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　　前言

　　伴隨著股權(quán)融資管控最新政策“三道底線”及其貸款銀行“兩集中化”現(xiàn)行政策的宣布實施，中國中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存之路愈漸艱辛。絕大部分中國房地產(chǎn)企業(yè)所長期存在的“拿地難、資金短缺、市場銷售難”等狀況問題，在中小型企業(yè)的身上主要表現(xiàn)尤甚。房市嚴管控的環(huán)境下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資的大門被慢慢關(guān)掉。金融機構(gòu)、私募基金等金融企業(yè)逐漸可選擇性的找尋朋友，也許在許多人來看，僅有TOP30的頭頂部房地產(chǎn)企業(yè)她們就是非常值得長期信任的協(xié)作目標。實際雖然慘忍，但是中小型房地產(chǎn)企業(yè)是掉以輕心，或是另擇發(fā)展方向?也許都各有各的觀點。

　　一、新一輪房“大轉(zhuǎn)變”健身運動或?qū)⒗_帷幕

　　2021年6月30日，住房和城鄉(xiāng)住建部房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)督司公布《關(guān)于做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批制度改革有關(guān)工作的函》(建司局函房〔2021〕65號)，文檔中明確提出：1、自2021年7月1日起，全國各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局終止審理房產(chǎn)開發(fā)公司三級、四級資質(zhì)證書的核準申請辦理和待定資質(zhì)證書備案申請。2021年7月1日前已審理的，仍按原標準開展審核或報備。2、國家住建部已經(jīng)修定房產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)管理規(guī)定。自2021年7月1日至新的房產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)管理規(guī)定執(zhí)行之時止，房產(chǎn)開發(fā)公司三級、四級、待定企業(yè)資質(zhì)證書有效期限到期的，有效期限統(tǒng)一增加至新的房產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)管理規(guī)定執(zhí)行之日，企業(yè)資質(zhì)證書不用換領(lǐng)。

　　文檔公布后，有剖析人員強調(diào)，這也是中央政府在辭退一部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)所釋放出來的顯著數(shù)據(jù)信號。由于一旦資質(zhì)申請被喊停，那麼即使一部分公司取得了土地資源，也許也不能再次開展后面開發(fā)設(shè)計了。問題來了，土地資源取得手卻又開發(fā)設(shè)計不了，想轉(zhuǎn)讓卻受限于大城市房地產(chǎn)管理法的相應(yīng)要求，這不是爛攤子是啥?也許只有憑借公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式開展“攘外必先安內(nèi)”?可是中小型房地產(chǎn)企業(yè)在強悍交易對手眼前，相當于羊入虎口。新的房地產(chǎn)業(yè)公司資質(zhì)管理方法評定什么時候才可以塵埃落定，不可告人;大家僅從一部分大城市如火如荼頒布的集中化供地現(xiàn)行政策來側(cè)邊揣摩，土地資源競價的要求是越發(fā)高了。二級以上開發(fā)設(shè)計資質(zhì)證書，嚴禁“背心”圍標，這些。這種新標準讓資質(zhì)證書弱乃至無資格的中小型房地產(chǎn)企業(yè)從此與土地拍賣銷售市場絕緣層。這一舉措看起來很性溫，也頗通情達理。其底層邏輯是，中小型房地產(chǎn)商因資產(chǎn)整體實力較差，非常容易發(fā)生爛尾盤;因而從根源逐漸，確保讓大量大中型房地產(chǎn)企業(yè)取得高品質(zhì)土壤資源用以商住樓開發(fā)設(shè)計基本建設(shè)，亦無疑是一種好的現(xiàn)行政策考慮到?？墒侨绱艘粊?，中小型房地產(chǎn)商拿地的門坎就變得更高一些了。在過去的，中小型房地產(chǎn)企業(yè)們借助當?shù)卣W(wǎng)絡(luò)資源也許就能取得一塊好點的土地資源，而如今，她們迫不得已“求抱抱”，尋找與大中型房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)作拿地，變成唯一解。

　　二、困境顯出，但是一切慢慢來比較快

　　(一)資金不足

　　上文有述，因股權(quán)融資管控最新政策“三道底線”及其貸款銀行“兩集中化”現(xiàn)行政策的整體要素，流行金融企業(yè)陸續(xù)趨向于挑選大中型國營企業(yè)及其排行靠前的房地產(chǎn)企業(yè)開展協(xié)作。盡管中間一再強調(diào)，金融業(yè)政策扶持要下移，可是這些年下來，冷暖自如。銷售市場告知大家的是，現(xiàn)階段也許也僅有小額貸款公司、金控服務(wù)平臺等在向中小型房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)質(zhì)押擔(dān)保的形式開展靜脈注射，可是這類斷臂求生的方法，換得的生活品質(zhì)并不高，年化率都去到了15%，乃至更高一些?？删退闶悄菢樱☆~貸款公司們也很有可能隨時隨地拂袖而去，不陪她們玩樂。還貸由來是中小型房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)融資時的被關(guān)心關(guān)鍵，由于項目公司獲得中國人民銀行或私募基金的開發(fā)貸概率幾乎為零，因此新項目市場銷售流暢度就變得尤為重要。假如市場銷售資金回籠果然不理想化，那最后只有看項目公司隸屬總公司及其擔(dān)保方的還貸工作能力了，特別是在要關(guān)心現(xiàn)金流量針對資產(chǎn)利息的遮蓋倍率了。

　　(二)拿地艱辛

　　伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步完善，拿地政治化變成常態(tài)化。主要表現(xiàn)在掛牌出讓層面，中小型房地產(chǎn)企業(yè)盡量避開與整體實力房地產(chǎn)企業(yè)在城市核心地區(qū)競價土地資源，就算是湊合賺到了，也許新項目綜合性盈利也難以有一定的確保。因此名正言順的，中小型房地產(chǎn)企業(yè)只有挑選弱地區(qū)開展拿地，但這種弱地區(qū)通常難以達到前融組織的下款標準?？梢哉f，中小型房地產(chǎn)企業(yè)一旦拿不對地，一步錯，步步錯，惡循環(huán)逐漸。

　　地區(qū)性的有名氣的房地產(chǎn)開發(fā)商，其拿地對策通常也是金融企業(yè)關(guān)心的要點之一。土地儲備合理布局是深耕細作地區(qū)或是探險進軍新銷售市場;市場發(fā)展戰(zhàn)略是不是非常清楚，盲目跟風(fēng)的多樣化或是剛轉(zhuǎn)型發(fā)展做房地產(chǎn)的新手?中小型房地產(chǎn)企業(yè)雖然也是有高品質(zhì)公司，但終究微乎其微，金融企業(yè)慣常擁有的謹慎性標準實際上也在意料之中。

　　(三)資金周轉(zhuǎn)是缺陷

　　繼一線城市相繼頒布相關(guān)二手房交易調(diào)控政策以后，二手房市場關(guān)注度有一定的減輕，先前發(fā)生的一二手房市價格倒掛的情況也有希望慢慢扭曲。但因二手房市場的關(guān)注度減低，連同造成了新房子銷售市場變緩的同歩效用。再累加金融機構(gòu)領(lǐng)域的借款市場集中度管理方法現(xiàn)行政策，變向造成了銀行放貸周期時間的進一步拉申。中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身就在資產(chǎn)整體實力、品牌影響力層面矮人一截，許多金融機構(gòu)在應(yīng)對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的住房按揭貸款相互配合度上也不是那麼積極主動，多種原因造成中小型房地產(chǎn)企業(yè)市場銷售落后，資金回籠壓力很大。資金回籠無法跟上，立即影響到公司的生活發(fā)展趨勢之途。

　　管控比較寬松的二三線城市，或者房子價格并沒有遭受大環(huán)境猛烈波動的一線周邊地區(qū)，大盤走勢發(fā)力，來日可期。

　　三、全暏光或在破曉時

　　從宏觀經(jīng)濟政策發(fā)展趨勢看來，中小型房地產(chǎn)企業(yè)逐漸離場，或者這一專業(yè)市場的必定歸路。伴隨著理財新規(guī)的逐漸縮緊及其行業(yè)集中度的進一步加重，每家房地產(chǎn)企業(yè)在公司融資和拿地層面將展現(xiàn)愈來愈突出的兩極化效用。

　　(一)聯(lián)合開發(fā)相當于復(fù)活丸?

　　在過去的，中小型房地產(chǎn)企業(yè)一直可以取決于其本身與當?shù)卣膮^(qū)位優(yōu)勢，獲得到一些土壤資源。大中型房地產(chǎn)企業(yè)入駐新銷售市場，也經(jīng)常會尋找本地中小型房地產(chǎn)商們?yōu)槠渥鲩_路先鋒。在相當長一段時間內(nèi)，二者的存活做到了一種微弱的均衡。

　　中小型企業(yè)主攻自身熟知的好多個地區(qū)銷售市場，在本地，她們有著著自身的設(shè)備用戶評價。出自于對行業(yè)市場的掌握水平，她們更便于設(shè)計方案出合乎本地居民收入習(xí)慣性的住宅商品。與大中型房地產(chǎn)企業(yè)的協(xié)作，中小型房地產(chǎn)企業(yè)不但可以更好解決資產(chǎn)融合的問題，還可以依靠大中型房地產(chǎn)企業(yè)的品牌知名度為自己的設(shè)備大大加分，獲得大量額外使用價值。大中型房地產(chǎn)企業(yè)一樣可以在這類協(xié)作歷程中盈利，除開擴大土地儲備以外，這也為其迅速融入新銷售市場充分發(fā)揮了較好的調(diào)節(jié)作用。

　　即便如此，銷售市場森冷，不容小覷。合理合法開發(fā)設(shè)計僅為一蹴而就，終非上上策。一旦大中型房地產(chǎn)企業(yè)摸透了招數(shù)，操控了本地銷售市場主導(dǎo)作用的，那麼這時等候中小型房地產(chǎn)企業(yè)的，仍將是湮沒之途。

　　(二)中小型房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必把握的股權(quán)融資對策

　　淬煉還需本身硬。中小型房地產(chǎn)企業(yè)假如要想堅強站究竟，就一定有著自身的競爭優(yōu)勢。協(xié)作體制與管理機制必須提升以外，協(xié)作代建制、代融，一樣也是非常值得中小型房地產(chǎn)商再次思索的一道新出題。但涉于行業(yè)地位、知名品牌危害、內(nèi)部結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)資源、運營能力等領(lǐng)域的綜合性差別，中小型房地產(chǎn)企業(yè)并沒有一兩手扎實的時間手中，或是逃不過被占領(lǐng)的運勢。

　　匯總一句話：運勢終究是把握在自已身上的比較好。要變革的，別遲疑;要再次干下來的，請發(fā)掘你的多樣化優(yōu)點。你不可替代，那么就義無反顧。