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　　一.拿地環(huán)節(jié)

　　1.掛牌出讓(毛地)方法

　　(1)土地招拍掛方式下，公司獲得《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》.土地出讓金單據(jù)進(jìn)賬

　　(2)如果是毛地轉(zhuǎn)讓，一般不可產(chǎn)生附加的房屋拆遷補(bǔ)償和安裝花費(fèi);

　　(3)總公司簽定掛牌出讓協(xié)議書后分公司開發(fā)設(shè)計(jì)的，務(wù)必具有稅務(wù)2016年140號(hào)文檔常說的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

　　房產(chǎn)開發(fā)公司(包含好幾個(gè)房產(chǎn)開發(fā)公司構(gòu)成的聯(lián)合)轉(zhuǎn)讓土地資源向政府機(jī)構(gòu)繳納土地資源合同款后，開設(shè)項(xiàng)目公司對(duì)該轉(zhuǎn)讓土地資源進(jìn)行開發(fā)設(shè)計(jì)，與此同時(shí)合乎以下標(biāo)準(zhǔn)的，可由項(xiàng)目公司按照規(guī)定扣減房產(chǎn)開發(fā)公司向政府機(jī)構(gòu)給的用地合同款。

　　——房產(chǎn)開發(fā)公司.項(xiàng)目公司.政府機(jī)構(gòu)三方簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地資源買受人變動(dòng)為項(xiàng)目公司;

　　——政府機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓土地資源的主要用途.整體規(guī)劃等標(biāo)準(zhǔn)一致的情形下，簽定變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地資源合同款總金額不會(huì)改變;

　　——項(xiàng)目公司的所有股份由轉(zhuǎn)讓土地資源的房產(chǎn)開發(fā)公司擁有。

　　2.舊城改造規(guī)劃方式

　　(1)房屋拆遷補(bǔ)償安裝花費(fèi)確定扣減是一個(gè)關(guān)鍵難題，關(guān)心賠償協(xié)議.支付憑證.收據(jù)(花名冊(cè)表格).分析報(bào)告.政府部門有關(guān)文檔等重要證據(jù)鏈中間的融洽統(tǒng)一;

　　(2)關(guān)心不一樣舊城改造規(guī)劃方式的差別，尤其是拆遷安置房土地資源在誰戶下，拆遷安置房土地資源是劃撥土地或是轉(zhuǎn)讓土地資源等主要因素;

　　(3)投資主體和開發(fā)設(shè)計(jì)行為主體不一致的情形下，安裝動(dòng)遷成本費(fèi)產(chǎn)生在投資主體，但開發(fā)設(shè)計(jì)行為主體獲得了土地資源執(zhí)行對(duì)外開放，這一部分成本費(fèi)怎樣有效進(jìn)賬必須事先設(shè)計(jì)方案。

　　3.從其他公司獲得土地資源

　　這歸屬于常見的土地使用權(quán)證出讓，關(guān)心以下幾個(gè)方面：

　　(1)立即出讓方式.投資模式必須提供增值發(fā)票;公司分立方式.合拼方式不用獲得增值發(fā)票，一般原值進(jìn)賬。

　　(2)房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證，必須關(guān)心投資總額是不是做到25%，不然一般沒法產(chǎn)權(quán)過戶。

　　4.根據(jù)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得項(xiàng)目公司土地資源

　　(1)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法表層看不用土地資源產(chǎn)權(quán)過戶，不用交納所得稅.土地增值稅.所得稅和房產(chǎn)契稅，只必須交納公司股東出讓債權(quán)的企業(yè)所得稅，但事實(shí)上公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)溢價(jià)沒法轉(zhuǎn)換為土地資源成本費(fèi)，進(jìn)而將稅賦工作壓力返給接任單位的一方;

　　(2)股份出讓方若為普通合伙人，必須關(guān)心個(gè)人所得稅代收代繳難題。

　　(3)回收中的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查十分重要，最大限度發(fā)覺企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性，尋找解決方案。

　　5.根據(jù)法律程序競(jìng)拍獲得土地資源

　　假如因?yàn)閭鶆?wù)緣故進(jìn)到民事訴訟程序，最后經(jīng)常根據(jù)法律程序競(jìng)拍獲得土地資源。但必須關(guān)心2個(gè)難題：

　　(1)司法部門和競(jìng)拍辦理手續(xù)不可以取代增值發(fā)票，土地資源產(chǎn)權(quán)過戶務(wù)必交納所得稅.土地增值稅和企業(yè)所得稅;

　　(2)關(guān)心協(xié)議書中能否有海淘轉(zhuǎn)運(yùn)條文，盡可能避免以海淘轉(zhuǎn)運(yùn)方法執(zhí)行，負(fù)擔(dān)沉重且風(fēng)險(xiǎn)性巨大。

　　二.設(shè)計(jì)規(guī)劃環(huán)節(jié)

　　1.普通住房與非普通住房

　　土地增值稅結(jié)算針對(duì)普通住房有政策優(yōu)惠，只需增值率未做到20%免稅土地增值稅，設(shè)計(jì)規(guī)劃環(huán)節(jié)要關(guān)心普通住房的總面積.建筑容積率設(shè)計(jì)方案，防止跨界營銷。

　　2.建筑容積率與停車位

　　停車位歸屬于地底或者地面上，地底的歸屬于人防車位或是一般停車位，是不是有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)年限，是不是在計(jì)容面積內(nèi)，這種都是會(huì)危害到以后的土增結(jié)算。

　　3.公共性服務(wù)設(shè)施

　　會(huì)館.幼稚園.院校.小區(qū)用地.物業(yè)管理用地等公共性服務(wù)設(shè)施在開始設(shè)計(jì)方案中是不是特性確立，是不是有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)年限，是不是對(duì)外開放出讓，會(huì)影響到將來土增結(jié)算的扣減新項(xiàng)目。

　　三.開發(fā)設(shè)計(jì)全過程與工程項(xiàng)目管理

　　1.施工企業(yè)關(guān)聯(lián)性

　　工程施工成本費(fèi)是土增扣減的關(guān)鍵組成，施工企業(yè)是不是關(guān)系企業(yè)會(huì)直接影響到將來雙方的工程項(xiàng)目管理機(jī)制設(shè)計(jì)方案.彼此的支付與稅票溝通交流.彼此的預(yù)算與工程驗(yàn)收溝通交流，這種都是會(huì)危害土增扣減新項(xiàng)目。

　　2.成本費(fèi)平攤難題

　　土增結(jié)算一般分成普通住房.非普通住房和別的商住樓三類，在成本費(fèi)用不會(huì)改變的情形下，三類結(jié)算目標(biāo)中間怎樣區(qū)劃成本費(fèi)變成十分重要的影響因素。到底選用總建筑面積法或是占地總面積法?直接費(fèi)用與一同成本費(fèi)是不是可以精確分離?住房與商鋪的樓高指數(shù)法能不能獲得本地稅務(wù)行政機(jī)關(guān)的認(rèn)同?這種全是最重要的影響因素，務(wù)必從新項(xiàng)目逐漸就開展制定和分配，并利用工程進(jìn)度獲得有關(guān)直接證據(jù)。

　　3.開發(fā)設(shè)計(jì)分期付款

　　(1)怎么判斷分期付款

　　土地增值稅清潔規(guī)定依照新項(xiàng)目結(jié)算，假如新項(xiàng)目分期付款，也需要分期付款結(jié)算。但針對(duì)分期付款的定義，全國各地說法不一，項(xiàng)目立項(xiàng).基本建設(shè)施工許可證.施工證，乃至預(yù)售證都有可能變成分辨分期付款的根據(jù)和標(biāo)示，定義不清必定非常容易引起異議，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)性。

　　(2)早已分期付款能不能爭(zhēng)得合拼結(jié)算

　　因?yàn)槎悇?wù)行政機(jī)關(guān)在土增結(jié)算執(zhí)行流程中并沒有保證一刀切，許多公司新項(xiàng)目分期付款執(zhí)行流程中早已實(shí)現(xiàn)的分期付款一部分并沒有具體結(jié)算，能不能爭(zhēng)得最后合拼結(jié)算，合拼與分離哪一個(gè)更劃得來，這種全是務(wù)必計(jì)算清晰的重要管理決策點(diǎn)。

　　(3)分期付款中的依次基本建設(shè)

　　分期付款設(shè)計(jì)方案的此外一個(gè)現(xiàn)象是分期付款中公共性服務(wù)設(shè)施的建造時(shí)間問題，尤其是公共性配套設(shè)施方案在后面分期付款基本建設(shè)時(shí)，必須關(guān)心給土增結(jié)算產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)性，假如稅務(wù)行政機(jī)關(guān)規(guī)定嚴(yán)苛依照分期付款結(jié)算，第一期里將沒法扣減未基本建設(shè)公共性服務(wù)設(shè)施的成本費(fèi)。

　　4.成本費(fèi)與花費(fèi)的轉(zhuǎn)換

　　成本費(fèi)和花費(fèi)針對(duì)土地增值稅的實(shí)際意義不一樣，成本費(fèi)能夠與此同時(shí)危害土地增值稅和所得稅，而花費(fèi)只有危害所得稅，因而根據(jù)事先設(shè)計(jì)方案將成本有效籌劃是有價(jià)值的。這一一部分的關(guān)鍵取決于開發(fā)間接費(fèi)，因?yàn)橥陂g費(fèi)用經(jīng)常無法區(qū)別，變成土增結(jié)算的公平正義點(diǎn)，如何把人.財(cái)產(chǎn)和時(shí)間三個(gè)重要因素定義清晰，務(wù)必提前設(shè)計(jì)方案。

　　5.成本費(fèi)稅票立即獲得

　　土地增值稅結(jié)算針對(duì)成本費(fèi)一部分規(guī)定十分嚴(yán)苛，企業(yè)所得稅扣減還容許單項(xiàng)工程合同書10%沖減，土地增值稅務(wù)必規(guī)定所有獲得稅票，并且還規(guī)定稅票.現(xiàn)金流和合同書的一致性。因而在成本費(fèi)稅票的立即獲得上必須特別關(guān)心，防止做到結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)，稅票不全危害結(jié)算的狀況。

　　四.營銷管理環(huán)節(jié)

　　1.標(biāo)價(jià)管理決策

　　(1)商住樓價(jià)格的零界點(diǎn)設(shè)計(jì)方案

　　這兒的零界點(diǎn)關(guān)鍵對(duì)于普通住房，其他商圈不會(huì)有零界點(diǎn)難題;普通住房的20%增值率是不是提升必須事先計(jì)算，從標(biāo)價(jià)和成本費(fèi)兩層面事先設(shè)計(jì)方案。

　　(2)價(jià)錢溶解設(shè)計(jì)方案

　　價(jià)錢溶解看上去能夠?qū)⑹找鏈p少，但必須尤其當(dāng)心，人為因素的強(qiáng)制溶解價(jià)錢普遍的例如購房款 室內(nèi)裝修款分解法，鋪面售后回租強(qiáng)制抵減收益等，不管哪一種溶解收益的方式都有可能引起稅務(wù)行政機(jī)關(guān)的關(guān)心，而且會(huì)針對(duì)價(jià)錢開展核對(duì)。

　　(3)關(guān)聯(lián)交易中的標(biāo)價(jià)設(shè)計(jì)方案

　　在一些情況下，很有可能必須將商住樓遷移到關(guān)聯(lián)企業(yè)戶下，這個(gè)時(shí)候難題的核心是標(biāo)價(jià)設(shè)計(jì)方案難題，怎樣設(shè)置有效的價(jià)錢，是必須事先設(shè)計(jì)方案和提前準(zhǔn)備的。

　　2.配建和市場(chǎng)銷售

　　土地增值稅結(jié)算只對(duì)于已市場(chǎng)銷售一部分商住樓，假如存有配建一部分必定減少總體稅賦，但什么配建，是不是配建，將來怎樣設(shè)計(jì)方案，也是公司必須細(xì)心計(jì)算的。

　　3.土增結(jié)算是不是開展收盤清除

　　土增結(jié)算時(shí)，經(jīng)常有一部分商住樓尚未市場(chǎng)銷售，如果不列入結(jié)算，待結(jié)算進(jìn)行后出讓是否會(huì)提升稅賦?這是一個(gè)廣泛存在的不足，必須會(huì)計(jì)開展詳盡計(jì)算，假如期待列入結(jié)算，務(wù)必將該一部分商住樓市場(chǎng)銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)，將來根據(jù)關(guān)聯(lián)企業(yè)再度出讓，是不是可以獲得稅款提升是不知道的，務(wù)必依據(jù)新項(xiàng)目的具體情況計(jì)算方能管理決策。

　　4.停車位(配套設(shè)施地底)解決

　　大部分商住樓的地下車庫歸屬于不能售總面積，也無單獨(dú)產(chǎn)權(quán)年限，但操作實(shí)務(wù)中大多數(shù)對(duì)外開放出讓，這兒到底應(yīng)當(dāng)依照租賃或是出讓所有權(quán)簽訂協(xié)議，到底應(yīng)當(dāng)依照租用或是出讓房產(chǎn)參加結(jié)算?操作實(shí)務(wù)中異議頗大，必須公司提早事先設(shè)計(jì)方案。

　　5.已市場(chǎng)銷售房子支付方式

　　企業(yè)所得稅的繳稅責(zé)任產(chǎn)生時(shí)間基本準(zhǔn)則是收付實(shí)現(xiàn)制，假如商住樓是分期付款收付款方式，一般也是以分期付款時(shí)間范圍做為確定繳稅責(zé)任的時(shí)間范圍。但土地增值稅結(jié)算徹底不一樣，選用了嚴(yán)苛的統(tǒng)計(jì)口徑，只需在結(jié)算情況下簽定了買賣合同，務(wù)必按合同書總合同款測(cè)算收益列入結(jié)算。這也是在結(jié)算前必須在統(tǒng)計(jì)口徑上需注意的。

　　五.竣工和拿房環(huán)節(jié)

　　1.土地增值稅結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)

　　土地增值稅結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)能夠分成兩大類，針對(duì)公司真真正正有影響的主要是強(qiáng)制清算標(biāo)準(zhǔn)，在其中2個(gè)規(guī)范必須留意：

　　第一是新項(xiàng)目工程驗(yàn)收且市場(chǎng)銷售超出85%(假如配建需從真分?jǐn)?shù)中除掉)

　　第二是新項(xiàng)目預(yù)售證獲得滿三年。

　　2.工程驗(yàn)收與拿房

　　工程驗(yàn)收應(yīng)該是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)竣工的主要標(biāo)示，一樣是企業(yè)所得稅和土增結(jié)算中的主要標(biāo)示，但操作實(shí)務(wù)中經(jīng)常發(fā)生拿房遭受工程驗(yàn)收狀況，許多地區(qū)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)也將拿房做為新項(xiàng)目竣工標(biāo)示，乃至許多地區(qū)立即將土增中的工程驗(yàn)收也了解為拿房。這兒必須需注意，工程驗(yàn)收時(shí)段.拿房時(shí)段都不可忽視。