ鰹楣不A(chǔ)設(shè)施，不屬可售新項(xiàng)目，按照規(guī)定并不分派土地成本，因而院校核算成本費(fèi)所產(chǎn)生的公共性配套設(shè)施費(fèi)僅為學(xué)校項(xiàng)目的建造成本，總計(jì)4,950萬(wàn)余元。

現(xiàn)假定公共性配套設(shè)施費(fèi)依照可售總建筑面積占比在住房土地和商業(yè)土地開(kāi)展平攤，與此同時(shí)，為優(yōu)化剖析，銷(xiāo)售費(fèi)用選用測(cè)算扣減方法，加計(jì)扣除比例總計(jì)為30%，且未考慮到與出讓建筑項(xiàng)目有關(guān)的稅費(fèi)等其他扣除項(xiàng)目。不一樣供地方式中的成本歸集狀況如下所示。

依據(jù)《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地資源增值稅清算管理方法有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第一條的規(guī)定，分期付款開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)下，土地增值稅以分期付款新項(xiàng)目為結(jié)算企業(yè)。

因而，本項(xiàng)目中住房土地與商業(yè)地塊分期付款開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，應(yīng)按規(guī)定開(kāi)展分離結(jié)算。現(xiàn)依據(jù)上述不一樣供地方式的銷(xiāo)售額、成本歸集情況等，各自測(cè)算2個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅，數(shù)值如下所示。

從上述數(shù)值能夠看見(jiàn)，校園內(nèi)土地不一樣供地方式下，此項(xiàng)目銷(xiāo)售額與扣除項(xiàng)目額度均保持一致，可是因供地方式的差別造成各開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)分期的占地總面積占比存在差異，從而影響各開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)分期的土地資源成本分配額度，進(jìn)而導(dǎo)致土地增值稅造成23,450萬(wàn)余元的差別。

通過(guò)上述簡(jiǎn)單化實(shí)例，提示各位朋友們，因舊村改造項(xiàng)目中公共基礎(chǔ)設(shè)施的建立規(guī)模較大，需高度重視公共基礎(chǔ)設(shè)施整體規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目最后稅賦及利潤(rùn)的危害。

舊村改造實(shí)務(wù)中團(tuán)體物業(yè)管理租賃支配權(quán)出讓稅收難題討論

在舊村改造環(huán)節(jié)中，參加改造的企業(yè)為了加速推進(jìn)更新改造實(shí)際效果，有可能在未取得更新改造法律主體以前，以自身(或關(guān)聯(lián)企業(yè))為名與團(tuán)體物業(yè)管理承租人簽署租賃權(quán)利與義務(wù)轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理剩下租賃限期，以實(shí)現(xiàn)操縱物業(yè)的目地。在這里交易中，租賃支配權(quán)購(gòu)買(mǎi)方通常會(huì)支付原承租人一定額度費(fèi)用作為補(bǔ)償。小編在實(shí)務(wù)中接受過(guò)公司咨詢：租賃支配權(quán)購(gòu)買(mǎi)方在這里交易中是否需要規(guī)定出讓方就得賠償花費(fèi)給予稅票以做為所得稅的稅前扣除憑證?下面我們對(duì)于此事難題進(jìn)行分析、討論。

實(shí)例：

A企業(yè)向村聯(lián)社租用某工業(yè)廠房(集體土地上的工業(yè)廠房物業(yè)管理)，承諾租賃期3年并已租賃2年，剩下1年租賃期。在舊村改造環(huán)節(jié)中，某參加改造的C企業(yè)(尚未獲得更新改造法律主體)，由其關(guān)聯(lián)企業(yè)(通稱(chēng)“B企業(yè)”)計(jì)劃與A企業(yè)簽署“租賃權(quán)利與義務(wù)歸納轉(zhuǎn)讓合同”，承諾：A公司將剩下1年租賃期限有關(guān)權(quán)利與義務(wù)轉(zhuǎn)讓給B企業(yè)，與此同時(shí)，B公司向A企業(yè)付款一筆賠償費(fèi)500萬(wàn)余元(包含機(jī)器設(shè)備搬遷補(bǔ)償、停工停產(chǎn)賠償、剩下室內(nèi)裝修殘留賠償)。該協(xié)議簽訂后，B公司與村聯(lián)社就剩余期限再次簽訂了租賃合同，A公司與村聯(lián)社簽訂了租用合同解除協(xié)議。

一、賠償費(fèi)開(kāi)支在哪種前提下必須憑稅票作為企業(yè)所得稅扣除憑據(jù)?

我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公布《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告（我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2018年第28號(hào)）：

第九條 公司在地區(qū)所發(fā)生的開(kāi)支新項(xiàng)目歸屬于所得稅應(yīng)稅項(xiàng)目(下稱(chēng)“應(yīng)稅項(xiàng)目”)的，另一方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其開(kāi)支以稅票(包含按規(guī)定由稅務(wù)行政機(jī)關(guān)代開(kāi)票的發(fā)票)做為稅前扣除憑證;他人為依規(guī)不用申請(qǐng)辦理稅務(wù)備案的單位或是從業(yè)小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的個(gè)人，其開(kāi)支以稅務(wù)行政機(jī)關(guān)代開(kāi)票的發(fā)票或是收款收據(jù)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)憑據(jù)做為稅前扣除憑證，轉(zhuǎn)賬憑證應(yīng)注明收款單位名字、本人姓名及身份證號(hào)碼、開(kāi)支新項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。

小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的判定標(biāo)準(zhǔn)是自己從業(yè)應(yīng)稅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額不得超過(guò)所得稅相關(guān)政策規(guī)定的個(gè)稅起征點(diǎn)。

第十條 公司在地區(qū)所發(fā)生的開(kāi)支新項(xiàng)目不屬應(yīng)稅項(xiàng)目的，另一方為單位的，以另一方開(kāi)具的稅票以外的其他外界憑據(jù)做為稅前扣除憑證;另一方為個(gè)人，以內(nèi)部結(jié)構(gòu)憑據(jù)做為稅前扣除憑證。

公司在地區(qū)所發(fā)生的開(kāi)支新項(xiàng)目雖不屬應(yīng)稅項(xiàng)目，但按稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局要求能夠開(kāi)發(fā)票的，能夠稅票做為稅前扣除憑證。

依據(jù)上述現(xiàn)行政策，分辨公司地區(qū)開(kāi)支是否需要憑稅票開(kāi)展所得稅抵扣的關(guān)鍵是分辨此筆開(kāi)支新項(xiàng)目是否屬于“所得稅應(yīng)稅項(xiàng)目”，具體到文中實(shí)例，B公司在判斷是否應(yīng)要求A公司提供500萬(wàn)賠償金的發(fā)票做為所得稅抵扣根據(jù)時(shí)，重點(diǎn)在于分辨此筆開(kāi)支是否屬于所得稅應(yīng)稅項(xiàng)目。假如此項(xiàng)開(kāi)支歸屬于所得稅應(yīng)稅項(xiàng)目，則理應(yīng)規(guī)定A公司提供稅票。

二、賠償費(fèi)開(kāi)支是否屬于所得稅應(yīng)稅項(xiàng)目?

現(xiàn)階段稅收優(yōu)惠政策對(duì)“租賃權(quán)利與義務(wù)出讓”是否屬于所得稅應(yīng)稅項(xiàng)目沒(méi)有比較明確的例舉。但小編認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓該工業(yè)廠房承租權(quán)必定都是基于對(duì)未來(lái)繼續(xù)持有該工業(yè)廠房能夠獲得利益的認(rèn)知及分辨，因而，此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)存有被稅務(wù)行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為“無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)出讓(別的權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo))出讓”的概率。如判斷為無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)出讓?zhuān)錂?quán)出讓方必須就此筆賠償開(kāi)支繳納增值稅，支配權(quán)購(gòu)買(mǎi)方必須憑出讓方開(kāi)具的增值發(fā)票做為所得稅稅前扣除憑證。

三、小編提議

由于此類(lèi)業(yè)務(wù)流程目前在政策上定義比較模糊不清，全國(guó)各地實(shí)行規(guī)格確實(shí)存在不一致，因而，提議公司在產(chǎn)生類(lèi)似業(yè)務(wù)時(shí)，是與本地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)搞好溝通交流，明確本地實(shí)行規(guī)格，防止稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性。

由來(lái)：正坤稅務(wù)(ID：zhengkuncaishui) 創(chuàng)作者：何曉莎