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　　今日聊一個(gè)操作實(shí)務(wù)小實(shí)例。

　　許多房產(chǎn)公司都是有一些不可以售賣或并未銷售的停車位，用以租賃，扣除房租。與此同時(shí)，許多房產(chǎn)公司配套設(shè)施有關(guān)系的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，房成立公司將停車位統(tǒng)一轉(zhuǎn)租給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司承擔(dān)租賃管理方法，獲得房租價(jià)差。

　　實(shí)例環(huán)境

　　PS：為測算簡單，不考慮到城市建設(shè)及教育附加費(fèi)。

　　創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司便是一家那樣的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，為業(yè)主給予物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，與此同時(shí)因?yàn)樽≌^(qū)是商業(yè)綜合體，裝有大型商場等，有數(shù)以百計(jì)停車位，房成立公司以一百萬租金的價(jià)錢裝包轉(zhuǎn)租給創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司，由創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司運(yùn)營管理停車位。

　　創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司是小規(guī)模納稅人，增值稅率3%。

　　伴隨著住房率升高，創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司的收益預(yù)估2021年將超出五百萬元，必須變動(dòng)為一般納稅人，一般納稅人增值稅率6%。

　　因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的具體費(fèi)用是人工成本，進(jìn)行很少，取使代辦水電費(fèi)還可以差額征收，創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司不期待變動(dòng)為一般納稅人。

　　創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)小紅書估計(jì)了一下2021年及之后本年度的收益：

新項(xiàng)目

收益額度

備注名稱

停車位收益

200

收益均未稅

轉(zhuǎn)租房成本費(fèi)

100

小區(qū)業(yè)主服務(wù)費(fèi)

300

不斷提升中

收益合計(jì)

500

小區(qū)業(yè)主服務(wù)費(fèi)

600

2023年后

　　財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的“籌劃”

　　小紅書就想到了一個(gè)籌劃計(jì)劃方案：

　　1.把停車位退還給房產(chǎn)公司，由房產(chǎn)公司自主管理方法租賃。創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司降低停車位收益200萬元。

　　2.2021年收益提高到三百萬元，關(guān)鍵為住戶繳納的服務(wù)費(fèi)，不超過五百萬。2年后，小區(qū)業(yè)主搬入做到平穩(wěn)總數(shù)，服務(wù)費(fèi)收益做到六百萬元。由于小區(qū)業(yè)主交服務(wù)費(fèi)不用開稅票，到時(shí)再瞞報(bào)100多萬元的收益，就一直不用變動(dòng)為一般納稅人了，瞞報(bào)一百萬的占比也不是很大，不易發(fā)覺。

　　“籌劃”前：2021年所得稅=500*6%=三十萬元

　　“籌劃”后：2021年所得稅=300*3%=9萬余元

　　降低：30-9=2一萬元

　　“籌劃”前：2023年所得稅=(200 600)*6%=4八萬元

　　“籌劃”后：2023年所得稅<500*3%=十五萬元

　　降低48-15=3三萬元

　　小紅書自身感覺此計(jì)劃方案很好，

　　全方位的考慮到

　　小紅書將“籌劃”計(jì)劃方案告之稅務(wù)咨詢顧問小亮，征詢小亮的建議。

　　小亮否定了這一計(jì)劃方案。

　　原因如下所示：

　　1.房產(chǎn)公司將停車位裝包轉(zhuǎn)租給創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司管理方法，一來是公司經(jīng)營管理決策考慮到，不用提升管理成本。二來能夠?qū)⒁徊糠钟妻D(zhuǎn)至物業(yè)管理公司。

　　200-100=一百萬，房成立公司遷移了一百萬盈利給物業(yè)管理公司。三來是房地產(chǎn)稅的考慮到(這一點(diǎn)在最終說)。

　　2.操作實(shí)務(wù)中，物業(yè)管理公司的經(jīng)營利潤一般很低，乃至大部分物業(yè)管理公司賬目是虧本的(緣故不深入探討)。

　　因而，創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司要不是企業(yè)虧損，不需交納所得稅;要不是中小企業(yè)，所得稅能夠享有政策優(yōu)惠。

　　因此即便創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司不虧本，本年度盈利也不會(huì)超出一百萬，停車位收益價(jià)差一百萬相匹配的所得稅不超過2.五萬。

　　一百萬*5%*50%=2.五萬

　　3.物業(yè)管理公司將停車位退還給房成立公司，房成立公司增加利潤一百萬元。

　　相匹配的所得稅=100*6%=六萬元

　　相匹配的所得稅=100*25%=2五萬元

　　累計(jì)房成立公司提升稅金=25 6=3一萬元

　　因而，2021年及2022年，物業(yè)管理公司將停車位退還給房成立公司，物業(yè)管理公司降低了所得稅費(fèi)2一萬，所得稅2.五萬，可是房成立公司提升了稅金3一萬。

　　沒有避稅實(shí)際效果!

　　2023年后，物業(yè)管理公司降低了所得稅費(fèi)3三萬，所得稅2.五萬，可是房成立公司提升了稅金3一萬。

　　看上去好像避稅了4.五萬!

　　是確實(shí)避稅了沒有?

　　并不是，2023年后，創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司必須瞞報(bào)收益一百萬，才可以做到所說的”籌劃“實(shí)際效果!

　　瞞報(bào)收益是逃稅個(gè)人行為!并不是說白了”籌劃“!

　　4.那按實(shí)繳稅，究竟會(huì)提升是多少稅金呢?

　　最先，所得稅是一樣的，因房成立公司運(yùn)營停車位，增值稅率是6%，遷移停車位運(yùn)營給房成立公司，不太可能節(jié)所得稅稅。

　　次之，房成立公司的所得稅高過物業(yè)管理公司的所得稅。

　　再度，瞞報(bào)的100收益相匹配的所得稅是六萬元。

　　則按小紅書的”籌劃“：

　　稅金總金額=創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司不超過500收益的所得稅 房成立公司提升停車位營業(yè)收入的稅金=15 31=4六萬元

　　不“籌劃”，按實(shí)繳稅：

　　稅金總金額=實(shí)際工資的所得稅 最大不超過一百萬盈利的所得稅=800*6% 2.5=50.五萬

　　為了更好地省這一點(diǎn)稅金，還需要瞞報(bào)收益，冒著逃稅的風(fēng)險(xiǎn)性，值得嗎?

　　并且，物業(yè)管理公司的服務(wù)費(fèi)收益監(jiān)管并不艱難，住房率是非常容易查證的，物業(yè)管理總面積也是非常容易查證的，并非小區(qū)業(yè)主不必稅票，就能想瞞就瞞。

　　之上剖析都還沒考慮到房地產(chǎn)稅!

　　房地產(chǎn)稅剖析

　　再而言房地產(chǎn)稅，房成立公司將停車位裝包轉(zhuǎn)租給物業(yè)管理公司，還有一個(gè)十分關(guān)鍵的緣故，降低房地產(chǎn)稅。

　　假如由房成立公司運(yùn)營管理停車位，停車位的租賃不固定不動(dòng)，或是流通性租賃，一般來說，不可以按從租計(jì)稅房地產(chǎn)稅，必須從價(jià)計(jì)稅，尤其是在早期住房率低的情形下。

　　房成立公司將停車位裝包轉(zhuǎn)租給物業(yè)管理公司，考慮到了廉價(jià)的合理化以后房租是1000萬元。按操作實(shí)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，這一房租相匹配的停車位成本費(fèi)一切正常很有可能在7000萬-8000萬中間，如按原值7000萬和按70%測算房地產(chǎn)余值測算，則

　　房地產(chǎn)稅=7000*70%*1.2%=58.八萬

　　裝包按一百萬整轉(zhuǎn)租給物業(yè)管理公司后，房成立公司能夠從租計(jì)稅房地產(chǎn)稅

　　房地產(chǎn)稅=100*12%=十二萬

　　物業(yè)管理公司再租賃不涉房地產(chǎn)稅。

　　因而，算上房地產(chǎn)稅，小紅書的說白了“籌劃”不僅沒有少繳稅，還毀壞了企業(yè)本來的稅務(wù)整體規(guī)劃，具有了反作用力。