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依據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（稅務〔2016〕36號配件1）文檔：租賃，包含融資租賃業(yè)務服務項目和售后回租服務項目。融資租賃業(yè)務服務項目可分成有形動產(chǎn)融資租賃業(yè)務服務項目和房產(chǎn)融資租賃業(yè)務服務項目。股權融資性售后回租不依照本稅收分類交納所得稅。售后回租服務項目可分成有形動產(chǎn)售后回租服務項目和房產(chǎn)售后回租服務項目。將房屋建筑、建筑物等房產(chǎn)或是飛機場、車子等有形動產(chǎn)的廣告欄租賃給別的部門或是本人用以投放廣告，依照售后回租服務項目交納所得稅。車子放置服務項目、路面行駛服務項目（包含高速過路費、過橋費、過閘費等）等依照房產(chǎn)售后回租服務項目交納所得稅。

小規(guī)模租賃房產(chǎn)的要求

依據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（稅務〔2016〕36號附近2）文檔：

1．小規(guī)模租賃其獲得的房產(chǎn)（沒有個人出租住房），應依照5%的增值稅率測算應納稅所得額。經(jīng)營者租賃與組織所在城市沒有在同一縣（市）的房產(chǎn)，應依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預繳稅款后，向單位所在城市負責人稅務機關單位開展稅務申報。

2．別的個人出租其獲得的房產(chǎn)（沒有住宅），應依照5%的增值稅率測算應納稅所得額。

3．個人出租住房，應依照5%的增值稅率減按1.5%測算應納稅所得額。

依據(jù)《國家財政部我國稅務質(zhì)監(jiān)總局有關進一步明確全方面拉開營改增示范點相關再保險不動產(chǎn)租賃和非學歷教育等現(xiàn)行政策的通告》（稅務〔2016〕68號）文檔：

房產(chǎn)開發(fā)公司中的小規(guī)模，租賃自己研發(fā)的建筑項目，依照5%的增值稅率測算應納稅所得額。經(jīng)營者租賃自己研發(fā)的建筑項目與其說組織所在城市沒有在同一縣（市）的，應依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預繳稅款后，向單位所在城市負責人稅務機關單位開展稅務申報。

一般納稅人租賃房產(chǎn)的要求

依據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（稅務〔2016〕36號附近2）文檔：

1．一般納稅人租賃其2016年4月30日前獲得的房產(chǎn)，可以挑選適用簡易征收，依照5%的增值稅率測算應納稅所得額。經(jīng)營者租賃其2016年4月30日前獲得的與組織所在城市沒有在同一縣（市）的房產(chǎn)，應依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預繳稅款后，向單位所在城市負責人稅務機關單位開展稅務申報。

2．一般納稅人租賃其2016年4月30日前獲得的房產(chǎn)，適用一般記稅方式記稅的，應以獲得的全都工程款和價外費用，依照3%的預征率在房產(chǎn)所在城市預繳稅款后，向單位所在城市負責人稅務機關單位開展稅務申報。

3．一般納稅人租賃其2016年5月1日后獲得的、與組織所在城市沒有在同一縣（市）的房產(chǎn)，應根據(jù)3％的預征率在房產(chǎn)所在城市預繳稅款后，向單位所在城市負責人稅務機關單位開展稅務申報。

4．道路運營公司中的一般納稅人扣除示范點前動工的高速路的車輛通行費，可以挑選適用簡易征收，減按3%的增值稅率測算應納稅所得額。

示范點前動工的高速路，就是指有關施工許可證明上標明的合同書動工在2016年4月30日前的高速路。

依據(jù)《國家財政部我國稅務質(zhì)監(jiān)總局有關進一步明確全方面拉開營改增示范點相關再保險不動產(chǎn)租賃和非學歷教育等現(xiàn)行政策的通告》（稅務〔2016〕68號）文檔：

1．房產(chǎn)開發(fā)公司中的一般納稅人，租賃自己研發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)老新項目，可以挑選適用簡易征收，依照5%的增值稅率測算應納稅所得額。經(jīng)營者租賃自己研發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)老新項目與其說組織所在城市沒有在同一縣（市）的，應依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預繳稅款后，向單位所在城市負責人稅務機關單位開展稅務申報。

2．房產(chǎn)開發(fā)公司中的一般納稅人，租賃其2016年5月1日后自主研發(fā)的與組織所在城市沒有在同一縣（市）的建筑項目，應根據(jù)3%預征率在房產(chǎn)所在城市預繳稅款后，向單位所在城市負責人稅務機關單位開展稅務申報。

依據(jù)《國家財政部我國稅務質(zhì)監(jiān)總局有關進一步明確全方面拉開營改增示范點相關勞動派遣服務項目、高速公路道路通行費抵稅等現(xiàn)行政策的通告》（稅務〔2016〕47號）文檔：

1．一般納稅人扣除示范點前動工的一級公路、二級公路、橋、閘道路通行費，可以挑選適用簡易征收，依照5%的增值稅率測算交納所得稅。

示范點前動工，就是指有關施工許可證標明的合同書動工在2016年4月30日前。

2．一般納稅人2016年4月30日前簽署的房產(chǎn)融資租賃合同，或以2016年4月30日前獲得的房產(chǎn)給予的融資租賃業(yè)務服務項目，可以挑選適用簡易征收，依照5%的增值稅率測算交納所得稅。

小規(guī)模變?yōu)橐话慵{稅人租賃房產(chǎn)的稅款提議

現(xiàn)行標準營改增政策，對小規(guī)模租賃房產(chǎn)、一般納稅人租賃房產(chǎn)怎樣記稅各自實現(xiàn)了要求，但未對小規(guī)模變?yōu)橐话慵{稅人租賃房產(chǎn)怎樣記稅開展要求。小編提議：

1．經(jīng)營者獲得房產(chǎn)時為小規(guī)模，備案為一般納稅人后租賃該房產(chǎn)，可以挑選適用簡易征收，依照5%的增值稅率測算應納稅所得額。經(jīng)營者租賃與組織所在城市沒有在同一縣（市）的房產(chǎn)，應依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預繳稅款后，向單位所在城市負責人稅務機關單位開展稅務申報。

2．經(jīng)營者獲得房產(chǎn)時為小規(guī)模，備案為一般納稅人后租賃該房產(chǎn)，適用一般記稅方式記稅的，應以獲得的全都工程款和價外費用，依照3%的預征率在房產(chǎn)所在城市預繳稅款后，向單位所在城市負責人稅務機關單位開展稅務申報。

3．房產(chǎn)開發(fā)公司自主開發(fā)設計建筑項目，動工時為小規(guī)模，備案為一般納稅人后租賃該建筑項目，可以挑選適用簡易征收，依照5%的增值稅率測算應納稅所得額。經(jīng)營者租賃自己研發(fā)的建筑項目與其說組織所在城市沒有在同一縣（市）的，應依照以上記稅方式在房產(chǎn)所在城市預繳稅款后，向單位所在城市負責人稅務機關單位開展稅務申報。

4．房產(chǎn)開發(fā)公司自主開發(fā)設計建筑項目，動工時為小規(guī)模，備案為一般納稅人后租賃該建筑項目，適用一般記稅方式記稅的，應以獲得的全都工程款和價外費用，依照3%的預征率在房產(chǎn)所在城市預繳稅款后，向單位所在城市負責人稅務機關單位開展稅務申報。

5．小規(guī)模簽署的不動產(chǎn)租賃合同書，備案為一般納稅人后并未實行結束的不動產(chǎn)租賃合同書，可以挑選適用簡易征收，依照5%的增值稅率測算交納所得稅。

有關銷售不動產(chǎn)應如何計算所得稅，詳見小編微信公眾平臺“賀公解稅”2017年4月27日出文《小規(guī)模納稅人轉為一般納稅人銷售不動產(chǎn)應如何計稅》。

有關出讓、租賃土地使用權證應如何計算所得稅，詳見小編微信公眾平臺“賀公解稅”2017年4月29日出文《轉讓、出租土地使用權應如何計稅》。

論文參考文獻

1．賀飛越小編《新編稅收理論與實務》，西南財經(jīng)大學出版社出版，2016.10

2．賀飛越著《全方位營改增與繳稅籌劃十二講》，西南財經(jīng)大學出版社出版，2016.6