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　　全方位房地產(chǎn)營(yíng)改增后，建筑項(xiàng)目所得稅存有一般記稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅二種方式，簡(jiǎn)易計(jì)稅非常簡(jiǎn)單，只跟銷售總額有關(guān)系;一般記稅相對(duì)性較為復(fù)雜，不但要關(guān)心銷售總額，還需要關(guān)心與進(jìn)行相關(guān)經(jīng)銷商種類，合同書和稅票，那麼除開這種外，房地產(chǎn)業(yè)一般記稅新項(xiàng)目所得稅籌劃還應(yīng)當(dāng)重視這些要素呢?小編覺得最少必須關(guān)心一下三個(gè)層面。

　　一，新項(xiàng)目單方面毛利率

　　所得稅基本原理是對(duì)增值率開展繳稅，新項(xiàng)目毛利率的多少立即決策增值稅稅負(fù)率的多少，房地產(chǎn)營(yíng)改增前，房地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)一依照5%交納增值稅，房地產(chǎn)營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)商增值稅稅負(fù)率仍然會(huì)將5%作為關(guān)鍵參考，但操作環(huán)節(jié)中，每一個(gè)公司新項(xiàng)目狀況又不盡相同，一般狀況下單方面毛利率高的新項(xiàng)目增值稅稅負(fù)率會(huì)高過(guò)5%，單方面毛利率低的新項(xiàng)目增值稅稅負(fù)率便會(huì)小于5%。這與新項(xiàng)目的拿地成本費(fèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)價(jià)，成本監(jiān)管工作能力和開發(fā)進(jìn)度都息息相關(guān)。因而，在做增值稅稅負(fù)率籌劃時(shí)主要便是要關(guān)心單方面毛利率的轉(zhuǎn)變，要對(duì)危害單方面毛利率的每個(gè)業(yè)務(wù)流程因素開展溶解，合理監(jiān)管業(yè)務(wù)流程產(chǎn)生方法，途徑和買賣額度就可以做到監(jiān)管毛利率的實(shí)際效果，從而監(jiān)管增值稅稅負(fù)率。

　　二，成本費(fèi)用構(gòu)造

　　建筑項(xiàng)目中成本費(fèi)關(guān)鍵由四類成本費(fèi)組成，包含土地資源類，建設(shè)工程類，設(shè)計(jì)服務(wù)類和報(bào)備建設(shè)管理類專業(yè)，在其中土地資源成本費(fèi)約占利潤(rùn)30%-50%(一二線城市新項(xiàng)目占比高，三四五線城市新項(xiàng)目比例低)，也與土地資源獲得方法相關(guān)，土地資源若為掛牌出讓方法獲得，以土地出讓財(cái)政票據(jù)抵扣增值稅銷售總額能夠具有增值稅抵扣的實(shí)際效果，如出讓獲得土地資源，必須關(guān)心出具的土地資源稅票是普票或是增值稅專票，是5%的增值稅專票或是9%的增值稅專票?買賣獲得土地資源憑進(jìn)項(xiàng)增值稅專票上注明的增值稅抵扣開展抵稅;建設(shè)工程類成本費(fèi)也可以占據(jù)30%-50%上下(受土地資源成本費(fèi)危害，一二線城市新項(xiàng)目比例低，三四五線城市新項(xiàng)目占比高)，包含七通一平，工程建筑人工費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共性配套費(fèi)，大多數(shù)能獲得9%的所得稅進(jìn)項(xiàng)票，關(guān)鍵跟新項(xiàng)目監(jiān)管相關(guān);設(shè)計(jì)服務(wù)類包括勘測(cè)，設(shè)計(jì)方案，測(cè)繪工程，工程監(jiān)理等，一般獲得6%所得稅進(jìn)項(xiàng)票;而報(bào)備建設(shè)管理類專業(yè)包含各類行政部門官費(fèi)，工程項(xiàng)目管理單位立即開支等，這類成本費(fèi)通常沒法獲得所得稅進(jìn)項(xiàng)票，也就抵稅不上銷項(xiàng)稅額。之上四類成本費(fèi)中土地資源費(fèi)用和建設(shè)工程類能夠立即抵扣增值稅銷售總額或銷項(xiàng)稅額，占比越高增值稅稅負(fù)率越低，而設(shè)計(jì)服務(wù)類和報(bào)備建設(shè)管理類專業(yè)占比越高，增值稅稅負(fù)率便會(huì)越高。

　　三，新項(xiàng)目花費(fèi)構(gòu)造

　　新項(xiàng)目花費(fèi)包含營(yíng)業(yè)費(fèi)用，期間費(fèi)用和銷售費(fèi)用，營(yíng)業(yè)費(fèi)用和期間費(fèi)用里能獲得進(jìn)行抵稅的業(yè)務(wù)流程比較有限，如付款給第三方代理費(fèi)用，業(yè)務(wù)流程推廣費(fèi)，服務(wù)費(fèi)等能夠獲得小量所得稅進(jìn)行外，絕大多數(shù)花費(fèi)開支都沒法對(duì)銷項(xiàng)產(chǎn)生抵扣增值稅;而銷售費(fèi)用除開極個(gè)別服務(wù)費(fèi)外也是沒法產(chǎn)生抵稅傳動(dòng)鏈條，對(duì)增值稅稅負(fù)率監(jiān)管產(chǎn)生巨大工作壓力。整體上在毛利潤(rùn)一定的情形下，三項(xiàng)費(fèi)用占成本占比越大，增值稅稅負(fù)率越高，三項(xiàng)費(fèi)用占有率越小，增值稅稅負(fù)率越低。