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　　為了更好地提升和標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅征繳管理方法，我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局授予了《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程征繳所得稅難題的通告》（國稅發(fā)[2006]第031號(hào)），小編就現(xiàn)行政策轉(zhuǎn)變 狀況做一些論述：

　　一、有關(guān)預(yù)購商住樓的稅務(wù)解決要求

　　開發(fā)設(shè)計(jì)公司開發(fā)設(shè)計(jì)、修建的住房、商業(yè)用房及其別的房屋建筑、附屬物、服務(wù)設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未竣工前采用預(yù)購方法市場銷售的，其預(yù)購收益先按預(yù)估記稅利潤率分季（或月）測算出本期毛利潤，扣減有關(guān)的成本費(fèi)用、運(yùn)營應(yīng)交稅費(fèi)后再記入本期應(yīng)繳稅收入額，待開發(fā)產(chǎn)品清算記稅成本費(fèi)后再次調(diào)節(jié)。

　　非經(jīng)濟(jì)實(shí)用房開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目預(yù)估記稅利潤率按下列要求明確：

　　1.開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目坐落于省、自治州、市轄區(qū)和省級(jí)城市市人民政府所在城市大城市市區(qū)和近郊區(qū)的，不可小于20%. 2．開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目坐落于地及地市市區(qū)及近郊區(qū)的，不可小于15%. 3．開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目坐落于別的地域的，不可小于10%.

　　二、有關(guān)市場銷售確定的稅務(wù)解決要求

　　（一）合乎以下標(biāo)準(zhǔn)之一的，應(yīng)視作開發(fā)產(chǎn)品早已竣工：

　　1.完工證實(shí)已報(bào)房產(chǎn)管理單位辦理備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本費(fèi)目標(biāo)）；2.已逐漸交付使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本費(fèi)目標(biāo)）；3.已獲得了原始房屋產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本費(fèi)目標(biāo)）。

　?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品竣工后，開發(fā)設(shè)計(jì)公司應(yīng)依據(jù)收益的特性和銷售方式，依照收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，有效地將預(yù)購收入確認(rèn)為具體銷售額，與此同時(shí)按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本其相匹配的記稅成本費(fèi)，測算出此項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品具體銷售額的毛利潤。此項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品具體銷售額毛利潤與其說預(yù)購收益毛利潤中間的差值，記入竣工本年度的應(yīng)繳稅收入額。凡已竣工開發(fā)產(chǎn)品在竣工本年度未按照規(guī)定清算記稅成本費(fèi)，或未對(duì)其具體銷售額毛利潤和預(yù)購收益毛利潤中間的差值開展納稅調(diào)整的，負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)有權(quán)利明確或核準(zhǔn)其記稅成本費(fèi)，由此開展納稅調(diào)整。

　　（三）開發(fā)產(chǎn)品竣工后，開發(fā)設(shè)計(jì)公司應(yīng)于本年度稅務(wù)申報(bào)前將其竣工工作方案負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)。在本年度稅務(wù)申報(bào)時(shí)，開發(fā)設(shè)計(jì)公司須出示相關(guān)組織對(duì)此項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品具體銷售額毛利潤與預(yù)購收益毛利潤中間差別調(diào)節(jié)狀況的稅務(wù)鑒定報(bào)告及其稅務(wù)行政機(jī)關(guān)必須 的別的相關(guān)資料。

　?。ㄋ模╅_發(fā)設(shè)計(jì)商品銷售收益的范疇為市場銷售開發(fā)產(chǎn)品全過程中獲得的所有合同款，包含現(xiàn)錢、準(zhǔn)貨幣以及他經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)益。開發(fā)設(shè)計(jì)公司代相關(guān)部門、企業(yè)和公司扣除的各種各樣股票基金、花費(fèi)和額外等，凡列入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)設(shè)計(jì)公司開票的，應(yīng)按照規(guī)定所有確定為銷售額；未予列入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)設(shè)計(jì)公司以外的別的扣除單位、企業(yè)開票的，可做為代辦代交社保賬款開展管理方法。

　　（五）開發(fā)設(shè)計(jì)商品銷售收益應(yīng)按下列要求確定：

　　1．采用一次性全額的收付款方法市場銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于具體收訖合同款或獲得索要合同款憑證（支配權(quán)）之日，確認(rèn)收入的完成。

　　2．采用分期付款收付款方法市場銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按買賣合同或協(xié)議書承諾的合同款和支付日確認(rèn)收入的完成。支付方提早支付的，在具體支付日確認(rèn)收入的完成。

　　3．采用按揭貸款方法市場銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按買賣合同或協(xié)議書承諾的合同款明確總收入額，其首付應(yīng)于具體接到日確認(rèn)收入的完成，尾款在金融機(jī)構(gòu)住房貸款申請辦理轉(zhuǎn)帳之日確認(rèn)收入的完成。

　　三、有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售個(gè)人行為的稅務(wù)解決難題要求

　　開發(fā)設(shè)計(jì)公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固資或用以捐助、冠名贊助、員工福利、獎(jiǎng)賞、境外投資、分派給公司股東或投資者、抵付負(fù)債、獲得別的機(jī)關(guān)事業(yè)單位和本人的非貨幣性資產(chǎn)等個(gè)人行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品使用權(quán)或所有權(quán)遷移，或于具體獲得權(quán)益支配權(quán)時(shí)確認(rèn)收入（或盈利）的完成。確認(rèn)收入（或盈利）的方式 和次序?yàn)椋?/p>

　?。ㄒ唬┌幢竟咀罱蚰甓冉谠路蓊愃崎_發(fā)產(chǎn)品銷售市場市場價(jià)格明確；（二）由負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)參考本地類似開發(fā)產(chǎn)品銷售市場投資性房地產(chǎn)明確；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用率明確。開發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用率不可小于15%.

　　四、有關(guān)銷售費(fèi)用、花費(fèi)的扣減要求

　　開發(fā)設(shè)計(jì)公司在開展成本費(fèi)、花費(fèi)的計(jì)算與扣減時(shí)，務(wù)必按照規(guī)定區(qū)別成本費(fèi)用和開發(fā)設(shè)計(jì)生產(chǎn)成本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與記稅成本費(fèi)、已銷開發(fā)產(chǎn)品記稅成本費(fèi)與未銷開發(fā)產(chǎn)品記稅成本費(fèi)的界線。

　?。ㄒ唬╅_發(fā)設(shè)計(jì)公司在清算開發(fā)產(chǎn)品的記稅成本費(fèi)時(shí)，按下列要求開展解決：

　　1．開發(fā)產(chǎn)品修建全過程中產(chǎn)生的各類開支，本期具體產(chǎn)生的，應(yīng)按收付實(shí)現(xiàn)制的標(biāo)準(zhǔn)記入成本費(fèi)目標(biāo)；本期并未產(chǎn)生但應(yīng)由本期壓力的，除稅款要求能夠記入本期成本費(fèi)目標(biāo)的外，一律不可記入本期成本費(fèi)目標(biāo)。

　　2．開發(fā)產(chǎn)品竣工前產(chǎn)生的直接費(fèi)用、直接成本和一同成本費(fèi)，應(yīng)按配比原則將其分派至各成本費(fèi)目標(biāo)。在其中，直接費(fèi)用和可以分辨成本費(fèi)壓力目標(biāo)的直接成本，立即記入成本費(fèi)目標(biāo)中；一同成本費(fèi)及其因好幾個(gè)新項(xiàng)目與此同時(shí)開發(fā)設(shè)計(jì)或依次翻轉(zhuǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)而不可以分辨壓力目標(biāo)的直接成本，應(yīng)按每個(gè)成本費(fèi)目標(biāo)（新項(xiàng)目）占地、總建筑面積或工程概預(yù)算等方式 測算分派。

　　??。ǘ┮韵滦马?xiàng)目按下列要求開展扣減：

　　1．已銷開發(fā)產(chǎn)品的記稅成本費(fèi)。本期準(zhǔn)許扣減的已銷開發(fā)產(chǎn)品的記稅成本費(fèi)，按本期已完成市場銷售的已售總面積和已售面積單位工程成本確定。已售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的記稅成本費(fèi)按以下計(jì)算公式明確：已售面積單位工程成本=成本費(fèi)目標(biāo)固定成本÷總已售總面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的記稅成本費(fèi)=已完成市場銷售的已售總面積×已售面積單位工程成本2．開發(fā)設(shè)計(jì)公司產(chǎn)生的應(yīng)記入開發(fā)設(shè)計(jì)生產(chǎn)成本中的花費(fèi)，包含前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)費(fèi)、公共性服務(wù)設(shè)施費(fèi)、征用土地及動(dòng)遷費(fèi)、建設(shè)工程施工費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)依據(jù)具體本年利潤按下列要求開展平攤：（1）歸屬于成本費(fèi)目標(biāo)竣工前產(chǎn)生的，應(yīng)按記稅成本費(fèi)清算的要求和別的相關(guān)要求立即記入成本費(fèi)目標(biāo)。

　?。?）歸屬于成本費(fèi)目標(biāo)竣工后產(chǎn)生的，應(yīng)按記稅成本費(fèi)清算的要求和別的相關(guān)要求，最先在已竣工成本費(fèi)目標(biāo)和未竣工成本費(fèi)目標(biāo)中間開展平攤，隨后再將應(yīng)由已竣工成本費(fèi)目標(biāo)壓力的一部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品中間開展平攤。

　　3．適應(yīng)花費(fèi)。開發(fā)設(shè)計(jì)公司產(chǎn)生的各類適應(yīng)花費(fèi)，能夠憑合理合法憑據(jù)記入開發(fā)產(chǎn)品記稅成本費(fèi)或開展抵扣，其預(yù)提費(fèi)用除稅款另有要求外，不可在抵扣。

　　4.檢修花費(fèi)。開發(fā)設(shè)計(jì)公司對(duì)并未售賣的開發(fā)產(chǎn)品和依照相關(guān)法律法規(guī)、政策法規(guī)或合同條款對(duì)售出開發(fā)產(chǎn)品（包含同用位置、同用設(shè)施）開展日常維護(hù)保養(yǎng)、維護(hù)保養(yǎng)、維修等具體產(chǎn)生的花費(fèi)，準(zhǔn)許在本期扣減。

　　5．同用位置、同用設(shè)施房屋維修基金。開發(fā)設(shè)計(jì)公司將已記入銷售額的同用位置、同用設(shè)施房屋維修基金按照規(guī)定轉(zhuǎn)交給相關(guān)部門、企業(yè)的，應(yīng)于轉(zhuǎn)交時(shí)扣減。代辦代交社保的房屋維修基金和沖減的房屋維修基金不可扣減。

　　6．開發(fā)設(shè)計(jì)公司在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)修建的會(huì)館、地下停車場庫、物業(yè)管理服務(wù)場地、發(fā)電廠、供熱站、自來水廠、健身培訓(xùn)展覽館、幼稚園等服務(wù)設(shè)施，按下列要求開展解決：（1）歸屬于非盈利性且產(chǎn)權(quán)年限歸屬于全體人員小區(qū)業(yè)主的，或免費(fèi)贈(zèng)予當(dāng)?shù)卣⒐彩聵I(yè)企業(yè)的，可將其視作公共性服務(wù)設(shè)施，其修建花費(fèi)按公共性服務(wù)設(shè)施費(fèi)的相關(guān)要求開展解決。