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依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（稅務(wù)〔2016〕36號(hào)配件1）文檔：租賃，包含融資租賃業(yè)務(wù)服務(wù)項(xiàng)目和售后回租服務(wù)項(xiàng)目。融資租賃業(yè)務(wù)服務(wù)項(xiàng)目可分成有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)服務(wù)項(xiàng)目和房產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)服務(wù)項(xiàng)目。股權(quán)融資性售后回租不依照本稅收分類交納所得稅。售后回租服務(wù)項(xiàng)目可分成有形動(dòng)產(chǎn)售后回租服務(wù)項(xiàng)目和房產(chǎn)售后回租服務(wù)項(xiàng)目。將房屋建筑、建筑物等房產(chǎn)或是飛機(jī)場(chǎng)、車子等有形動(dòng)產(chǎn)的廣告欄租賃給別的部門或是本人用以投放廣告，依照售后回租服務(wù)項(xiàng)目交納所得稅。車子放置服務(wù)項(xiàng)目、路面行駛服務(wù)項(xiàng)目（包含高速過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等）等依照房產(chǎn)售后回租服務(wù)項(xiàng)目交納所得稅。

小規(guī)模租賃房產(chǎn)的要求

依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（稅務(wù)〔2016〕36號(hào)附近2）文檔：

1．小規(guī)模租賃其獲得的房產(chǎn)（沒(méi)有個(gè)人出租住房），應(yīng)依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者租賃與組織所在城市沒(méi)有在同一縣（市）的房產(chǎn)，應(yīng)依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

2．別的個(gè)人出租其獲得的房產(chǎn)（沒(méi)有住宅），應(yīng)依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。

3．個(gè)人出租住房，應(yīng)依照5%的增值稅率減按1.5%測(cè)算應(yīng)納稅所得額。

依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)進(jìn)一步明確全方面拉開(kāi)營(yíng)改增示范點(diǎn)相關(guān)再保險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等現(xiàn)行政策的通告》（稅務(wù)〔2016〕68號(hào)）文檔：

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中的小規(guī)模，租賃自己研發(fā)的建筑項(xiàng)目，依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者租賃自己研發(fā)的建筑項(xiàng)目與其說(shuō)組織所在城市沒(méi)有在同一縣（市）的，應(yīng)依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

一般納稅人租賃房產(chǎn)的要求

依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（稅務(wù)〔2016〕36號(hào)附近2）文檔：

1．一般納稅人租賃其2016年4月30日前獲得的房產(chǎn)，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收，依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者租賃其2016年4月30日前獲得的與組織所在城市沒(méi)有在同一縣（市）的房產(chǎn)，應(yīng)依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

2．一般納稅人租賃其2016年4月30日前獲得的房產(chǎn)，適用一般記稅方式記稅的，應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用，依照3%的預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

3．一般納稅人租賃其2016年5月1日后獲得的、與組織所在城市沒(méi)有在同一縣（市）的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)3％的預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

4．道路運(yùn)營(yíng)公司中的一般納稅人扣除示范點(diǎn)前動(dòng)工的高速路的車輛通行費(fèi)，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收，減按3%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。

示范點(diǎn)前動(dòng)工的高速路，就是指有關(guān)施工許可證明上標(biāo)明的合同書(shū)動(dòng)工在2016年4月30日前的高速路。

依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)進(jìn)一步明確全方面拉開(kāi)營(yíng)改增示范點(diǎn)相關(guān)再保險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等現(xiàn)行政策的通告》（稅務(wù)〔2016〕68號(hào)）文檔：

1．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中的一般納稅人，租賃自己研發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)老新項(xiàng)目，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收，依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者租賃自己研發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)老新項(xiàng)目與其說(shuō)組織所在城市沒(méi)有在同一縣（市）的，應(yīng)依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

2．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中的一般納稅人，租賃其2016年5月1日后自主研發(fā)的與組織所在城市沒(méi)有在同一縣（市）的建筑項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)3%預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)進(jìn)一步明確全方面拉開(kāi)營(yíng)改增示范點(diǎn)相關(guān)勞動(dòng)派遣服務(wù)項(xiàng)目、高速公路道路通行費(fèi)抵稅等現(xiàn)行政策的通告》（稅務(wù)〔2016〕47號(hào)）文檔：

1．一般納稅人扣除示范點(diǎn)前動(dòng)工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘道路通行費(fèi)，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收，依照5%的增值稅率測(cè)算交納所得稅。

示范點(diǎn)前動(dòng)工，就是指有關(guān)施工許可證標(biāo)明的合同書(shū)動(dòng)工在2016年4月30日前。

2．一般納稅人2016年4月30日前簽署的房產(chǎn)融資租賃合同，或以2016年4月30日前獲得的房產(chǎn)給予的融資租賃業(yè)務(wù)服務(wù)項(xiàng)目，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收，依照5%的增值稅率測(cè)算交納所得稅。

小規(guī)模變?yōu)橐话慵{稅人租賃房產(chǎn)的稅款提議

現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)改增政策，對(duì)小規(guī)模租賃房產(chǎn)、一般納稅人租賃房產(chǎn)怎樣記稅各自實(shí)現(xiàn)了要求，但未對(duì)小規(guī)模變?yōu)橐话慵{稅人租賃房產(chǎn)怎樣記稅開(kāi)展要求。小編提議：

1．經(jīng)營(yíng)者獲得房產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模，備案為一般納稅人后租賃該房產(chǎn)，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收，依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者租賃與組織所在城市沒(méi)有在同一縣（市）的房產(chǎn)，應(yīng)依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

2．經(jīng)營(yíng)者獲得房產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模，備案為一般納稅人后租賃該房產(chǎn)，適用一般記稅方式記稅的，應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用，依照3%的預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

3．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自主開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目，動(dòng)工時(shí)為小規(guī)模，備案為一般納稅人后租賃該建筑項(xiàng)目，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收，依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。經(jīng)營(yíng)者租賃自己研發(fā)的建筑項(xiàng)目與其說(shuō)組織所在城市沒(méi)有在同一縣（市）的，應(yīng)依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

4．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自主開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目，動(dòng)工時(shí)為小規(guī)模，備案為一般納稅人后租賃該建筑項(xiàng)目，適用一般記稅方式記稅的，應(yīng)以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用，依照3%的預(yù)征率在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款后，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位開(kāi)展稅務(wù)申報(bào)。

5．小規(guī)模簽署的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同書(shū)，備案為一般納稅人后并未實(shí)行結(jié)束的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同書(shū)，可以挑選適用簡(jiǎn)易征收，依照5%的增值稅率測(cè)算交納所得稅。

有關(guān)銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)如何計(jì)算所得稅，詳見(jiàn)小編微信公眾平臺(tái)“賀公解稅”2017年4月27日出文《小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)為一般納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)如何計(jì)稅》。

有關(guān)出讓、租賃土地使用權(quán)證應(yīng)如何計(jì)算所得稅，詳見(jiàn)小編微信公眾平臺(tái)“賀公解稅”2017年4月29日出文《轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)應(yīng)如何計(jì)稅》。

論文參考文獻(xiàn)

1．賀飛越小編《新編稅收理論與實(shí)務(wù)》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社出版，2016.10

2．賀飛越著《全方位營(yíng)改增與繳稅籌劃十二講》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社出版，2016.6