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　　編者按：房產(chǎn)開發(fā)新項目稅重量、稅收復(fù)雜，一般公司都是會開展稅務(wù)籌劃。運用政策優(yōu)惠是稅務(wù)籌劃常見方式。土地增值稅做為建筑項目稅賦占較為高的稅收，其政策優(yōu)惠經(jīng)常是稅務(wù)籌劃計劃方案核準(zhǔn)根據(jù)之一。項目投資入股投資城市房地產(chǎn)稅征繳土地增值稅恰好是那樣一種政策優(yōu)惠。文中擬從一則運用項目投資入股投資政策優(yōu)惠不合理稅務(wù)籌劃實例開展剖析，以作警告。

　　一、實例

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　　1、“建筑項目”企業(yè)狀況

　　涉案人員新項目土地使用權(quán)證歸浙江省京橋?qū)崢I(yè)有限公司（下稱“京橋企業(yè)”）全部。京橋公司成立于2006年8月，法人代表為徐昱煚，公司股東為普通合伙人徐昱煚以及所項目投資開設(shè)的寧波市京橋工業(yè)生產(chǎn)集團有限公司，注冊資本2000萬余元，徐昱煚與寧波市京橋工業(yè)生產(chǎn)集團有限公司各自有著45%和55%股權(quán)，徐昱煚為法人代表，備案業(yè)務(wù)范圍為：工業(yè)生產(chǎn)投資項目、廠房出租、建筑裝飾材料、化工原料、機械設(shè)備、紡織業(yè)、金屬復(fù)合材料市場銷售。稅金審報征繳選用查賬征收的方法。

　　京橋企業(yè)差別于一般建筑項目企業(yè)取決于其業(yè)務(wù)范圍中并無“房產(chǎn)開發(fā)”?？墒墙?jīng)稅務(wù)機關(guān)單位審查，京橋企業(yè)在監(jiān)管隸屬期限內(nèi)具體運營廠房開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品銷售。

　　2、建筑項目狀況

　　2006年8月16日，徐昱煚意味著寧波市京橋工業(yè)生產(chǎn)集團有限公司與浙江龍游科技園區(qū)管理委員會簽署《項目投資協(xié)議書》，承諾由該企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開設(shè)責(zé)任有限公司項目投資建設(shè)機械、電動機的工業(yè)園廠房新項目；產(chǎn)業(yè)園區(qū)一次性給予435畝土地資源，除其自購新項目外的工業(yè)園廠房，由其自主承擔(dān)其工程建筑工業(yè)廠房內(nèi)的招商引資工作。

　　京橋企業(yè)于2007年3月7日，以價格1畝3.1萬余元獲得龍游成北工業(yè)園區(qū)龍游北斗定位系統(tǒng)大路400多畝工業(yè)土地所有權(quán)。京橋企業(yè)獲得土地證后，資金投入廠房基本建設(shè)，各自于2007年10月，2008年10月與萬明企業(yè)（原龍游縣廣廈建筑有限公司）簽署《建設(shè)工程施工合同》，但萬明企業(yè)僅繳納服務(wù)費，工程項目具體是由京橋企業(yè)自主開展工程施工基本建設(shè)。

　　全部工程建設(shè)選用系統(tǒng)分區(qū)分次基本建設(shè)。第一期土地面積160畝，總建筑面積36420㎡，2009年4月14日根據(jù)竣工驗收；第二期土地面積133.5畝，總建筑面積33258.89㎡，2009年1月29日根據(jù)竣工驗收；第三期土地面積107.36畝，總建筑面積26528.88㎡，各自于2010年11月1日、12月6日根據(jù)竣工驗收。

　　3、建筑項目稅務(wù)籌劃計劃方案

　　京橋企業(yè)起先與各購方簽署《廠房及配套用地轉(zhuǎn)讓合同》，承諾售賣相匹配土地及辦公樓附設(shè)配套設(shè)施商業(yè)用地、確立市場價。后彼此又簽訂合同補充協(xié)議，承諾將原資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變動為協(xié)作合資企業(yè)方法。京橋企業(yè)以相匹配的工業(yè)廠房及土地資源作價入股投資、徐昱煚本人注資一同成立新企業(yè)，接著出讓該公司股權(quán)給以前簽署《廠房及配套用地轉(zhuǎn)讓合同》的購方。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓承諾價錢為售價出讓，但實際上是依照《廠房及配套用地轉(zhuǎn)讓合同》中市場價來執(zhí)行的。過后，京橋企業(yè)向購方索要所有《廠房及配套用地轉(zhuǎn)讓合同》正本并消毀。

　?。ǘ┒悇?wù)局思想觀點

　　京橋企業(yè)以股份交易規(guī)則遷移房地產(chǎn)業(yè)，未立即確認(rèn)收入，系逃稅，在查賬征收的根基上確定京橋企業(yè)補交所得稅的額度，并懲處補交額度一倍的處罰。與此同時稅務(wù)局向京橋企業(yè)傳出土地增值稅結(jié)算的《稅務(wù)事宜通知單》，但90天內(nèi)京橋企業(yè)未辦土地增值稅結(jié)算辦理手續(xù)。

　?。ㄈ┤嗣穹ㄔ核枷胗^點

　　一、二審人民法院均適用稅務(wù)局思想觀點。

　　二、不合理籌劃稅務(wù)風(fēng)險評估

　?。ㄒ唬┍辉u定偷逃所得稅的風(fēng)險性

　　依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第三條要求，住戶、公司理應(yīng)就其來自地區(qū)、海外的所得的交納所得稅；第五條要求，公司每一繳稅本年度的收入總額，扣減不征稅收入、各類扣減及其容許填補的經(jīng)前本年度虧空后的賬戶余額，為應(yīng)納稅額。京橋企業(yè)自創(chuàng)立以后，未從業(yè)所備案的生產(chǎn)經(jīng)營，而以房產(chǎn)開發(fā)運營的方法邊基本建設(shè)邊市場銷售房地產(chǎn)業(yè)，且全部的置業(yè)顧問后，對所登記注冊的公司進行結(jié)算。公司所得的就是移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的收益。京橋企業(yè)將一部分房地產(chǎn)業(yè)以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法移轉(zhuǎn)給買家的買賣，依據(jù)各買家均已獲得工商營業(yè)執(zhí)照的客觀事實，應(yīng)以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法明確京橋企業(yè)的收益。

　　京橋企業(yè)法人代表徐昱煚在出讓工業(yè)廠房、土地資源時，先與購方法人代表達到買賣、簽合同。時隔一月，京橋企業(yè)法人代表又與各購方的法人代表簽署以其并未開設(shè)的企業(yè)為名再次簽署除價錢降低一半外，別的條文基本一致的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。既合不來常情，更非是一切正常經(jīng)營理念。具體執(zhí)行中所收付款的買賣賬款與第一份合同書相符合，而與第二份合同書差別甚巨。京橋企業(yè)還選用有意取回消毀已簽署的合同書、與建筑工程公司簽署虛報的附設(shè)工程承包合同、運用非本企業(yè)賬戶接受賬款等方法遮蓋客觀事實。且京橋企業(yè)稅務(wù)自糾自查中，僅主動補繳了一部分稅金，而不屬實稅務(wù)申報。京橋企業(yè)的以上個人行為，屬《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款所明文規(guī)定的，經(jīng)營者仿冒、偽造、掩藏、私自消毀帳本、記帳憑證，或是在帳本上兩列開支或是不列、少列收益，或是經(jīng)稅務(wù)機關(guān)單位告訴審報而不予審報或是開展虛假宣傳的稅務(wù)申報的個人行為，目地顯而易見是為不繳或是少繳應(yīng)繳稅金，其手段已組成逃稅，且情節(jié)惡劣。

　　（二）所得稅查賬征收，一部分成本費不可扣減的風(fēng)險性

　　京橋企業(yè)本便是一般納稅人，根據(jù)要求實行查賬征收。涉案人員稅務(wù)風(fēng)險性產(chǎn)生后，京橋企業(yè)認(rèn)為其有有效成本費未扣減，規(guī)定稅務(wù)局依照定額征收計征所得稅。

　　可是依據(jù)《稅收征收管理法》第三十五條要求，針對“定額征收”稅務(wù)機關(guān)單位是“有權(quán)利核準(zhǔn)”，并不是“理應(yīng)核準(zhǔn)”，定額征收歸屬于稅務(wù)機關(guān)單位的防范措施，是為使我國稅金不外流的一種查驗方式，精確性比較相對性。而京橋企業(yè)本便是查賬征收公司，針對是選用定額征收或是查賬征收稅務(wù)機關(guān)單位具備決策權(quán)的情形下，稅務(wù)機關(guān)單位采用查賬征收合情合理。而在此案中，京橋企業(yè)提出的成本費缺乏有效根據(jù)，沒法扣減，造成其所得稅稅負(fù)超出50%。

　?。ㄈ安豢梢韵碛许椖客顿Y入股投資城市房地產(chǎn)稅征繳土地增值稅”的風(fēng)險性

　　有關(guān)以房產(chǎn)投資入股投資的土地增值稅特殊政策，國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局依次公布過四文件，分別是：《國家財政部 我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅一些實際問題要求的通告》（稅務(wù)[1995]48號）、《國家財政部 我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅多個問題的通告》（稅務(wù)[2006]21號）、《國家財政部 我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)企業(yè)改制資產(chǎn)重組相關(guān)土地增值稅規(guī)定的通告》（稅務(wù)[2015]5號）、《國家財政部 稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)再次執(zhí)行企業(yè)改制資產(chǎn)重組相關(guān)土地增值稅規(guī)定的通告》（稅務(wù)[2018]57號）。依據(jù)這種要求，企業(yè)、本人在改革資產(chǎn)重組時以房地產(chǎn)業(yè)作價入股投資開展項目投資，對其將房地產(chǎn)業(yè)遷移、變動到被項目投資的公司，暫時不征土地增值稅。以上改革資產(chǎn)重組相關(guān)土地增值稅現(xiàn)行政策不適感用以房地產(chǎn)業(yè)遷移隨意一方為房產(chǎn)開發(fā)公司的情況。

　　此案中，京橋企業(yè)按其工商注冊的范疇看，不包括房產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司?？墒菑纳a(chǎn)經(jīng)營看，其主要經(jīng)營的業(yè)務(wù)是房產(chǎn)開發(fā)、市場銷售。融合《土地增值稅暫行條例》中第十三條要求：土地增值稅的征繳管理方法，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本規(guī)章相關(guān)要求實行。而稅款征收管理法中有一般反避稅的要求。京橋企業(yè)以房產(chǎn)投資入股投資，以出讓股份的方式替代出讓房地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)，很有可能遭遇土地資源增值稅免稅不組成，被稅務(wù)機關(guān)單位規(guī)定征繳土地增值稅的風(fēng)險性。

　　華稅提示，建筑項目涉及到稅重量、稅收多，有效、合理合法籌劃才算是正道，不合理籌劃因小失大，會產(chǎn)生明顯的稅務(wù)風(fēng)險性及更重的邊際效益。