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房地產(chǎn)開發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)的稅務籌劃

　　踏入白銀時代的我國房地產(chǎn)開發(fā)商，因遭受領域現(xiàn)行政策及其宏觀經(jīng)濟政策的危害，已逐漸走向成熟。許多房地產(chǎn)開發(fā)商早已更加意識到，公司的管理及其公司治理的必要性。房地產(chǎn)業(yè)稅務籌劃，已從原來的一個冷門話題討論，發(fā)展趨勢變成昭然若揭的客觀事實。房地產(chǎn)開發(fā)商干預稅務籌劃的核心理念雖然關鍵，但怎樣開展稅務籌劃才可以功效利潤最大化，很多人對于此事避而不談。融合數(shù)年的從事歷經(jīng)，在瀝嘔君來看，房地產(chǎn)開發(fā)商最好的稅務籌劃機會是在拿地環(huán)節(jié)。為什么那樣說呢，下邊大家將以實際的稅務咨詢案例來多方面表明。

　　實例

　　某房產(chǎn)開發(fā)公司A公司以三億元的成本從政府部門手上獲得了某開發(fā)設計商業(yè)用地，擬做城市發(fā)展。地快上存在房屋建筑需拆卸，動遷賠償費為7億人民幣。房屋建筑就需要拆凈的情況下，A企業(yè)資金不足，新項目眼見就需要暫停。就在這時，從天而降保護神，B企業(yè)發(fā)生了。通過彼此積放商談，最后B企業(yè)欲做價1六億買斷合同此新項目。這樣一來一回，A企業(yè)獲得毛利率六億元(16-3-7)。從取得土地資源到二次轉讓，前后左右也就三年的時間，不管如何看，該筆交易A企業(yè)全是有錢賺的。難題是，A企業(yè)做為城市發(fā)展新項目的開發(fā)設計行為主體，依據(jù)《中華人民共和國城市管理法》第三8條第2款的要求，土地資源投資強度未達25%之上的，不允許對外開放出讓。鑒于此，就算是B企業(yè)掏錢接下來此新項目，也會以A企業(yè)為名再從業(yè)升級改造。恰逢情況下，本次買賣只有采用公司股權轉讓方式來實際操作。換句話說，B企業(yè)以百分之百回收A公司股權的方式，得到了新項目土地的開發(fā)權。

　　稅款剖析

　　針對A企業(yè)而言，那樣實際操作的益處，不語自喻。

　　若是財產(chǎn)轉讓交易方法，那麼A公司必須擔負的稅賦如下所示：

　　所得稅：16*9.9%=1.58億;

　　附加稅費：1.58*12%=0.19億;

　　土地增值稅：[16-(3 7)*130%-0.19]*30%=0.84億;

　　所得稅：(16-3-7-0.19-0.84)*25%=1.24億

　　B企業(yè)要承擔房產(chǎn)契稅：1六億*3%=0.48億

　　彼此各類稅賦累計：1.58 0.19 0.84 1.24 0.48=4.3三億。

　　若是公司股權轉讓方法，A公司必須擔負的稅賦如下所示：

　　所得稅：0

　　土地增值稅：0

　　所得稅(公司股權轉讓股權溢價)：(16-0.2)*25%=3.9五億(假定A企業(yè)初始注冊資金為2干萬)

　　這樣一來，采用公司股權轉讓的方法，最后綜合性稅賦有一定的減少，增了是多少?4.33-3.95=0.38億!覺得實際效果并不是格外的顯著。大家將計劃方案再度改進一下：

　　在公司股權轉讓的形式下，是否有方法將這10個億的初始成本費做進去呢?方式肯定是有的，那就需要使用大家一般所指的“承債式收購”的稅款基本原理。

　　什么叫承債式收購?通俗一點說，便是購買的情況下，標的公司的債務一并被收購者所繼承。大家想一下，針對注冊資金僅有小小2000萬的A企業(yè)而言，它從哪里來的資產(chǎn)去獲得土地資源呢，又從哪里去支付超大金額的動遷賠償款呢?不容置疑，該筆資產(chǎn)要不來自于金融企業(yè)，要不便是公司股東方貸款。但不論是哪一種情況，它都歸屬于一種負債。即然是負債，那麼承債式收購就擁有能夠執(zhí)行的基本。B企業(yè)采用承債式收購了A自然人股東的股份，那麼這16個億的溢價增資中，假設在其中的十億是用以償還股東借款，剩余的6個億才算是公司股權轉讓合同款。那麼大家這個時候在預估公司股權轉讓股權溢價相匹配需交納的所得稅時，狀況就發(fā)生了轉變：

　　A自然人股東相匹配需交納的所得稅：(16-10-0.2)*25%=1.4五億

　　對于那筆用以承債的十億，依照稅款法定性標準，則無須交納一切稅賦。

　　通過改進后的辦法再作一比照，最后稅賦狂降2.五億(3.95-1.45)!

　　值得一提的是，在實際操作環(huán)節(jié)上，大家還必須再用心雕刻一下。1六億的合同款，不可以統(tǒng)統(tǒng)付款給A企業(yè)的公司股東，反而是6個億的公司股權轉讓合同款打給A自然人股東;剩余的那十億元，則可以立即付款給A企業(yè)的債務人(企業(yè)集團or金融企業(yè))?，F(xiàn)金流邁向恰當是否，變成了此稅籌計劃方案在過后能不能獲得當財政局認同的重要。

　　假定運用稅款透過標準，又假定正中間關聯(lián)公司皆為100%控投得話，那麼我們可以考量在末端的法人股東階段開展公司股權轉讓，那麼這個時候，法人股東仍然必須交納公司股權轉讓相匹配的個人所得稅。只不過是，征收率不會再是25%，反而是20%。那樣的話，輕松又能避稅(6-0.2)*(25%-20%)=2900萬。B公司完成轉讓該法人股東擁有的祖父公司股權，再一層層透過出來，一樣可以做到百分之百操縱項目公司股份的目地。

　　如果我們再將邏輯思維開啟一些，將該筆買賣遷移至A企業(yè)建在國外的某BVI公司(爺爺?shù)臓敔斊髽I(yè))開展，那麼最后大家乃至有可能將這5.8億的公司股權轉讓股權溢價相匹配的所得稅，徹底免除!自然，國外股權架構的構建必須時間，這一要似乎新項目交收的緊急程度而定。小編在這兒僅給予一個實證性的構思，實際關鍵點若有感興趣的閱讀者好朋友，熱烈歡迎隨時隨地撥電話溝通交流。

　　匯總

　　稅款籌劃決不能局限于一點.一面，而應當擺脫慣有的思維方式，試著立在發(fā)展戰(zhàn)略的高寬比來開展稅務籌劃的設計方案，這般方能令籌劃實際效果利潤最大化。

　　來源于：聰慧源房地產(chǎn)稅務 創(chuàng)作者：瀝嘔君

房開公司拿地中的潛在性稅款成本費

　　房開公司拿地的方式五花八門，拿地的標準八門五花。在拿地階段，假如算不上好稅賦該筆賬，不注意到在其中的隱型稅款成本費，結果只有一個：高盈利的新項目變?yōu)榈陀男马椖浚瑨赍X的項目變?yōu)樘澅镜男马椖俊，F(xiàn)將普遍拿地階段的潛在性稅款成本費，剖析如下所示。

　　一.掛牌出讓：

　　1.土地出讓單據(jù)如何開.開給誰?對所得稅.企業(yè)所得稅及土地增值稅的危害。

　　2.土地出讓退還，對所得稅.土增稅.配建房地產(chǎn)稅的危害。

　　3.限土地價格.競配建標準中，配建房子對所得稅.土地增值稅.企業(yè)所得稅的危害。

　　4.限土地價格.競配建房子資產(chǎn).競公配及基礎設施費資產(chǎn)，這一部分土地出讓以外附加擔負的開支，土地增值稅.企業(yè)所得稅的解決。

　　5.拿地標準中，擔負紅杠外基本建設，對土地增值稅.企業(yè)所得稅的危害。

　　二.一二級連動

　　一二級連動中，怎樣妥善處理一二級開發(fā)設計，盡量減少一級開發(fā)盈利危害二級拿地的稅務成本費。

　　三.換置地

　　特殊情況下?lián)Q置地的拿地成本費，對所得稅.土地增值稅.企業(yè)所得稅的危害。

　　四.股權收購拿地

　　1.以資產(chǎn)收購方法拿地，溢價增資對土地增值稅及企業(yè)所得稅的危害。

　　2.相匹配的開發(fā)設計商業(yè)用地，其原名是公司分立.調(diào)撥等方法獲得的，其企業(yè)所得稅.土增稅上的可抵扣額度。

　　五.新項目聯(lián)合開發(fā)中公司增資入股投資

　　以公司增資項目公司方法的聯(lián)合開發(fā)，一樣也存有溢價增資的難題，一樣對升值企業(yè)所得稅.土地增值稅有影響，僅僅不象立即的股權收購那么顯著。

　　六.爛尾回收

　　爛尾回收，土增稅前有多少額度加計的危害。相匹配股權溢價一部分能不能土增稅前加扣的危害。

　　七.法拍地

　　法拍地的坑是最大的，埋伏的潛在性稅款成本費也是最高的。票的難題.稅誰負責的難題.賣家的稅如何繳的難題.擔負的稅能不能扣這些難題，坑坑洼洼害人不淺。

　　八.村企協(xié)作.城市發(fā)展開發(fā)設計中的隱型成本費

　　村企協(xié)作開發(fā)方式和大城市升級改造更為繁雜多種多樣。廣東三舊改造稅款手冊中列舉了9大方式幾十種方法，普遍的難題，也就是為了更好地獲得土地資源的開發(fā)權，投入的房.投入的建設費，怎樣在所得稅.企業(yè)所得稅和土地增值稅上解決的難題。

　　歸根結底，拿地中的隱型成本費，怎樣在稅款上呈現(xiàn)化，如何解決在三稅前抵稅或扣減的難題，是個繁雜的制度難題，也是個技術性難題。僅有解決了”土地價格“在稅上的扣減難題，并在這個基礎上處理好”土地價格“的平攤難題，一個房產(chǎn)樓盤的稅務管理方法就成功了一半。

　　來源于：稅靈靈創(chuàng)作者：楊春根

　　2008年8月的分析——

江中藥業(yè)三億拿地 若隱若現(xiàn)節(jié)稅途徑

　　做為中國OTC行業(yè)“大哥級”企業(yè)，江中藥業(yè)(600750，SH)近期在非生產(chǎn)性行業(yè)則是新聞報道層出不窮——回應有關年度報告中談及的并購重組方案和股份激勵制度，控投江西省九州通欲打進醫(yī)藥業(yè)行業(yè)，用三億元買下來總公司集團公司的土地資源。

　　三億買下來總公司土地資源

　　昨天，江中藥業(yè)發(fā)布消息稱：為進一步健全上市企業(yè)財產(chǎn).業(yè)務流程的自覺性，江中藥業(yè)股權有限責任公司明確了向大股東江西省江中制藥(集團公司)有限責任公司企業(yè)(下稱“江中集團”)回收租用應用的灣里廠區(qū)土地資源相關事宜，明確收購價為RMB三億元。

　　江中集團將以提升注冊資金的形式將該市嵌入其控股子公司“南昌市江中投資管理有限責任公司”(下稱 “南昌市江中財產(chǎn)”)，土地評估價錢為RMB3084一萬元。

　　拿地只求減少租用工作壓力

　　據(jù)了解，江中藥業(yè)自2003年至今一直穩(wěn)定地租用應用著灣里廠區(qū)作為企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)制造產(chǎn)業(yè)基地，而這方面地也是江中藥業(yè)的控投總公司江中集團全部。為什么這時江中藥業(yè)會取出三億元購買這方面土地資源呢?

　　對于此事，江中藥業(yè)的證劵事務管理意味著向《每日經(jīng)濟新聞》新聞記者表述道：江中藥業(yè)一直以來都向江中集團交納該土壤的租費，依照2003年簽定的協(xié)議書，約為每一年六百萬元。因為近些年土地租賃價錢大幅提高，該筆土地資源租費到2008年很有可能會被調(diào)節(jié)到每一年2000余萬元。

　　與此同時，也充分考慮要長期性借助租用的方法應用企業(yè)的具體生產(chǎn)制造經(jīng)營地，也具備很有可能的不確定性的風險性。

　　稅收籌劃一億元

　　江中藥業(yè)的本次回收有二種可選擇的方法：立即轉讓土地資源;或是轉讓該土地使用權證境外投資創(chuàng)立的企業(yè)的所有股份。

　　而最后，江中藥業(yè)挑選了后面一種，并分三步走，即：

　　一.江中集團先申請注冊創(chuàng)立控股子公司 “南昌市江中投資管理有限責任公司”;二.江中集團將灣里的生產(chǎn)制造商業(yè)用地以提升注冊資金的方法嵌入南昌市江中投資管理有限責任公司，并進行土地使用權證出讓辦理手續(xù)及企業(yè)注冊資金變動辦理手續(xù);三.江中藥業(yè)與江中集團簽署股份轉讓協(xié)議書，轉讓南昌市江中投資管理公司的所有股份，進行股東變更登記。到此，江中藥業(yè)取得成功購買此片土地資源。

　　為什么江中藥業(yè)要挑選一個這般繁雜繁雜的方法，而不是立即回收呢?

　　國泰君安的一名房地產(chǎn)業(yè)投資分析師告知《每日經(jīng)濟新聞》新聞記者：正因為那樣能夠繞開昂貴的稅金!

　　土地資源歸屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)攤銷，出讓花費一般較高。而公司股權轉讓要不然，盡管流程繁雜，但之后只需交納不太高的增值稅等。

　　此情況也獲得了一名江中藥業(yè)內(nèi)部管理人員的默認設置，她表明，如果是立即轉讓灣里商業(yè)用地得話，很有可能江中藥業(yè)將投入達到一個億的稅金。公司是處在本身的具體考慮到，也在合理合法范疇。

　　而以上該位房地產(chǎn)業(yè)投資分析師也表明，此類狀況在土地買賣中很廣泛，也算得上一條公司的合理合法節(jié)稅途徑。

　　來源于：安徽省稅務網(wǎng)