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近些年模擬清算正逐漸變成房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目雙方合作自己喜歡的一種方式，那樣什么是模擬清算，說白了，模擬清算便是未達(dá)到宣布結(jié)算條件時，在達(dá)到雙方約定的一個時點(diǎn)或條件后，根據(jù)仿真模擬的方式去計(jì)算將來新項(xiàng)目優(yōu)惠價時的結(jié)果，提早完成一方的撤出。

因?yàn)槟M清算變成聯(lián)合開發(fā)過程的一種新的運(yùn)營模式，現(xiàn)階段有關(guān)的法律、稅收法律及其財務(wù)會計(jì)等多個方面并沒有對于此事開展明確的規(guī)定，在操作實(shí)務(wù)操作中會遇到很多難題，今日和大家剖析討論。

一、模擬清算可用情況

并非所有的新項(xiàng)目都適用模擬清算，操作實(shí)務(wù)環(huán)節(jié)中模擬清算關(guān)鍵可用下列二種情況：

1.國家監(jiān)管影響的，地產(chǎn)行業(yè)融資困難，因此很多地產(chǎn)開發(fā)商采用股權(quán)質(zhì)押融資方式，這樣的情況下，投資人僅僅提供資金，并不想全周期的研發(fā)，因而彼此設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)或是時段，做到該條件后對項(xiàng)目進(jìn)行模擬清算，投資人扣除項(xiàng)目投資本金和盈利撤出新項(xiàng)目。

2.另外一種情況，比如某家公司名下有多起土地資源或商圈非常豐富，投資人僅就某一宗土地資源或是某一種商圈展開合作，并不想?yún)⒓觿e的土地資源或是商圈的研發(fā)，這種情形下，彼此也可以采用模擬清算，完成合作者提早撤出。

二、模擬清算必須常見問題

現(xiàn)階段有關(guān)的法律、稅收法律及其財務(wù)會計(jì)等方面對模擬清算未進(jìn)行明確的規(guī)定，因而彼此要嚴(yán)格按照彼此明確表示的合同或是協(xié)議條款來執(zhí)行落地式。在簽訂有關(guān)協(xié)議書時應(yīng)注意以下幾個方面：

1.結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)的約定

協(xié)議中務(wù)必對該公約定清晰，不然彼此各說各得理，彼此簽訂協(xié)議時需參照以下條件：

協(xié)作的地塊或是商圈市場銷售結(jié)束。

銷售回款做到XX元或者銷售總面積做到總可售面積x%。

出地區(qū)發(fā)生嚴(yán)重后果毀約難題，投資人需要提早撤出。

2.財務(wù)報表的明確

模擬清算主要是算錢問題，算錢便是彼此明確新項(xiàng)目收入、成本費(fèi)、花費(fèi)，測算各類稅金，那樣這些數(shù)據(jù)怎樣確定?

(1)銷售額的確認(rèn)

針對售出一部分收入，依照早已簽署的合同價款明確收益，針對未售一部分收入，能通過第三方評估組織確定，或是市場銷售較為穩(wěn)定的情形下，還可以依照售出一部分銷售業(yè)務(wù)平均價來確定未售一部分收入。

(2)運(yùn)營成本的明確

項(xiàng)目投資成本包括直接費(fèi)用和成本費(fèi)用，具體產(chǎn)生成本費(fèi)以賬面金額為標(biāo)準(zhǔn)，未入賬一部分需要根據(jù)合同書、支付憑證、稅票、預(yù)算等相關(guān)資料開展充分考慮，不但應(yīng)該考慮成本的完好性，還要考慮到發(fā)票的合規(guī)。

(3)稅費(fèi)的明確

房地產(chǎn)開發(fā)商的稅費(fèi)主要包含增值稅及附加、土地增值稅及其所得稅。針對土地增值稅而言，測算繁雜、危害的影響因素較多，模擬清算和實(shí)際結(jié)算的結(jié)果在所難免發(fā)生大的差別，原股東可以要求投資人模擬清算撤出前預(yù)埋一部分資產(chǎn)，如果出現(xiàn)了模擬清算和實(shí)際結(jié)算額度差距比較大，這一部分資產(chǎn)能夠填補(bǔ)相距額度。

(4)利潤的分派

模擬清算計(jì)算出新項(xiàng)目的利潤后，經(jīng)兩方確定，投資人依照事前約定好的占比取走屬于自己盈利，因?yàn)榇隧?xiàng)目并沒有做到宣布結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、所以也就未達(dá)到分紅的標(biāo)準(zhǔn)，投資人取走的利潤實(shí)際上歸屬于預(yù)年底分紅，預(yù)年底分紅是不符合公司法規(guī)定的，因而彼此投資人取走盈利在法律上存在一定的風(fēng)險性。

3.投資人如何退出

模擬清算目的就是為了投資人提前撤出，那樣如何退出，在協(xié)議中對該部分的約定也至關(guān)重要。

模擬清算后投資人根據(jù)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓撤出項(xiàng)目公司，一般情況下原股東大會根據(jù)低價位收購方式回收投資人的股權(quán)，但投資人平價轉(zhuǎn)讓能不能獲得稅務(wù)局的肯定還有待溝通交流。若不能平價轉(zhuǎn)讓，溢價轉(zhuǎn)讓得話，那這一部分涉及到的稅金由誰來擔(dān)負(fù)，彼此應(yīng)提前承諾清晰。

以上就是對模擬清算的簡略剖析，模擬清算能實(shí)現(xiàn)協(xié)作雙方的雙贏，被越來越多房地產(chǎn)商應(yīng)用，但由于并沒有相關(guān)法律法規(guī)明文規(guī)定，協(xié)議約定的再多，若合作者不可靠，還會造成不幸，因而雙方合作基礎(chǔ)是找一個靠譜的合作者，在這里早期下，彼此充分溝通合同文本，并嚴(yán)格執(zhí)行合同文本落地實(shí)施。