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　　工作上，小編發(fā)覺(jué)許多 建筑項(xiàng)目制訂運(yùn)營(yíng)方案時(shí)，對(duì)所得稅一般選用靜態(tài)數(shù)據(jù)方法計(jì)算。即先計(jì)算新項(xiàng)目全周期時(shí)間資產(chǎn)總額，乘于25%繳稅計(jì)算所得稅，據(jù)以計(jì)算新項(xiàng)目純利潤(rùn)。事實(shí)上，根據(jù)靜態(tài)數(shù)據(jù)方法計(jì)算的所得稅，通常與新項(xiàng)目真正稅賦誤差非常大。經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中有關(guān)開支是不是遞延所得稅.是不是超過(guò)扣減規(guī)范.預(yù)繳稅款及結(jié)轉(zhuǎn)成本解決.虧損彌補(bǔ)限定.土增結(jié)算事宜調(diào)節(jié)出口退稅等一系列難題，均會(huì)危害所得稅稅負(fù)以及資產(chǎn)分配，均應(yīng)在制訂運(yùn)營(yíng)方案時(shí)考慮到。下邊小編詳細(xì)介紹一個(gè)簡(jiǎn)易實(shí)例。

　　一.實(shí)例基本情況

　　1.整體規(guī)劃狀況。

　　某新項(xiàng)目一期為住房（及地下車庫(kù)）；二期為公寓樓（及地下車庫(kù)）?？偨ㄖ娣e如下所示：

分期付款

住房

公寓樓

地下車庫(kù)

一期

20萬(wàn)m2

/

10萬(wàn)m2（2500個(gè)）

二期

/

10萬(wàn)m2

5萬(wàn)m2（1250個(gè)）

　　注：假定地下車庫(kù)工程建筑為40m2/個(gè)。

　　2.各商圈銷售額及成本費(fèi)

　　住房及公寓樓的田地成本費(fèi)均為25,000元/m2，項(xiàng)目成本（含資本化利息，未稅，相同）7,000元/m2；地下車庫(kù)土地資源成本費(fèi)2,000元/m2，項(xiàng)目成本7,000元/m2。假定市場(chǎng)價(jià)格（未稅，相同）如下所示：住房50,000元/m2，公寓樓30,000元/m2，地下車庫(kù)40萬(wàn)余元/個(gè)。實(shí)際以下表所顯示：

新項(xiàng)目

住房

住房停車位

公寓樓

公寓樓停車位

累計(jì)

市場(chǎng)銷售額度

100億人民幣

10億人民幣

30億人民幣

5億人民幣

145億人民幣

土地資源及項(xiàng)目成本

64億人民幣

9億人民幣

32億人民幣

4.5億人民幣

109.5億人民幣

成本費(fèi)用

4億元

0.4億元

1.兩億元

0.兩億元

5.8億人民幣

應(yīng)交稅費(fèi)

六億元

0.六億元

1.8億人民幣

0.三億元

8.7億人民幣

資產(chǎn)總額

2六億元

0

-五億元

0

2一億元

　　注：

　　（1）為優(yōu)化測(cè)算，假定以上銷售額沒(méi)有所得稅，項(xiàng)目成本沒(méi)有所得稅；

　?。?）假定不考慮到所得稅銷售總額抵稅土地資源成本費(fèi)事宜；

　?。?）假定成本費(fèi)用為銷售額的4%；

　　（4）文中主要是剖析所得稅，簡(jiǎn)單化土地資源增值稅計(jì)算，假定應(yīng)交稅費(fèi)為銷售額的6%。

　　3.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案

　　因?yàn)樽》咳ヘ浛?市場(chǎng)價(jià)高，企業(yè)方案先開發(fā)設(shè)計(jì)市場(chǎng)銷售住房以及停車位（一期），待回籠資金后再資金投入公寓樓以及停車位（二期）開發(fā)設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)。實(shí)際以下：

分期付款

2019年

2020年

2021年

2022年

住房以及停車位

基本建設(shè).預(yù)購(gòu)

完工交貨

 

 

公寓樓以及停車位

 

基本建設(shè)

預(yù)購(gòu)

完工交貨

　　二.融合運(yùn)營(yíng)方案計(jì)算的所得稅稅負(fù)

　　如按靜態(tài)數(shù)據(jù)方法計(jì)算，按以上資產(chǎn)總額2一億元計(jì)算，應(yīng)繳所得稅2一億x25%=5.三億。可是，假如融合運(yùn)營(yíng)方案，分本年度計(jì)算，應(yīng)繳所得稅1.4億 5.一億 0.4億 0=6.9億。所得稅壓力比原靜態(tài)數(shù)據(jù)方法計(jì)算提升1.六億元。實(shí)際以下表所顯示：

新項(xiàng)目

2019年

2020年

2021年

2022年

市場(chǎng)銷售額度

住房100億 住房停車位十億
=1十億

 

公寓樓30億 公寓樓停車位五億
=70億

 

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

 

1十億

 

70億

土地資源及項(xiàng)目成本

 

住房64億 住房停車位9億
=7三億

 

公寓樓3兩億 公寓樓停車位4.五億
=36.五億

成本費(fèi)用

-4.4億

 

-1.4億

 

應(yīng)交稅費(fèi)

-6.六億

 

-2.一億

 

預(yù)估毛利率調(diào)節(jié)項(xiàng)

1十億x15%
=16.五億

-16.五億

70億x15%
=5.兩億

-5.兩億

納稅調(diào)整后所得的

5.5

20.5

1.7億

-6.7億

填補(bǔ)上年虧本

 

 

 

 

應(yīng)繳稅收入額

5.五億

20.五億

1.7億

0

應(yīng)納稅所得額

1.4億

5.一億

0.4億

0

　　注：

　　（1）假定全部商圈在預(yù)購(gòu)環(huán)節(jié)所有售完；

　?。?）假定預(yù)估利潤(rùn)率為15%；

　　（3）為有利于了解，以上假定不考慮到土增稅先預(yù)繳稅款后結(jié)算對(duì)公司所得稅的危害，不考慮到土增結(jié)算事宜的公司所得稅退稅等難題。假定土增稅預(yù)繳稅款相當(dāng)于結(jié)算稅金；

　?。?）為有利于測(cè)算及了解，假定附加稅及額外，成本費(fèi)用僅出現(xiàn)在造成銷售額（預(yù)購(gòu)）本年度。事實(shí)上是假定以上扣減項(xiàng)提早扣減。如以上扣減項(xiàng)一部分平攤到結(jié)轉(zhuǎn)成本本年度扣減，將進(jìn)一步擴(kuò)張2022年虧本，提升企業(yè)所得稅損害。

　　三，企業(yè)所得稅損害產(chǎn)生緣故及防范措施

　　從以上由此可見(jiàn)，導(dǎo)致以上稅款損害緣故有兩層面：一是運(yùn)營(yíng)方案將公寓樓以及停車位分配在最終市場(chǎng)銷售，其銷售額70億相匹配36.五億的農(nóng)田及項(xiàng)目成本產(chǎn)生了1.五億元虧本，而新項(xiàng)目事后沒(méi)有應(yīng)繳稅收入額填補(bǔ)這一虧本，導(dǎo)致企業(yè)所得稅損害；二是公寓樓以及停車位在預(yù)購(gòu)環(huán)節(jié)按15%預(yù)估毛利率計(jì)算本年度應(yīng)繳稅收入額，因?yàn)楣且约巴＼囄蛔陨硖澅?，其完工本年度沒(méi)法造成充足的應(yīng)繳稅收入額抵扣增值稅早期預(yù)估毛利潤(rùn)，導(dǎo)致企業(yè)所得稅損害。

　　要避免出現(xiàn)以上所得稅損害，小編覺(jué)得：

　　一是盡早加強(qiáng)防止。在定編項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案全過(guò)程中，全方位剖析企業(yè)所得稅的危害，如通過(guò)全方位剖析原擬訂的運(yùn)營(yíng)方案會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所得稅巨大損失（所得稅，土地增值稅也是如此），應(yīng)檢查是不是對(duì)該方案做出調(diào)節(jié)；

　　二是靈活運(yùn)用已建立的虧本。假如難題早已產(chǎn)生沒(méi)法更改，比如實(shí)例中新項(xiàng)目已進(jìn)到公寓樓以及停車位開發(fā)設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，那麼可考慮到日后再次以項(xiàng)目公司為行為主體，不斷開發(fā)設(shè)計(jì)別的新項(xiàng)目。那麼，公寓樓及停車位產(chǎn)生的損失將在日后別的開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目中獲得填補(bǔ)，防止企業(yè)所得稅的損害；

　　三是整體考慮到別的計(jì)劃方案。比如本實(shí)例可考量在公寓樓以及停車位的基本建設(shè)環(huán)節(jié)，將其地快或在建項(xiàng)目按銷售市場(chǎng)賬面價(jià)值價(jià)錢開展脫離，以提早在住房以及停車位結(jié)轉(zhuǎn)成本本年度確定公寓樓以及停車位的虧本，使贏虧抵消，可防止，降低企業(yè)所得稅損害。可是，采用這一計(jì)劃方案要綜合分析有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，稅務(wù)標(biāo)價(jià)，及其是不是合乎本公司的經(jīng)營(yíng)總體目標(biāo)等難題。