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2016年5月1日后，物業(yè)管理做為商務(wù)服務(wù)業(yè)的一員，列入了營(yíng)改增范圍。物業(yè)管理給予各類服務(wù)項(xiàng)目的稅率是多少？扣除的停車收費(fèi)、代收代付水電費(fèi)怎樣開展稅務(wù)解決？

問題1：我們都是物業(yè)管理公司，屬于一般納稅人，為了更好地能夠更好地扣除物業(yè)管理附加費(fèi)，激勵(lì)小區(qū)業(yè)主一次性交貨全年度物業(yè)管理附加費(fèi)，企業(yè)采用獎(jiǎng)賞對(duì)策：小區(qū)業(yè)主一次性交貨一年物業(yè)管理附加費(fèi)，獎(jiǎng)賞植物油一桶，使用價(jià)值60元上下，因此企業(yè)購(gòu)買植物油100桶，使用價(jià)值60000元，我想問一下管理人員，這種能不能開展進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？

回應(yīng)：這一狀況下，贈(zèng)予的植物油務(wù)必視同銷售，可以抵稅進(jìn)行。與此同時(shí)，針對(duì)小區(qū)業(yè)主一次性交貨全年度的物業(yè)管理費(fèi)，假如開稅票，就必須在本期確定全年度物業(yè)管理費(fèi)收益，交納稅金。

備注名稱：物業(yè)管理向小區(qū)業(yè)主促銷活動(dòng)贈(zèng)品，合乎《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條：企業(yè)或個(gè)體工商戶的以下個(gè)人行為，視同銷售貨品：（八）將自產(chǎn)自銷、委托加工物資或選購(gòu)的貨品無嘗贈(zèng)予別人。

問題2：物業(yè)管理公司給予停車場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目，委托運(yùn)營(yíng)管理業(yè)主委員會(huì)的地下停車場(chǎng)地，扣除的車位費(fèi)用怎樣繳稅呢管理人員：給予停車場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目，依照房產(chǎn)售后回租服務(wù)項(xiàng)目繳稅，適用11%征收率；營(yíng)改增前獲得的地下停車場(chǎng)收費(fèi)的停車收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目可挑選適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，適用5%的增值稅率。

備注名稱：不僅是泊車服務(wù)項(xiàng)目，類似的業(yè)務(wù)流程例如將電梯租賃給廣告?zhèn)髅焦竟茧娞蒉I廂廣告宣傳、小區(qū)域內(nèi)路面給予給外界商家擺展扣除場(chǎng)所費(fèi)，這種個(gè)人行為都屬于房產(chǎn)售后回租服務(wù)項(xiàng)目，適用11%增值稅率。一般納稅人租賃其2016年4月30日前獲得的房產(chǎn)，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收，依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。

問題3：物業(yè)管理代收代付的水電費(fèi)如何處理呢？這是我最頭痛的。

回應(yīng)：別擔(dān)心！稅務(wù)局早已作出了清晰的要求，可以用二種不一樣的方式 完成解決，但這兩種方法不可與此同時(shí)采用。

方式一 差值扣減

《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)物業(yè)管理中扣除的飲用水水電費(fèi)所得稅問題的通告》（2016年第54號(hào)公示）明確提出，給予物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)者，向服務(wù)項(xiàng)目接受方扣除的飲用水水電費(fèi)，以扣減其對(duì)外開放付款的飲用水水電費(fèi)后的額度為銷售總額，依照簡(jiǎn)易征收依3%的增值稅率測(cè)算交納所得稅備注名稱：怎樣申請(qǐng)？

1、銷售總額。物業(yè)管理公司代繳的水電費(fèi)（含飲用水水電費(fèi)和土地稅）以扣減其對(duì)外開放付款的水電費(fèi)（含飲用水水電費(fèi)和土地稅）后的額度為銷售總額。代辦水電費(fèi)銷售總額不可申請(qǐng)負(fù)數(shù)。

2、本期申請(qǐng)扣減對(duì)外開放付款的水電費(fèi)額度不可超過本期申請(qǐng)的代辦水電費(fèi)額度，并未申請(qǐng)扣減額度可結(jié)轉(zhuǎn)成本下學(xué)期申請(qǐng)扣減。

3、物業(yè)管理公司代繳的水電費(fèi)一部分的銷售總額，應(yīng)在所得稅所得稅申報(bào)表附列材料（一）第12欄“3%增值稅率的服務(wù)項(xiàng)目、房產(chǎn)和無形資產(chǎn)攤銷”欄填寫。物業(yè)管理公司給予物業(yè)管理獲得的收益不可在該頻道填寫。

方式二 代辦委托付款

由物業(yè)管理公司推行代辦委托付款，扣除公攤面積水電費(fèi)后委托付款水務(wù)集團(tuán)，增值發(fā)票由水務(wù)集團(tuán)出具給客戶。推行代辦委托付款扣除的公攤面積水電費(fèi)按“以受托人為名開票代委托人扣除的賬款”不當(dāng)作物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)收益的價(jià)外費(fèi)用，不征繳所得稅。推行代辦委托付款的公司應(yīng)當(dāng)具有下列標(biāo)準(zhǔn)：1、擁有有關(guān)代辦協(xié)議書；2、物業(yè)管理公司不墊付資金；3、代辦時(shí)將稅票立即轉(zhuǎn)交到顧客。