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地產(chǎn)開發(fā)商出讓土地使用權(quán)證時需要注意的情況

一、土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本概念及歸類

土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓就是指土地資源使用人將土地使用權(quán)證再遷移的個人行為，包含售賣、互換和贈予。未按土地使用權(quán)證出讓合同要求的時限和標準項目投資開發(fā)設(shè)計、運用土地資源的，土地使用權(quán)證不可出讓。

土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓依據(jù)土地用途，包含國有制土地使用權(quán)證的出售及團體土地使用權(quán)證的出讓。

二、土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序流程

1、申請辦理

買賣彼此明確提出出讓、轉(zhuǎn)讓申請辦理買賣被告方申辦出讓辦理手續(xù)與此同時，還應(yīng)給予轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)證、土地界址點圖、房屋建筑房屋產(chǎn)權(quán)證明、主體資格證實，授權(quán)委托書、身份證件等材料。

2、準許

收到申報后，承辦人解決材料及土地狀況開展詳細審查掌握，并開展現(xiàn)場勘察，與相關(guān)材料對比核查。核查準確無誤后，填好出讓審核表。經(jīng)辦人員攜詳細出讓檔案資料與出讓審核表等報核心及局領(lǐng)導核查準許。

3、簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條要求，土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓理應(yīng)簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議。而且轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當選用書面通知。

4、公證處公證

轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)通過公證處公證。

5、工商變更

申請辦理土地使用權(quán)證工商變更，是土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定要素。經(jīng)辦人員根據(jù)出讓合同、出讓審核表、支付單據(jù)等，填好工商變更審核表開展工商變更。工商變更審核表，可隨出讓審核表與此同時審批。

三、地產(chǎn)開發(fā)商在出讓土地使用權(quán)證情況下需要注意的情況

1、合乎出讓標準

土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓依據(jù)土地資源由來包含出讓土地所有權(quán)的出售和土地劃撥所有權(quán)的出讓，在其中出讓土地所有權(quán)的出讓又分成轉(zhuǎn)讓用以成片開發(fā)的土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓用以項目開發(fā)的土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。地產(chǎn)開發(fā)商務(wù)必合乎出讓標準。下邊各自詳細介紹各種各樣狀況下的出讓標準：

土地劃撥所有權(quán)的出讓如用以商住樓開發(fā)設(shè)計則應(yīng)具有下列標準：（1）早已商住樓項目立項；（2）已獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證書；（3）擁有有效期限里的基本建設(shè)用地批準書。該類土地使用權(quán)證的出讓，不但應(yīng)得到市、區(qū)、縣人民政府的準許，并且應(yīng)由土地使用權(quán)證購買方申請辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓辦理手續(xù)。

2、土地劃撥所有權(quán)的出讓

土地劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)補領(lǐng)土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓辦理手續(xù)，并經(jīng)審查準許，補繳土地出讓金后才可轉(zhuǎn)讓；或取回國有制后轉(zhuǎn)讓國有制土地使用權(quán)證。政府機關(guān)、公益事業(yè)單位土地劃撥出讓需經(jīng)上級主管部門準許。

3、簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條要求，土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓理應(yīng)簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議。而且轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當選用書面通知。

地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明晰承諾，不可更改用地性質(zhì)。確需轉(zhuǎn)變的，應(yīng)遞交土地局允許原材料和原準許商業(yè)用地的政府準許文檔。轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)確立注明土地使用權(quán)證的獲得方法。

4、土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更

申請辦理土地使用權(quán)證工商變更，是土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定要素。

5、地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在徹底掌握稅金的支付狀況后承諾出讓時稅金的擔負

土地使用權(quán)證人應(yīng)該按規(guī)定交納土地稅以及他官費，出讓人應(yīng)該清晰自身應(yīng)當依照法律規(guī)定交納的稅金，以防因不具備相關(guān)知識而壓力額外費用乃至被追責行政部門或刑事處罰。

（1）出讓后土增的交納。

土增要以經(jīng)營者出讓房地產(chǎn)業(yè)所獲得的增值率為征繳目標，根據(jù)規(guī)范的征收率所征繳的一種稅，征繳范疇包含出讓房地產(chǎn)業(yè)并獲得工資的有償轉(zhuǎn)讓個人行為，不包括以承繼、贈予方法無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)的個人行為。

（2）土地稅以及他稅金的承諾。

地產(chǎn)開發(fā)商需要注意自身應(yīng)擔負的稅金的收取狀況，應(yīng)當明確履行土地使用權(quán)證必須交納那些稅，什么是自己在簽署出讓合同時就需要交納的，什么是自己應(yīng)當交納但可以緩繳而未交的，哪些是買受人務(wù)必交納的，什么是可以緩繳的，哪些是不用交納的。

6、買受人產(chǎn)生的風險性

（1）買受人付款能力不足

（2）買受人不肯付款出讓合同款

地產(chǎn)開發(fā)商出讓土地使用權(quán)證時需要注意的難題有什么？看了里面的內(nèi)容，想必大伙兒對地產(chǎn)開發(fā)商出讓土地使用權(quán)證時需要注意的情況擁有更多的是了解，之后在工作上能夠更快的應(yīng)用所學到的知識為企業(yè)服務(wù)。如果還有要想資詢的難題，熱烈歡迎到官方網(wǎng)站，在線留言的解答教師。