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序言

朋友大明朝近期碰見了難點，總是郁郁寡歡，通過了解獲知，2015年10月，大明朝以100萬余元價錢購買重慶一套住宅(該房屋為大明朝唯一住房)，使用面積120平米。2020年12月，大明朝提前準備將該住房過戶給自己的兒子小亮(經稅務行政機關確認的未稅價格行情為200萬余元)，小亮已經有一套住宅。而且小亮方案擁有2年以后再用250萬余元價格將該套住房對外開放售賣。大明朝聽鄰居說，以前他們把房屋過戶給小孩交了不少稅，一時間，大明朝不清楚該何去何從，最后找到老友小必來幫助。

下面我們就分幾種情況詳盡來分析，假定除相關稅費外，不顧及出讓過程的其它雜費，六稅二費減半征收，房產稅稅率為3%。

方案一：大明朝采用贈予方式將房產過戶給小亮，2年后小亮然后將房子出售

1、贈予階段

大明朝稅收狀況：

(1)所得稅

依據稅務[2016]36號配件3，本人將房產無償贈送給子女能夠增值稅免稅。

(2)合同印花稅

依據《印花稅暫行條例》及實施辦法要求，買賣房屋需要按照產權轉移書據繳納印花稅。

應納稅所得額=2000000*0.05%*50%=500元。

(3)個稅

依據國家財政部 稅務質監(jiān)總局公示2019年第74號，房屋產權人將房屋贈與孩子，彼此均不征收個人所得稅。

(4)土地增值稅

依據財稅字[1995]48號、土地資源增值稅條例實施辦法，房屋所有權人將房屋贈與直系血親不征繳土地增值稅。

小亮稅收狀況：

(1)房產契稅

依據國稅發(fā)[2006]144號、《契稅暫行條例》及實施辦法要求，贈與房屋環(huán)節(jié)中，接納贈予的個人需依規(guī)全額的繳納契稅。

應納稅所得額=2000000*3%=60000元。

(2)合同印花稅

依照產權轉移數據信息繳納印花稅。

應納稅所得額=2000000*0.05%*50%=500元。

(3)個稅

依據國家財政部 稅務質監(jiān)總局公示2019年第74號，房屋產權人將房屋贈與孩子，彼此均不征收個人所得稅。

2、售賣階段

(1)所得稅

依據稅務[2016]36號配件3，自身將訂購2年以上的住宅對外開放售賣的，增值稅免稅。

(2)合同印花稅

依據稅務[2008]137號第二條，本人市場銷售或購買住房暫免繳納印花稅。

(3)土地增值稅

依據稅務[2008]137號第三條，本人市場銷售或購買住房暫免交納土地增值稅。

(4)個稅

按照實際計算成本征繳時，依據稅務[2009]78號第五條，出讓贈送房子時，扣減成本總金額原捐贈者的具體購置成本、贈予及出讓環(huán)節(jié)中受贈人支付的相關稅費。

應納稅所得額=(2500000-1000000-60000-500)*20%=287900元

實務操作中，在房管中心辦理過戶時系統(tǒng)軟件立即依照定額征收測算應納稅所得額，重慶現階段本人市場銷售住宅的核定征收率為1%。如果按照定額征收方式，應納稅所得額為25000元(250萬余元*1%)。

此方法下大明朝和小明最少繳稅款為500 60000 500 25000=86000元。

方案二：大明朝先將該住宅以200萬余元價格出售給小亮，2年后再用250萬余元對外開放售賣

1、大明朝售賣住宅階段

大明朝稅收狀況：

(1)所得稅

依據稅務[2016]36號配件3，自身將訂購2年以上的住宅對外開放售賣的，增值稅免稅。

(2)合同印花稅

依據稅務[2008]137號第二條，本人市場銷售或購買住房暫免繳納印花稅。

(3)個稅

依據國稅發(fā)[2007]33號第三條，個人轉讓自購5年及以上家中唯一日子用地，免征個人所得稅。

(4)土地增值稅

依據稅務[2008]137號第三條，本人市場銷售或購買住房暫免交納土地增值稅。

小亮稅收狀況：

(1)房產契稅

依據稅務[2016]23號，本人選購第二套改進用地，范圍為90平米以上減征2%的征收率繳納契稅。

應納稅所得額=2000000*2%=40000元。

(2)合同印花稅

依據稅務[2008]137號第二條，本人市場銷售或購買住房暫免繳納印花稅。

2、小亮售賣階段

(1)所得稅：免稅。

(2)合同印花稅：暫免征繳。

(3)土地增值稅：暫免征繳。

(4)個稅

若選用測算征收的方法：

應納稅所得額=(2500000-2000000-40000)*20%=92000元

同方案一，若選用定額征收方法，小亮應繳個稅總金額25000元。

方案二下大明朝和小明的總體最少稅賦=40000 25000=65000元。

計劃方案三：大明朝直接把住宅對外開放市場銷售，然后將市場銷售貸幣贈予小亮。

該計劃方案下，為了保持與之上計劃方案一致規(guī)格，保證市場銷售合同款能夠達到250萬余元，大明朝需繼續(xù)持有房子2年后再進行出讓。

1、售賣階段

(1)所得稅：免稅。

(2)合同印花稅：免稅。

(3)土地增值稅：免稅。

(4)個稅：免稅。

2、大明朝贈予市場銷售賬款給小亮

不會有稅金。

計劃方案三下總體稅賦為0。

小必匯總

通過上述剖析，大家有贈予房子的狀況，大約心中有數了吧?不一樣計劃方案中的稅賦差別可見一斑，有房產過戶的各位朋友，且要好好剖析呀!

此外無論親子互動中間，夫妻間開展房屋交易，都是我們所謂大家族的內部交易行為。可是近期房產稅的呼聲頗高，一個新的房產稅很有可能把之上大家族開展優(yōu)化分拆，以規(guī)范范圍內的小家庭為單位，確定人均面積，針對超出人均面積的那一部分依照超額累進稅率測算繳稅(現階段推斷)，那樣在這樣的情況下，家中模塊怎樣確定，房地產假如落戶口，無疑是大家后面關注的問題。針對房子該不該產權過戶，大家也不要急于求成，先把握好當下的稅款，與此同時審時度勢，密切關注房產稅的后面行情，待政策落地，我們將要繼續(xù)為大伙兒剖析。