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土地資源增值稅清算時(shí)，公共性配套設(shè)施費(fèi)怎樣處理?

答：

《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條要求：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建造的與結(jié)算項(xiàng)目配套的社區(qū)居委會(huì)和公安局用地、會(huì)館、地下停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理服務(wù)場(chǎng)地、配電站、熱力站、自來(lái)水廠、文體活動(dòng)展覽館、幼稚園、幼兒園、醫(yī)院門診、院校、郵電通訊等公用設(shè)施，按以下標(biāo)準(zhǔn)解決：

1.建成后產(chǎn)權(quán)年限歸屬于全體業(yè)主每一個(gè)，其成本費(fèi)、花費(fèi)能夠扣減；

2.建成后免費(fèi)移交給政府部門、公用事業(yè)單位用以非盈利性社會(huì)發(fā)展公用事業(yè)的，其成本費(fèi)、花費(fèi)能夠扣減；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)測(cè)算收益，并準(zhǔn)許扣減成本費(fèi)、花費(fèi)。

依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，融合《關(guān)于做好《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)），對(duì)貴司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目里的公共性配套設(shè)施費(fèi)的處理明確提出如下所示提議：

（一） 人防設(shè)備的處理

《中華人民共和國(guó)防空法》要求，人防設(shè)備產(chǎn)權(quán)年限屬于國(guó)家，所有權(quán)、收益權(quán)歸投資者全部，人防設(shè)備建成后，應(yīng)當(dāng)由人防辦工程驗(yàn)收，產(chǎn)權(quán)年限回國(guó)建全部，其成本費(fèi)理應(yīng)分?jǐn)偟较嚓P(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的可售面積之中，由可售面積擔(dān)負(fù)。為提高其使用率，物業(yè)出租時(shí)，取得的租金收入理應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、所得稅等。

（二） 有產(chǎn)權(quán)年限停車庫(kù)的處理

有產(chǎn)權(quán)的停車庫(kù)理應(yīng)做為獨(dú)立的成本核算對(duì)象計(jì)算其成本費(fèi)，售賣時(shí)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立測(cè)算收益，土地資源增值稅清算時(shí)應(yīng)當(dāng)做為單獨(dú)的房產(chǎn)類別開(kāi)展結(jié)算，不屬普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，按其他類房地產(chǎn)測(cè)算交納土地增值稅。

（三） 無(wú)產(chǎn)權(quán)地下停車場(chǎng)的處理

無(wú)產(chǎn)權(quán)車位包含二種：一種是人防車位，一種是非人防無(wú)產(chǎn)權(quán)車位。實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)商對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)車位很有可能采用變向銷售的方式，比如有些房地產(chǎn)商與業(yè)主簽署一次性車位轉(zhuǎn)讓所有權(quán)合同書，或者與業(yè)主簽署車位租賃合同，租賃期為二十年，二十年之后的使用權(quán)贈(zèng)予等方式變向市場(chǎng)銷售停車位。對(duì)這種變向銷售的地下車庫(kù)獲得的收入是不是做為土地資源增值稅清算的收入？因?yàn)槲覈?guó)并沒(méi)有明確的規(guī)定，實(shí)務(wù)中心態(tài)分為完全不同二種，一種是依據(jù)《關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）>的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）要求：以出讓比較有限產(chǎn)權(quán)年限或永久性所有權(quán)方法市場(chǎng)銷售房屋建筑，視同銷售房屋建筑，將無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車庫(kù)的變向銷售收入確認(rèn)為土地資源增值稅清算收益，與此同時(shí)容許成本費(fèi)扣減，比如青島市、天津市、湖北省、浙江??；一種是方式勝于本質(zhì)，將無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車庫(kù)的變向銷售額不確認(rèn)為土地資源增值稅清算收益，與此同時(shí)不可以成本費(fèi)扣減，比如濟(jì)寧市、遼寧省、新疆省等。

（四） 物業(yè)管理用房、小區(qū)業(yè)主一共有會(huì)館的處理

物業(yè)管理用房、小區(qū)業(yè)主共有的會(huì)館，歸屬于非盈利的長(zhǎng)度產(chǎn)權(quán)年限歸屬于全體業(yè)主的房產(chǎn)，項(xiàng)目成本做為“公共性配套設(shè)施費(fèi)”分派記入相關(guān)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)生產(chǎn)成本，在預(yù)估土地增值稅時(shí)可以扣減。

（五） 幼兒園的解決

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中建造的幼稚園早已轉(zhuǎn)交地區(qū)教育局，歸屬于通稱后免費(fèi)移交給政府部門、公用事業(yè)單位用以非盈利社會(huì)發(fā)展公用事業(yè)的設(shè)備，項(xiàng)目成本做為“公共性配套設(shè)施費(fèi)” 分派記入相關(guān)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)生產(chǎn)成本，在預(yù)估土地增值稅時(shí)可以扣減。

土地增值稅的特殊要求指的是什么？

答：

(1)以房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資合作經(jīng)營(yíng)

以房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資合作經(jīng)營(yíng)一方以土地資源作價(jià)入股進(jìn)行投資或是做為合作經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，免收取土地增值稅。在其中假如項(xiàng)目投資合作經(jīng)營(yíng)的企業(yè)從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因其建造的商住樓進(jìn)行投資合作經(jīng)營(yíng)的就不能暫免征稅。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的房產(chǎn)變?yōu)樽再?gòu)或是用以租賃等商業(yè)行為，假如產(chǎn)權(quán)年限沒(méi)有發(fā)生遷移，不征繳土地增值稅。

(3)房地產(chǎn)的交換，因?yàn)槌霈F(xiàn)了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因而歸屬于土地增值稅的征稅對(duì)象。但是對(duì)于本人中間交換已有定居用房的個(gè)人行為，通過(guò)本地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)審批，能夠免稅土地增值稅。

(4)合作建房，針對(duì)一方出地，另一方出資產(chǎn)，彼此合作建房，建成后按比例分配分床自用的，暫免征繳土地增值稅;但建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征繳土地增值稅。

(5)房地產(chǎn)的租賃，指房屋使用者或土地資源使用人，將房地產(chǎn)或土地使用權(quán)證租用給承租方應(yīng)用由承租方向出租方付款租金的個(gè)人行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盡管獲得了收益，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證的出讓，因而，不屬土地增值稅的征稅對(duì)象。

(6)房地產(chǎn)的質(zhì)押，指房屋使用者或土地資源使用人做為借款人或第三人向抵押權(quán)人給予房產(chǎn)做為償還債務(wù)的貸款擔(dān)保則不遷移所有權(quán)的民事法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)年限、土地使用權(quán)證在抵押期間并沒(méi)有產(chǎn)生所有權(quán)的變動(dòng)，因此對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)押，在抵押期間不征繳土地增值稅。

(7)公司合并出讓房地產(chǎn)業(yè)，在企業(yè)兼并中，對(duì)被企業(yè)兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并公司中的，免收取土地增值稅。

(8)房地產(chǎn)的代建制個(gè)人行為，就是指房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)結(jié)束后向客戶收代替建收入的個(gè)人行為。針對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，盡管獲得了收益，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的遷移，其收益歸屬于勞務(wù)公司收特性，故沒(méi)有在土地增值稅征稅對(duì)象。

(9)房地產(chǎn)的再次評(píng)定，依照行政機(jī)關(guān)的規(guī)定，國(guó)企在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新評(píng)定而產(chǎn)生的評(píng)估增值，以其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的遷移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收益，所以不歸屬于土地增值稅征稅對(duì)象。

(10)土地資源使用人處理土地使用權(quán)證，田地使用人出讓、抵押或換置土地資源，無(wú)論其是不是獲得了該土地的使用權(quán)屬資格證書，無(wú)論其在出讓、抵押或換置土地資源環(huán)節(jié)中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變動(dòng)登記，如果土地資源使用人具有占有、應(yīng)用盈利或處理該土地資源的權(quán)利，具備合同書直到證據(jù)表明其本質(zhì)出讓、抵押或換置了土地資源并取得了相應(yīng)的利益，土壤使用人以及對(duì)方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定交納土地增值稅和房產(chǎn)契稅等。

“土地資源增值稅清算時(shí)，公共性配套設(shè)施費(fèi)怎樣處理？”不知道大家是不是都明白了。若有不明白的，可及時(shí)聯(lián)系教師，杰出老會(huì)計(jì)為大家線上解疑釋惑，，是大家堅(jiān)實(shí)的后盾哦。