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問：低于成本價(jià)售賣商住樓給員工該如何開展會(huì)計(jì)賬務(wù)處理?

答：低于成本價(jià)售賣商住樓給員工，要分辨是不是小于銷售市場市場價(jià)格。

公司銷售給員工商住樓，市場價(jià)格小于銷售市場零售價(jià)的依照《政府會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第9號——員工薪酬》要求，歸屬于“非貨幣性福利”。

公司銷售給員工商住樓，市場價(jià)格盡管低于成本價(jià)，可是市場價(jià)格本來就是銷售市場零售價(jià)(公允價(jià))，在稅務(wù)處理和賬務(wù)處理不用開展特殊處理，就按照正常的銷售業(yè)務(wù)商住樓解決就可以了。

因而，該問題的關(guān)鍵是，假如銷售給員工產(chǎn)品，市場價(jià)格低于市場價(jià)(包含高過出廠價(jià))歸屬于“非貨幣性福利”的稅務(wù)正確處理。

一、什么叫“非貨幣性福利”

非貨幣性福利是指企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)支付給職工的薪酬，主要包含企業(yè)以自產(chǎn)自銷產(chǎn)品和外購商品發(fā)放給員工做為福利、將企業(yè)有著的資產(chǎn)免費(fèi)發(fā)放給員工應(yīng)用、為職工免費(fèi)給予保健醫(yī)療服務(wù)等。

依據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，非貨幣性福利也是屬于“員工薪酬”;可是，在稅務(wù)上因?yàn)樯婕暗綄?shí)體等，非貨幣性福利會(huì)涉及到所得稅、所得稅和個(gè)稅等諸多問題。

二、非貨幣性福利的賬務(wù)處理

《政府會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第9號——員工薪酬》(2014)第六條要求，“公司產(chǎn)生的職工福利費(fèi)，理應(yīng)在具體發(fā)生時(shí)根據(jù)實(shí)際本年利潤計(jì)入當(dāng)期損益或相關(guān)資產(chǎn)成本。員工福利費(fèi)為非貨幣性福利的，理應(yīng)按照公允價(jià)值計(jì)量。”

在財(cái)務(wù)核算上，依據(jù)新修訂的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，一般通過“應(yīng)對員工薪酬——非貨幣性福利”計(jì)算;可是，實(shí)務(wù)中也是有還是通過“應(yīng)對員工薪酬——員工福利費(fèi)”計(jì)算。

確定超低價(jià)給員工時(shí)：

借：產(chǎn)品成本、期間費(fèi)用等

貸：應(yīng)對員工薪酬——非貨幣性福利(商品房的投資性房地產(chǎn) 相關(guān)稅費(fèi))

具體超低價(jià)時(shí);

借：應(yīng)對員工薪酬——非貨幣性福利/存款等

貸：營業(yè)成本(公允價(jià)，市價(jià))

應(yīng)交稅金——銷項(xiàng)稅(銷項(xiàng)稅)

應(yīng)交稅金——應(yīng)交個(gè)人所得稅

與此同時(shí)：

借：主營業(yè)務(wù)收入

貸：開發(fā)產(chǎn)品等

三、稅務(wù)解決

(一)所得稅

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條要求，“將自產(chǎn)自銷、委托加工物資的貨物用以團(tuán)體福利或是消費(fèi)”，視同銷售貨物。

由于該方式銷售業(yè)務(wù)并不是按照市場價(jià)錢進(jìn)行的，所以需要調(diào)整為按照市場價(jià)錢做為組成計(jì)稅價(jià)格。

(二)所得稅

1.《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條要求，公司產(chǎn)生非貨幣性資產(chǎn)互換，和將貨品、資產(chǎn)、勞務(wù)工用以捐助、償還債務(wù)、冠名贊助、集資款、廣告宣傳、試品、員工福利或是分配利潤等用途的，理應(yīng)視同銷售貨物、出售資產(chǎn)或是提供勞務(wù)，但國務(wù)院辦公廳財(cái)政局、稅務(wù)主管機(jī)構(gòu)另有規(guī)定的除外。

此條確定了非貨幣性福利一定要視同銷售的，與財(cái)務(wù)上要求基本一致，一般不會(huì)造成稅會(huì)差異。

2、《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅發(fā)[2008]828號)要求：公司資產(chǎn)用以員工獎(jiǎng)賞或福利，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生變化且不歸屬于內(nèi)部結(jié)構(gòu)處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確認(rèn)收益;歸屬于公司自制的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)類似財(cái)產(chǎn)同時(shí)期對外開放市場價(jià)格明確銷售額;歸屬于購入的資產(chǎn)，可按照購買時(shí)價(jià)格明確銷售額。

在會(huì)計(jì)實(shí)操中，對于企業(yè)自制的財(cái)產(chǎn)作為非貨幣性福利，一般都會(huì)以投資性房地產(chǎn)做為市場銷售處理處理，不會(huì)造成稅會(huì)差異。

(三)個(gè)稅

稅務(wù)﹝2018﹞164號要求：企業(yè)按小于購買或建造成本價(jià)錢售賣住宅給員工，員工因此而少支出的價(jià)差一部分，適用《國家財(cái)政部 我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)企業(yè)廉價(jià)向員工房屋出售相關(guān)個(gè)稅問題的通知》(財(cái)務(wù)〔2007〕13號)第二條規(guī)定的，不劃入當(dāng)初綜合所得稅，以價(jià)差收益除于12個(gè)月所得到的金額，依照月度稅率表明確稅率和速算扣除數(shù)，獨(dú)立測算繳稅。計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅所得額=員工具體支付的買房合同款小于該房屋的購買或建造成本價(jià)格的差值×稅率-速算扣除數(shù)

財(cái)務(wù)〔2007〕13號第二條要求是：除本通知第一條要求情況外，依據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》以及實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)按小于購買或建造成本價(jià)錢售賣住宅給員工，員工因此而少支出的價(jià)差一部分，歸屬于個(gè)稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“薪水、薪金所得”新項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。前述所指價(jià)差一部分，就是指員工具體支付的買房合同款小于該房屋的購買或建造成本價(jià)格的差值。

由來： 創(chuàng)作者：彭懷文

2009年6月的分析——

向員工福利房屋出售的納稅問題分析

[實(shí)例]2009年A房地產(chǎn)業(yè)公司房產(chǎn)庫存積壓，為緩解資金短缺局勢，確定面對企業(yè)內(nèi)部員工特惠市場銷售商住樓一批，對于有5年及以上工作年限的企業(yè)員工以正常的市場價(jià)格的60%為內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)惠價(jià)，針對5年下列工作年限的企業(yè)員工以正常的市場價(jià)格的80%為內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)惠價(jià)，假設(shè)該公司正常市場價(jià)格為4500元/平米，均值建造成本為3000元/平米。

該內(nèi)部結(jié)構(gòu)促銷活動(dòng)方案出臺后，針對稅務(wù)層面的處理財(cái)會(huì)人員較為分歧，難題集中化如下所示：
1、增值稅、土地增值稅、所得稅、個(gè)稅理應(yīng)怎么計(jì)算？
2、對員工的優(yōu)惠合同款是否應(yīng)該視作“勞務(wù)報(bào)酬所得”測算征收個(gè)人所得稅？
3、個(gè)人所得稅計(jì)稅基數(shù)怎么確定，是不是依照正常的市場價(jià)格與內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)惠價(jià)的差值測算明確計(jì)稅基數(shù)？

尤其是個(gè)稅，因?yàn)樯婕暗絾T工比較多，稅賦太高得話免不了危害大伙兒主動(dòng)性，因此企業(yè)上上下下都非常關(guān)心這種情況。

針對該方案的焦點(diǎn)問題，小編分稅收進(jìn)行了如下所示剖析：

一、增值稅要求
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第七條要求：經(jīng)營者給予應(yīng)稅服務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或是銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格顯著稍低并無正當(dāng)理由的，由負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)核準(zhǔn)其銷售額。

第二十條要求：經(jīng)營者有規(guī)章第七條所指價(jià)錢顯著稍低并無正當(dāng)理由或是本細(xì)則第五條列出視作產(chǎn)生應(yīng)稅行為而無銷售額的，按下列次序確定其銷售額：
（一）按經(jīng)營者近期階段產(chǎn)生類似應(yīng)稅行為的均價(jià)核準(zhǔn)；
（二）按別的經(jīng)營者近期階段產(chǎn)生類似應(yīng)稅行為的均價(jià)核準(zhǔn)；
（三）按下列公式計(jì)算核準(zhǔn)：
銷售額＝主營業(yè)務(wù)成本或是工程成本×（1＋成本費(fèi)用率）÷（1－營業(yè)稅稅率）

二、所得稅要求
《企業(yè)所得稅法》第四十一條要求：公司與其說關(guān)聯(lián)企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來，不符獨(dú)立交易原則而減少公司或者其關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)納稅收入或是收入額的，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)有權(quán)利依照有效方式調(diào)節(jié)。

之上的合理方式，包含：
（一）相比非可控價(jià)格法，就是指依照并沒有關(guān)聯(lián)性的交易多方開展相同或者類似業(yè)務(wù)往來價(jià)格開展定價(jià)的方式；
（二）再市場銷售價(jià)格法，就是指依照從關(guān)聯(lián)企業(yè)購入產(chǎn)品再銷售給并沒有關(guān)聯(lián)性的交易方的價(jià)錢，扣減相同或者類似業(yè)務(wù)的銷售凈利潤率開展定價(jià)的方式；
（三）成本加成法，就是指依照成本費(fèi)加科學(xué)合理的費(fèi)用和盈利開展定價(jià)的方式；
（四）買賣純利潤法，就是指依照并沒有關(guān)聯(lián)性的交易多方開展相同或者類似業(yè)務(wù)往來取得的純利潤水準(zhǔn)明確利潤的方式；
（五）盈利分割法，是指將公司與其說關(guān)聯(lián)企業(yè)的合拼盈利或是虧本在雙方中間選用有效規(guī)范進(jìn)行分配的辦法；
（六）別的合乎獨(dú)立交易原則的辦法。

三、土地增值稅要求
我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）針對“非直接銷售和自購房地產(chǎn)的收益明確”要求如下所示：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用以員工福利、獎(jiǎng)賞、境外投資、分配給公司股東或投資者、抵付負(fù)債、獲得別的個(gè)人和單位的非貨幣性資產(chǎn)等，出現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)要視同銷售房地產(chǎn)業(yè)，其收益按下列方法和次序確定：
1.按本公司在同一地域、同一本年度售賣的類似房地產(chǎn)的均價(jià)明確；?
2.由負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)參考本地當(dāng)初、類似房地產(chǎn)業(yè)的市場價(jià)格或評估價(jià)值明確。?

[講解]對于該計(jì)劃方案而言，因?yàn)閮?nèi)部結(jié)構(gòu)市場價(jià)格稍低，負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)之上增值稅、所得稅、土地增值稅的政策規(guī)定核準(zhǔn)或調(diào)整公司記稅收益，公司不應(yīng)當(dāng)有哪些心存僥幸，關(guān)鍵是該方法以內(nèi)部結(jié)構(gòu)市場價(jià)格市場銷售住宅個(gè)人所得稅稅賦能否給大家接納。

四、個(gè)稅要求
稅務(wù)[2007]13號《有關(guān)企業(yè)廉價(jià)向員工售房相關(guān)個(gè)稅問題的通知》要求。
一、依據(jù)住房制度改革現(xiàn)行政策的相關(guān)規(guī)定，國家行政機(jī)關(guān)、機(jī)關(guān)事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)（下稱企業(yè)）在住房制度改革過程中，依照所在城市縣級以上人民政府規(guī)定的房改辦成本價(jià)格向員工售賣公有住房，職工因支付的房改辦成本價(jià)格小于房屋建造成本價(jià)格或價(jià)格行情而取得的價(jià)差盈利，免征個(gè)人所得稅。

二、除本通知第一條要求情況外，依據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》以及實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)按小于購買或建造成本價(jià)錢售賣住宅給員工，員工因此而少支出的價(jià)差一部分，歸屬于個(gè)稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“薪水、薪金所得”新項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

前述所指價(jià)差一部分，就是指員工具體支付的買房合同款小于該房屋的購買或建造成本價(jià)格的差值。

三、對員工取得的以上應(yīng)稅所得，對比《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于調(diào)整本人獲得全年度一次性獎(jiǎng)金等測算征收個(gè)人所得稅方式問題的通知》（國稅發(fā)[2005]9號）規(guī)定的全年度一次性獎(jiǎng)金的繳稅方法，測算征收個(gè)人所得稅，即先將全部所得的金額除12，按其商數(shù)并依據(jù)個(gè)人所得規(guī)定的稅率表明確適用的征收率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)所有所得的金額、適用的征收率和速算扣除數(shù)，根據(jù)稅法規(guī)定測算繳稅。

[講解]依據(jù)之上現(xiàn)行政策，該企業(yè)只需內(nèi)部結(jié)構(gòu)營銷優(yōu)惠價(jià)不少于建造成本售賣商住樓給員工，就不用繳納個(gè)人所得稅，例如針對5年下列工作年限的企業(yè)員工以正常的市場價(jià)格的80%為內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)惠價(jià)是4500元×80%=3600元/平米，高過建造成本為3000元/平米就不用測算繳納個(gè)人所得稅。

此外，對于有5年及以上工作年限的企業(yè)員工以正常的市場價(jià)格的60%為內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)惠價(jià)，即市場價(jià)格為4500元×60%=2700元/平米，小于建造成本3000元/平米，需要按照“薪水、薪金所得”測算繳納個(gè)人所得稅。

以每件商住樓100平方米計(jì)算，市場銷售合同款27萬余元，成本費(fèi)30萬余元，員工具體支付的買房合同款小于該房屋的購買或建造成本價(jià)格的差值為3萬余元，即計(jì)稅基數(shù)為3萬余元，對比一次性獎(jiǎng)金的個(gè)稅繳稅方法測算，個(gè)稅為4375元，5年及以上工作年限員工購房的錢及其個(gè)稅總共開支274375元，僅做到該公司正常的商品房銷售價(jià)格的60.97%，雖然略低成本價(jià)格，但對于提升企業(yè)員工的凝集力毫無疑問能夠起到十分高效的激勵(lì)作用。

[評價(jià)]實(shí)際操作中，市場價(jià)格的制定通常是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要層面可是籌劃不太可能魚與熊掌兼得，只需可以解決重要問題，便是較好的運(yùn)行計(jì)劃方案。

由來：我國稅務(wù)網(wǎng) 創(chuàng)作者：樊劍英 李建設(shè)