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序言

朋友大明朝近期碰見了難點(diǎn)，總是郁郁寡歡，通過了解獲知，2015年10月，大明朝以100萬余元價(jià)錢購買重慶一套住宅(該房屋為大明朝唯一住房)，使用面積120平米。2020年12月，大明朝提前準(zhǔn)備將該住房過戶給自己的兒子小亮(經(jīng)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)確認(rèn)的未稅價(jià)格行情為200萬余元)，小亮已經(jīng)有一套住宅。而且小亮方案擁有2年以后再用250萬余元價(jià)格將該套住房對(duì)外開放售賣。大明朝聽鄰居說，以前他們把房屋過戶給小孩交了不少稅，一時(shí)間，大明朝不清楚該何去何從，最后找到老友小必來幫助。

下面我們就分幾種情況詳盡來分析，假定除相關(guān)稅費(fèi)外，不顧及出讓過程的其它雜費(fèi)，六稅二費(fèi)減半征收，房產(chǎn)稅稅率為3%。

方案一：大明朝采用贈(zèng)予方式將房產(chǎn)過戶給小亮，2年后小亮然后將房子出售

1、贈(zèng)予階段

大明朝稅收狀況：

(1)所得稅

依據(jù)稅務(wù)[2016]36號(hào)配件3，本人將房產(chǎn)無償贈(zèng)送給子女能夠增值稅免稅。

(2)合同印花稅

依據(jù)《印花稅暫行條例》及實(shí)施辦法要求，買賣房屋需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

應(yīng)納稅所得額=2000000*0.05%*50%=500元。

(3)個(gè)稅

依據(jù)國家財(cái)政部 稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2019年第74號(hào)，房屋產(chǎn)權(quán)人將房屋贈(zèng)與孩子，彼此均不征收個(gè)人所得稅。

(4)土地增值稅

依據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)、土地資源增值稅條例實(shí)施辦法，房屋所有權(quán)人將房屋贈(zèng)與直系血親不征繳土地增值稅。

小亮稅收狀況：

(1)房產(chǎn)契稅

依據(jù)國稅發(fā)[2006]144號(hào)、《契稅暫行條例》及實(shí)施辦法要求，贈(zèng)與房屋環(huán)節(jié)中，接納贈(zèng)予的個(gè)人需依規(guī)全額的繳納契稅。

應(yīng)納稅所得額=2000000*3%=60000元。

(2)合同印花稅

依照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)信息繳納印花稅。

應(yīng)納稅所得額=2000000*0.05%*50%=500元。

(3)個(gè)稅

依據(jù)國家財(cái)政部 稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2019年第74號(hào)，房屋產(chǎn)權(quán)人將房屋贈(zèng)與孩子，彼此均不征收個(gè)人所得稅。

2、售賣階段

(1)所得稅

依據(jù)稅務(wù)[2016]36號(hào)配件3，自身將訂購2年以上的住宅對(duì)外開放售賣的，增值稅免稅。

(2)合同印花稅

依據(jù)稅務(wù)[2008]137號(hào)第二條，本人市場(chǎng)銷售或購買住房暫免繳納印花稅。

(3)土地增值稅

依據(jù)稅務(wù)[2008]137號(hào)第三條，本人市場(chǎng)銷售或購買住房暫免交納土地增值稅。

(4)個(gè)稅

按照實(shí)際計(jì)算成本征繳時(shí)，依據(jù)稅務(wù)[2009]78號(hào)第五條，出讓贈(zèng)送房子時(shí)，扣減成本總金額原捐贈(zèng)者的具體購置成本、贈(zèng)予及出讓環(huán)節(jié)中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)。

應(yīng)納稅所得額=(2500000-1000000-60000-500)*20%=287900元

實(shí)務(wù)操作中，在房管中心辦理過戶時(shí)系統(tǒng)軟件立即依照定額征收測(cè)算應(yīng)納稅所得額，重慶現(xiàn)階段本人市場(chǎng)銷售住宅的核定征收率為1%。如果按照定額征收方式，應(yīng)納稅所得額為25000元(250萬余元*1%)。

此方法下大明朝和小明最少繳稅款為500 60000 500 25000=86000元。

方案二：大明朝先將該住宅以200萬余元價(jià)格出售給小亮，2年后再用250萬余元對(duì)外開放售賣

1、大明朝售賣住宅階段

大明朝稅收狀況：

(1)所得稅

依據(jù)稅務(wù)[2016]36號(hào)配件3，自身將訂購2年以上的住宅對(duì)外開放售賣的，增值稅免稅。

(2)合同印花稅

依據(jù)稅務(wù)[2008]137號(hào)第二條，本人市場(chǎng)銷售或購買住房暫免繳納印花稅。

(3)個(gè)稅

依據(jù)國稅發(fā)[2007]33號(hào)第三條，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自購5年及以上家中唯一日子用地，免征個(gè)人所得稅。

(4)土地增值稅

依據(jù)稅務(wù)[2008]137號(hào)第三條，本人市場(chǎng)銷售或購買住房暫免交納土地增值稅。

小亮稅收狀況：

(1)房產(chǎn)契稅

依據(jù)稅務(wù)[2016]23號(hào)，本人選購第二套改進(jìn)用地，范圍為90平米以上減征2%的征收率繳納契稅。

應(yīng)納稅所得額=2000000*2%=40000元。

(2)合同印花稅

依據(jù)稅務(wù)[2008]137號(hào)第二條，本人市場(chǎng)銷售或購買住房暫免繳納印花稅。

2、小亮售賣階段

(1)所得稅：免稅。

(2)合同印花稅：暫免征繳。

(3)土地增值稅：暫免征繳。

(4)個(gè)稅

若選用測(cè)算征收的方法：

應(yīng)納稅所得額=(2500000-2000000-40000)*20%=92000元

同方案一，若選用定額征收方法，小亮應(yīng)繳個(gè)稅總金額25000元。

方案二下大明朝和小明的總體最少稅賦=40000 25000=65000元。

計(jì)劃方案三：大明朝直接把住宅對(duì)外開放市場(chǎng)銷售，然后將市場(chǎng)銷售貸幣贈(zèng)予小亮。

該計(jì)劃方案下，為了保持與之上計(jì)劃方案一致規(guī)格，保證市場(chǎng)銷售合同款能夠達(dá)到250萬余元，大明朝需繼續(xù)持有房子2年后再進(jìn)行出讓。

1、售賣階段

(1)所得稅：免稅。

(2)合同印花稅：免稅。

(3)土地增值稅：免稅。

(4)個(gè)稅：免稅。

2、大明朝贈(zèng)予市場(chǎng)銷售賬款給小亮

不會(huì)有稅金。

計(jì)劃方案三下總體稅賦為0。

小必匯總

通過上述剖析，大家有贈(zèng)予房子的狀況，大約心中有數(shù)了吧?不一樣計(jì)劃方案中的稅賦差別可見一斑，有房產(chǎn)過戶的各位朋友，且要好好剖析呀!

此外無論親子互動(dòng)中間，夫妻間開展房屋交易，都是我們所謂大家族的內(nèi)部交易行為?？墒墙诜慨a(chǎn)稅的呼聲頗高，一個(gè)新的房產(chǎn)稅很有可能把之上大家族開展優(yōu)化分拆，以規(guī)范范圍內(nèi)的小家庭為單位，確定人均面積，針對(duì)超出人均面積的那一部分依照超額累進(jìn)稅率測(cè)算繳稅(現(xiàn)階段推斷)，那樣在這樣的情況下，家中模塊怎樣確定，房地產(chǎn)假如落戶口，無疑是大家后面關(guān)注的問題。針對(duì)房子該不該產(chǎn)權(quán)過戶，大家也不要急于求成，先把握好當(dāng)下的稅款，與此同時(shí)審時(shí)度勢(shì)，密切關(guān)注房產(chǎn)稅的后面行情，待政策落地，我們將要繼續(xù)為大伙兒剖析。