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　　房地產(chǎn)開發(fā)商將土地資源變動(dòng)到其全資子公司戶下開發(fā)設(shè)計(jì)避稅的合同簽訂方法

　　1、基本情況

　　A企業(yè)于2016年3月1日，以120萬余元/畝的價(jià)錢,根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)辦理手續(xù)購買白湖規(guī)劃區(qū)D8土地共52畝，現(xiàn)國(guó)土單位對(duì)此片區(qū)綜合性評(píng)定約為140萬余元/畝。A企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層商討一致同意:將白湖規(guī)劃區(qū)D8土地產(chǎn)權(quán)過戶到A企業(yè)100%控投下的具備房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的全資子公司B企業(yè)戶下開展整體開發(fā)設(shè)計(jì)。但該土地怎樣變動(dòng)到B企業(yè)戶下,遭遇二種合同簽訂計(jì)劃方案:一是A企業(yè)與B公司簽署：將該土地按賬面凈值劃撥到B企業(yè)名下的的土地資源劃撥協(xié)議書;二是A企業(yè)與B公司簽署：將該土地以股權(quán)收購方式的項(xiàng)目投資入股投資到B企業(yè)名下的的協(xié)議書。請(qǐng)剖析二種合同書的稅收成本費(fèi)。

　　2、稅收成本分析報(bào)告

　　第一種合同簽訂方式(資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)計(jì)劃方案)的稅收成本分析報(bào)告如下所示：

　　(1)A企業(yè)需繳付的稅務(wù)成本費(fèi)

　?、偎枚惖慕鉀Q

　　依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部 我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)推動(dòng)企業(yè)改制相關(guān)所得稅解決問題的通告》(稅務(wù)【2014】109號(hào))第三條的要求，對(duì)100%立即調(diào)節(jié)的居民企業(yè)中間，及其受同一或同樣好幾家居民企業(yè)100%立即調(diào)節(jié)的居民企業(yè)中間按賬面凈值劃撥股份或財(cái)產(chǎn)，凡具備有效商業(yè)服務(wù)目地、不因降低、免去或是延遲交納稅金為首要目地，股份或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后持續(xù)12個(gè)月內(nèi)不更改被劃撥股份或財(cái)產(chǎn)原先實(shí)際性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，且劃到方公司和劃歸方公司均未在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)上確定盈利和虧損的，可以挑選 按下列要求開展獨(dú)特性稅務(wù)解決：

　　第一，劃到方公司和劃歸方公司均不確定所得的。

　　第二，劃歸方公司獲得被劃撥股份或財(cái)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)，以被劃撥股份或財(cái)產(chǎn)的原賬面凈值明確。

　　第三，劃歸方公司獲得的被劃撥財(cái)產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值測(cè)算折舊費(fèi)扣減。

　　根據(jù)以上政策要求，因而A企業(yè)按賬面凈值將土地資源資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)到B企業(yè)，A公司不需交納所得稅。

　?、谠鲋刀?、土地增值稅的解決

　　因?yàn)楸緦?shí)例中的A企業(yè)是將其名下的的土地資源財(cái)產(chǎn)無嘗劃撥B企業(yè)戶下。依據(jù)《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)財(cái)產(chǎn)(股份)劃撥所得稅稅收征管問題的公示》(我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2015年第40號(hào))第一條第(二)的要求，100%立即調(diào)節(jié)的關(guān)聯(lián)公司中間，總公司向分公司按賬面凈值劃撥其擁有的股份或財(cái)產(chǎn),總公司沒有得到一切股份或者非股份付款?？偣景吹譁p資本公積(包含資本公積，相同)解決，分公司按接納項(xiàng)目投資解決。根據(jù)以上稅收優(yōu)惠的要求，A公司的賬務(wù)處理如下所示：

　　借：資本公積/資本公積(賬面凈值)

　　貸：無形資產(chǎn)攤銷——土地資源(土地的賬面凈值

　　依據(jù)財(cái)務(wù)核算可以發(fā)覺，A企業(yè)按原帳面價(jià)值劃撥，無升值，因而，不用交納所得稅、土地增值稅。

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　　A企業(yè)是將其名下的的土地資源財(cái)產(chǎn)無嘗劃撥B企業(yè)名下的的個(gè)人行為，按合同印花稅產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)萬分之五征收率交納合同印花稅。

　　120×52×0.05%=3.12(萬余元)

　　(2)B企業(yè)需繳付的稅務(wù)成本費(fèi)

　?、俜慨a(chǎn)契稅的解決

　　《國(guó)家財(cái)政部 我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)進(jìn)一步適用公司事業(yè)單位改制重新組合相關(guān)契稅政策的通告》(稅務(wù)〔2015〕37號(hào))第六條第二款要求：“同一投資主體內(nèi)部結(jié)構(gòu)隸屬公司中間土地資源、房子所有權(quán)的劃撥，包含總公司與其說全資子公司中間，同一公司隸屬全資子公司中間，同一普通合伙人與其說開設(shè)的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司中間土地資源、房子所有權(quán)的劃撥，免征契稅。”根據(jù)此要求，B企業(yè)接納A企業(yè)劃撥土地資源財(cái)產(chǎn)，不需交納房產(chǎn)契稅。

　　②合同印花稅的解決

　　A企業(yè)是將其名下的的土地資源財(cái)產(chǎn)無嘗劃撥B企業(yè)名下的的個(gè)人行為，按合同印花稅產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)萬分之五征收率交納合同印花稅。B企業(yè)交納合同印花稅為: 120×52×0.05%=3.12(萬余元)

　　第一種計(jì)劃方案下的總稅款成本費(fèi)為：6.24萬余元。

　　第二種合同簽訂方式(項(xiàng)目投資擴(kuò)股方法)的稅收成本分析報(bào)告如下所示：

　　(1)A企業(yè)需繳付的稅務(wù)成本費(fèi)

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　　《國(guó)家財(cái)政部 我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)全方位拉開增值稅改征所得稅示范點(diǎn)的通告》(稅務(wù)〔2016〕36號(hào))配件：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十條：銷售、無形資產(chǎn)攤銷或是房產(chǎn)，就是指有償服務(wù)給予服務(wù)項(xiàng)目、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)攤銷或是房產(chǎn)。

　　第十一條：有償服務(wù)，就是指獲得貸幣、貨品或其它經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)益。稅務(wù)[2016]36號(hào)文配件二《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條：適用一般記稅方式的示范點(diǎn)經(jīng)營(yíng)者，2016年5月1日后獲得并在企業(yè)會(huì)計(jì)制度上按固資計(jì)算的房產(chǎn)或是2016年5月1日后獲得的房產(chǎn)在建項(xiàng)目，其進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)自獲得生效日分2年從銷項(xiàng)稅額中抵稅，第一年抵扣占比為60%，第二年抵稅占比為40%。獲得房產(chǎn)，包含以立即選購、接受捐贈(zèng)、接納項(xiàng)目投資入股投資、建造及其抵賬等多種方式獲得房產(chǎn)，不包括房產(chǎn)開發(fā)公司自主研發(fā)的建筑項(xiàng)目。

　　依據(jù)上述要求可以得到，公司將無形資產(chǎn)攤銷、資產(chǎn)投資入股投資獲得被企業(yè)投資股份的方式歸屬于有償服務(wù)獲得“別的經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)益”，且被企業(yè)投資獲得房產(chǎn)包含“接納項(xiàng)目投資入股投資”方式獲得的房產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅準(zhǔn)許從銷項(xiàng)稅額中抵稅。這就代表著公司以田地等無形資產(chǎn)攤銷和房子等資產(chǎn)投資應(yīng)做為市場(chǎng)銷售交納所得稅，并可測(cè)算銷項(xiàng)稅額、出具所得稅專票給被企業(yè)投資做為抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的憑證。因而以非貨幣性資產(chǎn)項(xiàng)目投資要視同銷售交納所得稅。

　　《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》(稅務(wù)[2016]47號(hào))第三條第(二)項(xiàng)要求：“經(jīng)營(yíng)者出讓2016年4月30日前獲得的土地使用權(quán)證，可以挑選 適用簡(jiǎn)易征收，以獲得的全都工程款和價(jià)外費(fèi)用減掉獲得該土地使用權(quán)證的售價(jià)后的額度為銷售總額，依照5%的增值稅率測(cè)算交納所得稅。”根據(jù)此要求，A企業(yè)以白湖規(guī)劃區(qū)D8土地股權(quán)收購到B企業(yè)，需交納所得稅(140-120)×52÷(1 5%)×5%=49.5(萬余元)

　　②合同印花稅的解決

　　按合同印花稅產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)萬分之五征收率交納合同印花稅。

　　140×52×0.05%=3.64(萬余元)

　　③土地增值稅的解決

　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的要求，在我國(guó)地區(qū)產(chǎn)生出讓國(guó)有土地出讓以及地面房屋建筑的個(gè)人行為，是土地增值稅的繳稅扣繳義務(wù)人。《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅結(jié)算管理方法相關(guān)問題的通告》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第三條第(一)要求：“房產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)產(chǎn)品用以員工福利、獎(jiǎng)賞、境外投資、分派給公司股東或投資者、抵付負(fù)債、獲得其它個(gè)人和單位的非貨幣性資產(chǎn)等，產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)要視同銷售房地產(chǎn)業(yè)。”《國(guó)家財(cái)政部 我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)企業(yè)改制重新組合相關(guān)土地增值稅現(xiàn)行政策的通告》(稅務(wù)[2015]5號(hào))第四條要求:“企業(yè)、本人在改革重新組合時(shí)以國(guó)有土地出讓、房子開展項(xiàng)目投資，對(duì)其將國(guó)有土地出讓、房子所有權(quán)遷移、變動(dòng)到被投入的公司，暫時(shí)不征土地增值稅。”第五條要求：“以上改革重新組合相關(guān)土地增值稅現(xiàn)行政策不適感用以房產(chǎn)開發(fā)公司。”因而，本實(shí)例中的房地產(chǎn)業(yè)A企業(yè)需交納土地增值稅：

　　土地增值稅=【140×52÷(1 5%)-(120×52÷(1 5%) 3.64)】×30%=296.05萬余元

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　　《國(guó)家財(cái)政部 我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)項(xiàng)目投資所得稅現(xiàn)行政策問題的通告》(稅務(wù)【2014】116號(hào))第二條要求：“公司以非貨幣性資產(chǎn)境外投資，解決非貨幣性資產(chǎn)開展分析并按評(píng)定后的投資性房地產(chǎn)扣減計(jì)稅依據(jù)后的賬戶余額，測(cè)算確定非貨幣性資產(chǎn)出讓所得的。”根據(jù)此要求，A企業(yè)將土地投資擴(kuò)股到B公司戶下，應(yīng)交納所得稅。

　　【(140-120) ÷(1 5%) ×52-(3.64 296.05)】×25%=172.7(萬余元 )

　　A企業(yè)需交納稅金累計(jì)：3.64 296.05 172.7 =472.39(萬余元)。

　　(2)B企業(yè)需交納稅金

　?、俜慨a(chǎn)契稅的解決

　　140×52÷(1 5%) ×3%=208(萬余元)

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　　按合同印花稅產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)萬分之五征收率交納合同印花稅。

　　140×52×0.05%=3.64(萬余元)

　　B企業(yè)需交納稅金累計(jì)：208 3.64=211.04(萬余元)

　　第二種計(jì)劃方案下，彼此交納稅金累計(jì)：472.39 211.04=684.03(萬余元).

　　可是，房地產(chǎn)開發(fā)商B企業(yè)獲得該土地資源的進(jìn)賬成本費(fèi)比第一計(jì)劃方案的土地資源進(jìn)賬成本費(fèi)多52畝×(140-120) ÷(1 5%)=990.5(萬余元)，充分考慮加計(jì)30%，第二種計(jì)劃方案下的項(xiàng)目成本(土地資源成本費(fèi)再加上加計(jì)成本費(fèi))比第一種計(jì)劃方案下多990.5×(1 30%)=1020.2(萬余元)。B企業(yè)將來測(cè)算土地增值稅時(shí)，增值率少1020.2萬余元，依照最少一檔征收率30%測(cè)算，最少可以少交納土地增值稅306.1萬余元(1020.2 ×30%)和少交納所得稅178.53萬余元[( 1020.2 -306.1 )×25%]。根據(jù)以上剖析，挑選 第二種計(jì)劃方案的綜合性稅款成本費(fèi)為199.4萬余元(684.03- 306.1 - 178.53 )。

　　3、剖析結(jié)果

　　根據(jù)以上稅收成本分析報(bào)告，土地資源劃撥計(jì)劃方案彼此需繳付的增值稅比投資計(jì)劃書節(jié)省稅金為193.16萬余元( 199.4萬元-6.24)。因而，簽署第一種合同書更避稅。 老總與會(huì)計(jì)要留意這種實(shí)際操作關(guān)鍵點(diǎn) 01

　　依據(jù)《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)確立金融業(yè) 房產(chǎn)開發(fā) 文化教育輔助服務(wù)項(xiàng)目等所得稅制度的通告》(稅務(wù)[2016]140號(hào))第八條要求：“房產(chǎn)開發(fā)公司(包含好幾個(gè)房產(chǎn)開發(fā)公司構(gòu)成的共同體)轉(zhuǎn)讓土地資源向政府機(jī)構(gòu)付款土地資源工程款后，開設(shè)項(xiàng)目公司對(duì)該轉(zhuǎn)讓土地資源開展開發(fā)設(shè)計(jì)，與此同時(shí)滿足以下情況的，可由項(xiàng)目公司按照規(guī)定扣減：

　　1.房產(chǎn)開發(fā)公司向政府機(jī)構(gòu)給的土地資源工程款房產(chǎn)開發(fā)公司、項(xiàng)目公司、政府機(jī)構(gòu)三方簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地資源買受人變動(dòng)為項(xiàng)目公司;

　　2.政府機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓土地資源的主要用途、整體規(guī)劃等標(biāo)準(zhǔn)一致的情形下，簽定變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地資源工程款總金額不會(huì)改變;

　　3.項(xiàng)目公司的所有股份由轉(zhuǎn)讓土地資源的房產(chǎn)開發(fā)公司擁有。

　　操作過程中，為防止土地增值稅結(jié)算時(shí)土地資源成本費(fèi)沒法在新項(xiàng)目扣減，公司實(shí)際操作應(yīng)依照以下幾個(gè)方面開展：

　　1. 獲得土地使用權(quán)證有關(guān)單據(jù)應(yīng)立即進(jìn)行變更，申請(qǐng)者摘地土地資源后，擬創(chuàng)立新企業(yè)開展開發(fā)設(shè)計(jì)搭建的，應(yīng)在申請(qǐng)表中確立新公司的注資組成、創(chuàng)立時(shí)間等內(nèi)容。

　　2. 轉(zhuǎn)讓人可以依據(jù)招標(biāo)會(huì)競(jìng)拍出讓結(jié)果，先與摘地人簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，在摘地人按承諾申請(qǐng)辦理完新注冊(cè)的公司登記后，再與新企業(yè)簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》;也可按承諾立即與新企業(yè)簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

　　盡量防止總公司立即出讓土地資源，運(yùn)用政府部門層次執(zhí)行主要的變動(dòng)，根據(jù)便是轉(zhuǎn)讓合同書的重簽或是變動(dòng)，與此同時(shí)與政府部門承諾總公司拍地與分公司開設(shè)是持續(xù)的階段，土地資源單位也不會(huì)先將土地使用證辦得到總公司戶下，因而不可視作出讓。

　　3. 分公司必須留意土地資源成本費(fèi)進(jìn)賬的憑證除開變動(dòng)或重簽的合同書外，最好是將總公司獲得的出讓金專用型單據(jù)交回財(cái)政局，依據(jù)新簽定的合同書再次獲得分公司仰頭的單據(jù)進(jìn)賬。

　　在操作實(shí)務(wù)操作流程中，假如公司同政府部門沒有事先設(shè)計(jì)方案，存有出讓金專用型單據(jù)開給總公司沒法拆換到分公司的情況，這樣的事情下，視作土地使用權(quán)證出讓。必須交納土地使用權(quán)證出讓流程中涵蓋的各類稅款。

　　以上列出的全資子公司是全資子公司，假如公司同政府部門事先設(shè)計(jì)方案，將稅票和合同書所有變動(dòng)至全資子公司后，隨后又將全資子公司的股份一部分或所有出讓給第三方，這類情況也視作土地使用權(quán)證出讓，必須交納土地使用權(quán)證出讓流程中涵蓋的各類稅款。

　　因而，在這兒提示公司，雖然拿地狀況繁雜，但一定要抓住問題的重要，便是拿地行為主體的管理決策，一旦決策過失，再次調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)性極大。