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《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（稅務(wù)〔2016〕36號(hào)配件1）要求，銷售不動(dòng)產(chǎn)，就是指出讓房產(chǎn)使用權(quán)的工作主題活動(dòng)。房產(chǎn)，就是指不可挪動(dòng)或挪動(dòng)后會(huì)造成特性、樣子更改的資產(chǎn)，包含房屋建筑、建筑物等。房屋建筑，包含住房、商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)用地、寫(xiě)字樓等能夠定居、工作中或是開(kāi)展其它主題活動(dòng)的修建物。建筑物，包含路面、公路橋梁、隧道施工、堤壩等修建物。出讓房屋建筑比較有限產(chǎn)權(quán)年限或是永久性所有權(quán)的，出讓新建的建筑或是建筑物使用權(quán)的，及其在出售房屋建筑或是建筑物時(shí)一并出讓其所占土地資源的所有權(quán)的，依照銷售不動(dòng)產(chǎn)交納所得稅。

房產(chǎn)包含獲得的房產(chǎn)和自主研發(fā)的建筑項(xiàng)目，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（稅務(wù)〔2016〕36號(hào)附近2）要求，獲得房產(chǎn)，包含以立即選購(gòu)、接受捐贈(zèng)、接納項(xiàng)目投資入股投資、建造及其抵賬等多種方式獲得房產(chǎn)。

小規(guī)模銷售不動(dòng)產(chǎn)的要求

依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（稅務(wù)〔2016〕36號(hào)附近2）文檔：

1.小規(guī)模市場(chǎng)銷售其獲得（沒(méi)有建造）的房產(chǎn)（沒(méi)有個(gè)體戶市場(chǎng)銷售選購(gòu)的房屋和別的本人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用減掉此項(xiàng)房產(chǎn)購(gòu)買售價(jià)或獲得房產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的額度為銷售總額，依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

2．小規(guī)模市場(chǎng)銷售其建造的房產(chǎn)，應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用為銷售總額，依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

3．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中的小規(guī)模，市場(chǎng)銷售自主研發(fā)的建筑項(xiàng)目，依照5%的增值稅率記稅。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用預(yù)收賬款方法市場(chǎng)銷售所研發(fā)的建筑項(xiàng)目，在接到預(yù)收賬款時(shí)依照3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款。

4．個(gè)體戶市場(chǎng)銷售選購(gòu)的住宅，應(yīng)依照附注3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第五條的要求征免增值稅。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

5．別的本人市場(chǎng)銷售其獲得（沒(méi)有建造）的房產(chǎn)（沒(méi)有其選購(gòu)的住宅），應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用減掉此項(xiàng)房產(chǎn)購(gòu)買售價(jià)或獲得房產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的額度為銷售總額，依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。

依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》（稅務(wù)〔2016〕36號(hào)配件3）文檔：

1．本人市場(chǎng)銷售建造自購(gòu)住宅，增值稅免稅。

2．本人將選購(gòu)不夠2年的住宅對(duì)外開(kāi)放售賣的，依照5%的增值稅率全額的交納所得稅；本人將選購(gòu)2年以上（含2年）的住宅對(duì)外開(kāi)放售賣的，增值稅免稅。以上現(xiàn)行政策適用北京、上海、廣州和深圳以外的地域。

3．本人將選購(gòu)不夠2年的住宅對(duì)外開(kāi)放售賣的，依照5%的增值稅率全額的交納所得稅；本人將選購(gòu)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外開(kāi)放售賣的，以銷售額減掉選購(gòu)住宅價(jià)后的差值依照5%的增值稅率交納所得稅；本人將選購(gòu)2年以上（含2年）的普通住宅向外售賣的，增值稅免稅。以上現(xiàn)行政策僅適用北京、上海、廣州和深圳。

一般納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的要求

依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（稅務(wù)〔2016〕36號(hào)附近2）文檔：

1．一般納稅人市場(chǎng)銷售其2016年4月30日前獲得（沒(méi)有建造）的房產(chǎn)，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收，以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用減掉此項(xiàng)房產(chǎn)購(gòu)買售價(jià)或獲得房產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的額度為銷售總額，依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

2．一般納稅人市場(chǎng)銷售其2016年4月30日前獲得的房產(chǎn)（沒(méi)有建造），適用一般記稅方式記稅的，以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用為銷售總額測(cè)算應(yīng)納稅所得額。以上經(jīng)營(yíng)者應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用減掉此項(xiàng)房產(chǎn)購(gòu)買售價(jià)或獲得房產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的賬戶余額，依照5%的預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

3．一般納稅人市場(chǎng)銷售其2016年4月30日前建造的房產(chǎn)，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收，以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用為銷售總額，依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

4．一般納稅人市場(chǎng)銷售其2016年4月30日前建造的房產(chǎn)，適用一般記稅方式記稅的，應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用為銷售總額測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用，依照5%的預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

5．一般納稅人市場(chǎng)銷售其2016年5月1日后獲得（沒(méi)有建造）的房產(chǎn)，應(yīng)適用一般記稅方式，以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用為銷售總額測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用減掉此項(xiàng)房產(chǎn)購(gòu)買售價(jià)或獲得房產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的賬戶余額，依照5%的預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

6．一般納稅人市場(chǎng)銷售其2016年5月1日后建造的房產(chǎn)，應(yīng)適用一般記稅方式，以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用為銷售總額測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用，依照5%的預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

7．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中的一般納稅人市場(chǎng)銷售其研發(fā)的建筑項(xiàng)目（挑選簡(jiǎn)易征收的房地產(chǎn)業(yè)老新項(xiàng)目以外），以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用，扣減轉(zhuǎn)讓土地資源時(shí)為政府機(jī)構(gòu)給的土地資源工程款后的額度為銷售總額。

8．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中的一般納稅人，市場(chǎng)銷售自主研發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)老新項(xiàng)目，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收依照5%的增值稅率記稅。

9．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用預(yù)收賬款方法市場(chǎng)銷售所研發(fā)的建筑項(xiàng)目，在接到預(yù)收賬款時(shí)依照3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款。

 10．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中的一般納稅人市場(chǎng)銷售房地產(chǎn)業(yè)老新項(xiàng)目，及其一般納稅人租賃其2016年4月30日前獲得的房產(chǎn)，適用一般記稅方式記稅的，應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用，依照3%的預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)公司中的一般納稅人市場(chǎng)銷售建筑項(xiàng)目，該要求與以上7不一致，應(yīng)改動(dòng)為：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中的一般納稅人市場(chǎng)銷售房地產(chǎn)業(yè)老新項(xiàng)目，適用一般記稅方式的，以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用，扣減轉(zhuǎn)讓土地資源時(shí)為政府機(jī)構(gòu)給的土地資源工程款后的額度為銷售總額；一般納稅人租賃其2016年4月30日前獲得的房產(chǎn)，適用一般記稅方式記稅的，應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用，依照3%的預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

小規(guī)模變?yōu)橐话慵{稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅款提議

現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)改增政策，對(duì)小規(guī)模銷售不動(dòng)產(chǎn)、一般納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)怎樣記稅各自實(shí)現(xiàn)了要求，但未對(duì)小規(guī)模變?yōu)橐话慵{稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)怎樣記稅開(kāi)展要求。小編提議：

1．經(jīng)營(yíng)者獲得（沒(méi)有建造）房產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模，備案為一般納稅人后市場(chǎng)銷售該房產(chǎn)，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收，以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用減掉此項(xiàng)房產(chǎn)購(gòu)買售價(jià)或獲得房產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的額度為銷售總額，依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

2．經(jīng)營(yíng)者獲得（沒(méi)有建造）房產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模，備案為一般納稅人后市場(chǎng)銷售該房產(chǎn)，適用一般記稅方式記稅的，以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用為銷售總額測(cè)算應(yīng)納稅所得額。以上經(jīng)營(yíng)者應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用減掉此項(xiàng)房產(chǎn)購(gòu)買售價(jià)或獲得房產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的賬戶余額，依照5%的預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

3．經(jīng)營(yíng)者建造房產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模，備案為一般納稅人后市場(chǎng)銷售該房產(chǎn)，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收，以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用為銷售總額，依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

4．經(jīng)營(yíng)者建造房產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模，備案為一般納稅人后市場(chǎng)銷售該房產(chǎn)，適用一般記稅方式記稅的，應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用為銷售總額測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用，依照5%的預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

5．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自主開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目，動(dòng)工時(shí)為小規(guī)模，備案為一般納稅人后市場(chǎng)銷售該建筑項(xiàng)目，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收依照5%的增值稅率記稅。

6．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自主開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目，動(dòng)工時(shí)為小規(guī)模，備案為一般納稅人后市場(chǎng)銷售該建筑項(xiàng)目，適用一般記稅方式記稅的，以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用，扣減轉(zhuǎn)讓土地資源時(shí)為政府機(jī)構(gòu)給的土地資源工程款后的額度為銷售總額。

有關(guān)租賃房產(chǎn)應(yīng)如何計(jì)算所得稅，詳見(jiàn)小編微信公眾平臺(tái)“賀公解稅”2017年5月11日出文《小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)為一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)如何計(jì)稅》。

有關(guān)出讓、租賃土地使用權(quán)證應(yīng)如何計(jì)算所得稅，詳見(jiàn)小編微信公眾平臺(tái)“賀公解稅”2017年5月12日出文《轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)應(yīng)如何計(jì)稅》。

論文參考文獻(xiàn)

1．賀飛越小編《新編稅收理論與實(shí)務(wù)》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社出版，2016.10

2．賀飛越著《全方位營(yíng)改增與繳稅籌劃十二講》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社出版，2016.6