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測算土地增值稅的計算公式為：應繳土地增值稅=增值率×征收率

【經典案例一】：

甲于2005年4月在城東區(qū)購買一鋪面，購買價在80萬余元，付款房產契稅2.4萬余元。2009年10月，甲將該商鋪轉讓給乙，出讓價在120萬余元。

1、假定甲能給予該鋪面的買房稅票和分析報告，評定價錢為108萬余元，甲在出讓時要怎樣交納土地增值稅?

2、假定甲不可以給予該商鋪購買原值的合理合法合理憑據，甲在出讓時要怎樣交納土地增值稅?

解釋：

1、甲能給予該鋪面的買房收據等原值憑據，因而應按按實結算方法征繳土地增值稅：

第一步，測算應繳付增值稅及有關稅金①應繳付增值稅=(120-80)×5%=2萬余元②應交納城建稅=2×7%=0.14萬余元③應交納教育附加費=2×3%=0.06萬余元④應交納合同印花稅=120×0.05%=0.06萬余元⑤應交納堤圍費=(120-80)×0.1%=0.04萬余元

第二步，測算應交納土地增值稅①扣減工程額度=評定價錢 出讓階段交納的稅費=108 (2 0.14 0.06 0.06 0.04 2.4)=112.7萬余元②增值率=120-112.7=7.3萬余元③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%征收率④應交納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬余元。

2、甲不可以給予該商鋪購買原值的合理合法合理憑據，因而應按核準結算方法征繳土地增值稅：應交納土地增值稅=120×2%=2.4萬余元。

【經典案例二】：

某房產開發(fā)公司出售一幢辦公樓，收入總額為10000萬余元。開發(fā)設計該辦公樓相關開支為：付款地價款及各種各樣花費1000萬余元;房地產業(yè)項目成本3000萬余元;銷售費用中的利息費用為500萬余元(可按出讓新項目測算分擔并給予金融企業(yè)證實)，但當中有50萬余元屬加罰的貸款利息;出讓階段交納的相關稅金總共為555萬余元;該企業(yè)所在城市政府部門要求的別的房產開發(fā)花費測算扣減占比為5%。試測算該房產開發(fā)企業(yè)應繳的土地增值稅。

解釋：

(1)獲得土地所有權繳納的地價款及相關花費為1000萬余元

(2)房地產業(yè)項目成本為3000萬余元

(3)房產開發(fā)花費=500-50 (1000 3000)×5%=650(萬余元)

(4)容許扣減的稅金為555萬余元

(5)從業(yè)房產開發(fā)的經營者加計20%容許扣除額=(1000 3000)×20%=800(萬余元)

(6)容許扣減的新項目額度總計=1000 3000 650 555 800=6005(萬余元)

(7)增值率=10000-6005=3995(萬余元)

(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

(9)應納稅所得額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬余元)

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