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依照稅務(wù)2016年36號文件第四十五條的規(guī)定，建筑項目增值稅納稅責(zé)任發(fā)生時間在不動產(chǎn)權(quán)屬產(chǎn)生遷移的當(dāng)天，這和國稅發(fā)2009年31號文件第三條所得稅里的竣工定義似有不同，那么對于公司財務(wù)來講結(jié)轉(zhuǎn)收入、做所得稅價稅分離會計賬務(wù)處理只能選擇一個時段，是必須在所有權(quán)產(chǎn)生遷移之日，還是竣工當(dāng)初隨意月份?怎樣看待所有權(quán)產(chǎn)生遷移當(dāng)日?

一、財務(wù)會計上收入確認(rèn)時點

依據(jù)財務(wù)會計2017年22號《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號—收入》第四條要求，應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶獲得相關(guān)商品管控權(quán)時確認(rèn)收入。獲得相關(guān)商品管控權(quán)，就是指可以核心該商品的應(yīng)用并從中獲得幾乎全部的利益。第五條要求，當(dāng)公司和客戶中間的合同同時符合下列條件時，應(yīng)當(dāng)在客戶獲得相關(guān)商品管控權(quán)時確認(rèn)收入：

(一)合同書多方已準(zhǔn)許該合同書并承諾將切實履行分別責(zé)任;

(二)該合同書確定了合同書多方與所出讓商品或提供勞務(wù)(下稱“出讓產(chǎn)品”)有關(guān)的權(quán)利與義務(wù);

(三)該合同書有明確的與所出讓產(chǎn)品有關(guān)的支付條款;

(四)該協(xié)議具備商業(yè)實質(zhì)，即執(zhí)行該協(xié)議將更改企業(yè)規(guī)劃現(xiàn)金流風(fēng)險、時間分布或額度;

(五)企業(yè)因向客戶出讓產(chǎn)品而有權(quán)利取得的溢價增資很有可能取回。

依照14號規(guī)則的規(guī)定，在客戶獲得相關(guān)商品管控權(quán)時確認(rèn)收入，這類管控權(quán)就是指可以核心產(chǎn)品應(yīng)用并從中獲利，融合建筑項目的具體情況，因為施行的是房屋預(yù)售規(guī)章制度，售房合同簽署與實際交由顧客正中間間距時間較長，并且在售房合同簽署后，顧客并沒獲得房屋使用權(quán)，也無法從沒交付的房子中獲利，因而，小編認(rèn)為建筑項目控制權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志是拿房，拿房以前房子管控權(quán)在開發(fā)企業(yè)，拿房以后管控權(quán)在客戶，而且只有通過顧客工程驗收交貨，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才算是履行了合同書主要義務(wù)。

二、增值稅納稅責(zé)任發(fā)生時間

所得稅上納稅時間產(chǎn)生時間不動產(chǎn)權(quán)屬產(chǎn)生遷移，要記住房產(chǎn)的所有權(quán)是不是產(chǎn)生遷移必須弄清楚什么叫所有權(quán)?所有權(quán)便是支配權(quán)所屬，支配權(quán)包含使用權(quán)、所有權(quán)、收益權(quán)等權(quán)益，在拿房以前，這種支配權(quán)都沒有發(fā)生遷移，拿房以后，支配權(quán)從開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移至顧客。因而，所得稅上所有權(quán)遷移應(yīng)當(dāng)以交貨為時間范圍，交貨當(dāng)月做所得稅價稅分離，測算收益與此同時確定本期銷項稅額。

三、所得稅納稅時間發(fā)生時間

建筑項目所得稅納稅時間發(fā)生時間在竣工本年度，在國稅發(fā)2009年31號文件中對于竣工規(guī)范寫三條，各是竣工備案、投入使用和獲得原始房屋產(chǎn)權(quán)證明，三個標(biāo)準(zhǔn)誰早按誰來確認(rèn)竣工，這一條規(guī)定在實務(wù)中給房企產(chǎn)生很大困惑，特別是成本核算，例如竣工備案在先，公司挑選竣工備案時段結(jié)轉(zhuǎn)收入，房子沒有做到合同規(guī)定配套設(shè)施規(guī)范，小區(qū)業(yè)主回絕工程驗收，無法執(zhí)行交貨，權(quán)利與義務(wù)并沒產(chǎn)生遷移。這時在所得稅上確認(rèn)收入與國稅發(fā)2008年875號收入確認(rèn)條件“商品銷售合同早已簽署，公司已經(jīng)將產(chǎn)品使用權(quán)有關(guān)的重要風(fēng)險和酬勞遷移給供貨方”精神實質(zhì)有悖，且國稅發(fā)2010年201號文件再次強調(diào)了將交貨和交付使用視作竣工標(biāo)準(zhǔn)的，文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建、研發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，不管工程施工質(zhì)量是不是根據(jù)驗收合格，或是不是申請辦理竣工(完工)備案手續(xù)及其財務(wù)會計預(yù)算辦理手續(xù)，當(dāng)公司逐漸申請辦理開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品交付辦理手續(xù)(包含搬入辦理手續(xù))、或已開始具體交付使用時，為開發(fā)產(chǎn)品逐漸交付使用，應(yīng)視作開發(fā)產(chǎn)品早已竣工。因而，小編認(rèn)為在所得稅上都應(yīng)該按照拿房來確認(rèn)所得稅收益，與此同時結(jié)轉(zhuǎn)成本相匹配主營業(yè)務(wù)收入。

2008年10月的解釋——

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成銷售額怎么確定?

問：人們在購買房產(chǎn)時便出現(xiàn)一次結(jié)清、分期還款、按揭貸款等買房方法，而作為房產(chǎn)公司相對應(yīng)也是有委托銷售、買斷市場銷售、分為最低授權(quán)委托等不同的方式。那么作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)如何確定其銷售額的完成呢?湖北省巴東縣三峽房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員歐陽紅英對于此事感到十分蒙蔽，因此通電話到湖北省巴東縣稅務(wù)局12366納稅服務(wù)熱線進行咨詢。開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品銷售收入的范疇怎么確定?開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按照什么條件確定?

答：依據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程征繳所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕031號，下稱31號文)中第四條要求：開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品銷售收入的范圍為市場銷售開發(fā)產(chǎn)品環(huán)節(jié)中取得的全部合同款，包含現(xiàn)錢、準(zhǔn)貨幣及其他利益。開發(fā)設(shè)計企業(yè)代相關(guān)部門、單位和公司收取的各種各樣股票基金、費用和額外等，凡列入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開票的，應(yīng)按規(guī)定所有確認(rèn)為銷售額;凡未列入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他扣除單位、企業(yè)開票的，可以作為代扣代繳賬款進行管理。

31號文對這一點的要求比較復(fù)雜，該文檔第五條一共從五個大的方面作出了要求。

一、采用一次性全額的收款方式市場銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)具體收訖合同款或取得索要合同款憑證(支配權(quán))之日，確認(rèn)收入的達到。

二、采用分期收款方法市場銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照買賣合同或協(xié)議約定的價款和支付日確認(rèn)收入的達到。付款方提早付款的，在具體支付日確認(rèn)收入的達到。

三、采用按揭貸款方法市場銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照買賣合同或協(xié)議約定的合同款明確總收入額，其首付應(yīng)當(dāng)具體接到日確認(rèn)收入的達到，尾款在銀行按揭貸款申請辦理轉(zhuǎn)帳之日確認(rèn)收入的達到。

四、采用委托方式市場銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入的達到：

(1)采用支付手續(xù)費方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照買賣合同或協(xié)議中約定的合同款于接到受托方已銷開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的達到。

(2)實行視作買斷方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，歸屬于開發(fā)企業(yè)與購方簽署買賣合同或協(xié)議書，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購方三方一起簽署買賣合同或協(xié)議的，假如買賣合同或協(xié)議中約定的價錢高過買斷價錢，則應(yīng)按照買賣合同或協(xié)議中約定的價格計算的總價于接到受托方已銷開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的達到;假如歸屬于前兩種狀況中買賣合同或協(xié)議中約定的價錢小于買斷價錢，及其歸屬于受托方與購方簽署買賣合同或協(xié)議的，則應(yīng)按照買斷價格計算的總價于接到受托方已銷開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的達到。

(3)采用基準(zhǔn)價(保成本價)并采取超基準(zhǔn)價彼此分為方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，歸屬于由開發(fā)企業(yè)與購方簽署買賣合同或協(xié)議書，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購方三方一起簽署買賣合同或協(xié)議的，假如買賣合同或協(xié)議中約定的價錢高過基準(zhǔn)價，則應(yīng)按照買賣合同或協(xié)議中約定的價格計算的總價于接到受托方已銷開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的達到，開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定付款受托方的分為額，不可直接從銷售額中扣除;假如買賣合同或協(xié)議約定價格小于基準(zhǔn)價的，則應(yīng)按照基準(zhǔn)價計算的合同款于接到受托方已銷開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的達到。歸屬于由受托方與購方立即簽署買賣合同的，則應(yīng)按照基準(zhǔn)價再加上按照規(guī)定取得的分為額于接到受托方已銷開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的達到。

(4)采用承銷方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，承銷期限內(nèi)可以根據(jù)承銷合同的相關(guān)承諾，參考以上(1)至(3)項規(guī)定確認(rèn)收入的達到;承銷期滿后并未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)承銷合同或協(xié)議約定的價款和支付方式確認(rèn)收入的達到。

已銷開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品清單應(yīng)注明賣出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、所在位置、序號、總數(shù)、價格、額度、服務(wù)費等項主要內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進行清算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)行政機關(guān)開展稅務(wù)申報、預(yù)繳增值稅。對不按規(guī)定按時清算、稅務(wù)申報和預(yù)繳增值稅的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定進行修復(fù)。

五、開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先租賃再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固資的，其租用期內(nèi)取得的合同款應(yīng)按照房租確認(rèn)收入的達到，售賣時再點市場銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的完成;凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固資的，其租用期內(nèi)取得的合同款應(yīng)按照房租確認(rèn)收入的達到，售賣時再點市場銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的達到。