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測(cè)算土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)繳土地增值稅=增值率×征收率

【經(jīng)典案例一】：

甲于2005年4月在城東區(qū)購(gòu)買(mǎi)一鋪面，購(gòu)買(mǎi)價(jià)在80萬(wàn)余元，付款房產(chǎn)契稅2.4萬(wàn)余元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，出讓價(jià)在120萬(wàn)余元。

1、假定甲能給予該鋪面的買(mǎi)房稅票和分析報(bào)告，評(píng)定價(jià)錢(qián)為108萬(wàn)余元，甲在出讓時(shí)要怎樣交納土地增值稅?

2、假定甲不可以給予該商鋪購(gòu)買(mǎi)原值的合理合法合理憑據(jù)，甲在出讓時(shí)要怎樣交納土地增值稅?

解釋?zhuān)?/p>

1、甲能給予該鋪面的買(mǎi)房收據(jù)等原值憑據(jù)，因而應(yīng)按按實(shí)結(jié)算方法征繳土地增值稅：

第一步，測(cè)算應(yīng)繳付增值稅及有關(guān)稅金①應(yīng)繳付增值稅=(120-80)×5%=2萬(wàn)余元②應(yīng)交納城建稅=2×7%=0.14萬(wàn)余元③應(yīng)交納教育附加費(fèi)=2×3%=0.06萬(wàn)余元④應(yīng)交納合同印花稅=120×0.05%=0.06萬(wàn)余元⑤應(yīng)交納堤圍費(fèi)=(120-80)×0.1%=0.04萬(wàn)余元

第二步，測(cè)算應(yīng)交納土地增值稅①扣減工程額度=評(píng)定價(jià)錢(qián) 出讓階段交納的稅費(fèi)=108 (2 0.14 0.06 0.06 0.04 2.4)=112.7萬(wàn)余元②增值率=120-112.7=7.3萬(wàn)余元③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%征收率④應(yīng)交納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬(wàn)余元。

2、甲不可以給予該商鋪購(gòu)買(mǎi)原值的合理合法合理憑據(jù)，因而應(yīng)按核準(zhǔn)結(jié)算方法征繳土地增值稅：應(yīng)交納土地增值稅=120×2%=2.4萬(wàn)余元。

【經(jīng)典案例二】：

某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢辦公樓，收入總額為10000萬(wàn)余元。開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)該辦公樓相關(guān)開(kāi)支為：付款地價(jià)款及各種各樣花費(fèi)1000萬(wàn)余元;房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本3000萬(wàn)余元;銷(xiāo)售費(fèi)用中的利息費(fèi)用為500萬(wàn)余元(可按出讓新項(xiàng)目測(cè)算分擔(dān)并給予金融企業(yè)證實(shí))，但當(dāng)中有50萬(wàn)余元屬加罰的貸款利息;出讓階段交納的相關(guān)稅金總共為555萬(wàn)余元;該企業(yè)所在城市政府部門(mén)要求的別的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)花費(fèi)測(cè)算扣減占比為5%。試測(cè)算該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳的土地增值稅。

解釋?zhuān)?/p>

(1)獲得土地所有權(quán)繳納的地價(jià)款及相關(guān)花費(fèi)為1000萬(wàn)余元

(2)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本為3000萬(wàn)余元

(3)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)花費(fèi)=500-50 (1000 3000)×5%=650(萬(wàn)余元)

(4)容許扣減的稅金為555萬(wàn)余元

(5)從業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)者加計(jì)20%容許扣除額=(1000 3000)×20%=800(萬(wàn)余元)

(6)容許扣減的新項(xiàng)目額度總計(jì)=1000 3000 650 555 800=6005(萬(wàn)余元)

(7)增值率=10000-6005=3995(萬(wàn)余元)

(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

(9)應(yīng)納稅所得額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬(wàn)余元)

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