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　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地增值稅結(jié)算時(shí)，針對(duì)一同的成本怎樣分擔(dān)到各建筑項(xiàng)目中，或是同一期開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目中的不一樣商圈商品產(chǎn)生的一同成本，怎樣分擔(dān)到各商圈商品中，一般有占地總面積法、總建筑面積法、立即成本法、工程預(yù)算法、樓高指數(shù)面積法。這種成本費(fèi)核算方式的應(yīng)用，測(cè)算出的土地資源增值稅稅負(fù)率差別比較大。因而，挑選交稅至少的一同成本的分擔(dān)方式可以完成避稅的目地。

　?。ㄒ唬┮煌杀痉謸?dān)方式選用的稅務(wù)法根據(jù)剖析

　　1、一同成本費(fèi)分擔(dān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)解決根據(jù)

　　《關(guān)于印發(fā)<企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度>的通知》（財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)[2013]17號(hào)）第三十四條：公司所出現(xiàn)的花費(fèi)，能明確由某一成本計(jì)算目標(biāo)壓力的，應(yīng)當(dāng)所相應(yīng)的生產(chǎn)成本項(xiàng)目類(lèi)別，立即記入商品成本計(jì)算目標(biāo)的產(chǎn)品成本；由好多個(gè)成本計(jì)算目標(biāo)一同壓力的，理應(yīng)挑選科學(xué)合理的分派規(guī)范分派金記入。

　　根據(jù)此要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目中的住房、鋪面、辦公樓一同壓力的土地資源成本費(fèi)，建筑工程造價(jià)和相關(guān)成本務(wù)必選用科學(xué)合理的成本分擔(dān)方式開(kāi)展分派。

　　2、一同成本分擔(dān)的稅收法律根據(jù)

　　《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅結(jié)算管理方法相關(guān)問(wèn)題的通告》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第（五）項(xiàng)要求：“歸屬于好幾個(gè)建筑項(xiàng)目一同的成本，應(yīng)按結(jié)算新項(xiàng)目已售總建筑面積占好幾個(gè)工程已售建筑面積的比率或其它有效的方式，測(cè)算明確結(jié)算新項(xiàng)目的扣減額度。”

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）的第九條要求：“經(jīng)營(yíng)者一片轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證后，按約開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、出讓房地產(chǎn)業(yè)的，其扣減工程額度的明確，可按出讓土地所有權(quán)的總面積占總建筑面積的比例計(jì)算分擔(dān)，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)單位確定的其它方法測(cè)算分擔(dān)。”

　　依據(jù)《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好<房產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)流程所得稅解決方法>的通告》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十九條和三十條要求，一同成本費(fèi)和不可以分辨壓力目標(biāo)的直接成本，應(yīng)按獲益的標(biāo)準(zhǔn)和配制的標(biāo)準(zhǔn)分派至各成本費(fèi)目標(biāo)，實(shí)際分派方式可按下列要求挑選其一：占地總面積法、總建筑面積法、立即成本法與費(fèi)用預(yù)算工程造價(jià)法。

　　根據(jù)以上稅收法律根據(jù)，從稅收管理實(shí)踐活動(dòng)看來(lái)，國(guó)內(nèi)各地稅務(wù)單位在對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同一新項(xiàng)目不一樣種類(lèi)的房產(chǎn)開(kāi)展土地增值稅結(jié)算時(shí)，其有關(guān)一同成本的分擔(dān)方式具體有三種：一是已售總建筑面積百分?jǐn)?shù)法；二是占地總面積百分?jǐn)?shù)法；三是稅務(wù)機(jī)關(guān)單位確定的別的有效方式（暫未統(tǒng)一要求）。在其中第三種“稅務(wù)組織確定的別的有效方式”是指普遍的“立即成本法、費(fèi)用預(yù)算工程造價(jià)法和樓高指數(shù)面積法”。目前的稅收法律授予了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以選擇對(duì)自身少交納土地增值稅的成本分擔(dān)方式。因而，這類(lèi)一同成本的不一樣分擔(dān)方式的稅收法律要求為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商留有了避稅的室內(nèi)空間。

　?。ǘ┎灰粯拥囊煌杀举M(fèi)核算方式應(yīng)用的稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　因?yàn)椴灰粯拥囊煌杀痉謸?dān)方式土地增值稅結(jié)算中的應(yīng)用，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成至關(guān)重要的繳稅危害，也會(huì)對(duì)國(guó)家的財(cái)政收入造成危害。根據(jù)我國(guó)方面來(lái)講，應(yīng)挑選多交納土地增值稅的成本費(fèi)核算方式，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，應(yīng)挑選少交納土地增值稅的成本費(fèi)核算方式。因?yàn)槎愂辗梢蟆岸悇?wù)機(jī)關(guān)單位確定的別的有效方式”，換句話說(shuō)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商挑選哪一種對(duì)自身有益的求比交納土地增值稅的成本費(fèi)核算方式，都需要通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)單位確定為有效，問(wèn)題是“別的有效”的辨別規(guī)范是啥？以哪些規(guī)范為評(píng)價(jià)指標(biāo)，稅收法律沒(méi)有明文規(guī)定，這就非常容易造成要不稅企異議造成不和諧的稅收管理；要不造成“人情世故”稽查，或“人情世故稅”腐敗稽查，阻攔依法治稅和稅收法定原則的貫徹執(zhí)行過(guò)程。因而，不一樣的一同成本費(fèi)核算方式應(yīng)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性具體表現(xiàn)為：一是“人情世故稽查”滋長(zhǎng)稅務(wù)機(jī)關(guān)單位與公司中間一同協(xié)同挑選少交納土地增值稅的成本費(fèi)核算方式，導(dǎo)致我國(guó)很多的稅款外流；二是稅企異議矛盾惡化導(dǎo)致不和諧的稅收管理自然環(huán)境，毀壞優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

　　（三）一同土地資源費(fèi)用的總建筑面積法和占地總面積法挑選的土地增值稅差異分析

　?。?）基本情況：

　　某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一塊20000平米的農(nóng)田上開(kāi)展房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其獲得土地使用權(quán)證所支出的數(shù)額為2000萬(wàn)余元。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在這方面土地資源里建了兩幢樓。一幢為非普通住房，占地總面積（包含周邊的路面及綠化等）12000平米，總建筑面積20000平米，非普通住房已售賣(mài)結(jié)束；一幢為辦公樓，占地總面積（包含周邊路面及綠化等）8000平米，總建筑面積源為30000平米，辦公樓并未出讓。請(qǐng)剖析非普通住房的土地資源成本費(fèi)應(yīng)怎樣分派？

　?。?）土地資源增值稅計(jì)算差異分析

　　依照按非普通住房占地總面積占總占地面積的比率分擔(dān)（占地總面積法），測(cè)算非普通住房應(yīng)分擔(dān)的土地資源成本費(fèi)額度時(shí)，非普通住房應(yīng)分擔(dān)的土地使用權(quán)證額度為：12000÷20000×2000=1200（萬(wàn)余元）。

　　按非普通住房已售總建筑面積占總已售總建筑面積的比率分擔(dān)（總建筑面積法），非普通住房應(yīng)分擔(dān)的土地使用權(quán)證額度為：20000÷（20000＋30000）×2000=800（萬(wàn)余元）。二種分擔(dān)方式中間的差別達(dá)到400萬(wàn)余元。

　　因?yàn)橥恋刭Y源成本費(fèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加計(jì)花費(fèi)和開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)花費(fèi)記提數(shù)量的關(guān)鍵構(gòu)成部分，不一樣的分擔(dān)方式將再度變大這類(lèi)差別。本實(shí)例中，假設(shè)利息費(fèi)用不可以按實(shí)扣減的情形下，最后全部扣減新項(xiàng)目總差別達(dá)到400×（1 20%加計(jì)占比 10%開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)花費(fèi)）=400×1.3=520萬(wàn)余元。

　　因而，本實(shí)例中房產(chǎn)公司挑選第二種分派方式可以使房地產(chǎn)公司少繳土地增值稅。

　?。ㄋ模┮煌蹨p成本費(fèi)的總建筑面積法和樓高指數(shù)總建筑面積法挑選的土地增值稅差異分析

　　房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同一新項(xiàng)目中即包括住房，又包括其他類(lèi)型用地的，扣減工程額度在差異種類(lèi)用房?jī)?nèi)的分擔(dān)可挑選選用總建筑面積分擔(dān)法穗或樓高指數(shù)總建筑面積分擔(dān)法測(cè)算分派，二者測(cè)算出的土地增值稅差別也比較大。在其中樓高指數(shù)總建筑面積分擔(dān)法實(shí)際測(cè)算規(guī)格和流程如下所示：

　?。?）測(cè)算樓高指數(shù)

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同一新項(xiàng)目(包括不一樣種類(lèi)房地產(chǎn)業(yè))中，選擇住宅層高為數(shù)量，設(shè)置為1；樓高小于住房的，以1為指數(shù)；別的類(lèi)型用地樓高高過(guò)住宅層高的，按別的類(lèi)型用地樓高與住宅層高之比，測(cè)算出其樓高指數(shù)。計(jì)算方法如下所示：

　　某種類(lèi)用地的樓高指數(shù)＝該種類(lèi)用地的樓高÷住房的樓高

　　（2）測(cè)算樓高指數(shù)總面積

　　總樓高指數(shù)總面積=∑(某種類(lèi)用地樓高指數(shù)×某種類(lèi)用地已售總建筑面積)

　　某種類(lèi)用地售出一部分的樓高指數(shù)總面積＝某種類(lèi)用地樓高指數(shù)×某種類(lèi)用地售出總建筑面積

　?。?）測(cè)算不一樣種類(lèi)用地售出一部分可分擔(dān)的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本

　　某種類(lèi)用地售出一部分應(yīng)分擔(dān)的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本=房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用÷總樓高指數(shù)總面積×某種類(lèi)用地售出一部分的樓高指數(shù)總面積

　　經(jīng)典案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地資源結(jié)算扣減工程額度的總建筑面積法和樓高指數(shù)面積法的土地增值稅差別

　　基本情況：某房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)清算新項(xiàng)目A包括不一樣種類(lèi)用地，在其中普通住房已售總建筑面積20000㎡，售出18000㎡、非普通住房已售總建筑面積10000㎡，售出9000㎡（住宅層高3米）；商業(yè)房已售總建筑面積5000，售出4500㎡，在其中商業(yè)房樓高4.5米的有3000㎡，售出2700㎡，5.5米的有2000㎡，已售1800㎡?？蹨p工程額度為100000萬(wàn)余元。請(qǐng)剖析按總建筑面積分擔(dān)法或樓高指數(shù)總建筑面積分擔(dān)法各自測(cè)算可扣減工程額度對(duì)土地增值稅的危害

　?。ㄒ唬┛偨ㄖ娣e分擔(dān)法

　?。?）測(cè)算每平米應(yīng)分擔(dān)的扣減新項(xiàng)目＝扣減新項(xiàng)目金額÷總已售總建筑面積

　　＝100000÷（20000＋10000＋5000）

　?。?.857萬(wàn)余元/㎡

　　（2）售出普通住房應(yīng)分擔(dān)的扣減新項(xiàng)目＝2.857萬(wàn)余元×18000㎡＝51426萬(wàn)元

　?。?）售出非普通住房應(yīng)分擔(dān)的扣減新項(xiàng)目＝2.857萬(wàn)余元×9000㎡＝25713萬(wàn)元

　　（4）售出商業(yè)房應(yīng)分擔(dān)的扣減新項(xiàng)目＝2.857萬(wàn)余元×4500㎡＝12856.5萬(wàn)元

　　已房屋出售扣減額度累計(jì)：89995.5萬(wàn)余元。

　?。ǘ歉咧笖?shù)總建筑面積分擔(dān)法：

　　1、測(cè)算樓高指數(shù)

　　（1）4.5米商業(yè)房樓高指數(shù)＝該種類(lèi)用地樓高÷住宅層高＝4.5÷3＝1.5

　?。?）5.5米商業(yè)房樓高指數(shù)＝該種類(lèi)用地樓高÷住宅層高＝5.5÷3＝1.83

　　2、測(cè)算樓高指數(shù)總面積

　　（1）總樓高指數(shù)總面積

　　=∑(某種類(lèi)用地樓高指數(shù)×某種類(lèi)用地已售總建筑面積)

　?。?×20000＋1×10000＋1.5×3000＋1.83×2000

　　＝20000 10000 4500 3660

　?。?8160㎡

　　（2）某種類(lèi)用地售出一部分的樓高指數(shù)總面積

　?。侥撤N類(lèi)用地樓高指數(shù)×某種類(lèi)用地售出總建筑面積

　?、倨胀ㄗ》渴鄢鲆徊糠謽歉咧笖?shù)總建筑面積：1×18000＝18000㎡

　　②非普通住房售出一部分樓高指數(shù)總建筑面積：1×9000＝9000㎡

　?、?.5米商業(yè)房售出一部分樓高指數(shù)總建筑面積：1.5×2700＝4050㎡

　?、?.5米商業(yè)房售出一部分樓高指數(shù)總建筑面積：1.83×1800＝3294㎡

　　3、測(cè)算不一樣種類(lèi)用地售出一部分可分擔(dān)的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本

　　某種類(lèi)用地售出一部分應(yīng)分擔(dān)的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本

　　=房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用÷總樓高指數(shù)總面積×某種類(lèi)用地售出一部分的樓高指數(shù)總面積

　?、倨胀ㄗ》渴鄢鲆徊糠謶?yīng)分擔(dān)的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本＝100000÷38160×18000＝47169.8萬(wàn)余元

　?、诜瞧胀ㄗ》渴鄢鲆徊糠謶?yīng)分擔(dān)的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本＝100000÷38160×9000＝23584.9萬(wàn)余元

　?、?.5米商業(yè)房售出一部分應(yīng)分擔(dān)的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本＝100000÷38160×4050＝10613.2萬(wàn)余元

　?、?.5米商業(yè)房售出一部分應(yīng)分擔(dān)的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本＝100000÷38160×3294＝8632.1萬(wàn)余元

　　鋪面合計(jì)扣減額度：19245.3萬(wàn)余元

　　已房屋出售扣減額度累計(jì)：90000萬(wàn)余元。

　?。ㄈ┒愂掌饰鼋Y(jié)果

　　根據(jù)以上數(shù)據(jù)信息測(cè)算發(fā)覺(jué)：挑選樓高指數(shù)面積法測(cè)算的鋪面分擔(dān)的項(xiàng)目成本為19245.3萬(wàn)余元，必挑選總建筑面積法測(cè)算的鋪面分擔(dān)的項(xiàng)目成本12856.5萬(wàn)余元，多6388.8萬(wàn)元。假如考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成本加計(jì)的要素，最后全部扣減新項(xiàng)目總差別達(dá)到6388.8×（1 20%加計(jì)占比 10%開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)花費(fèi)）=6388.8×1.3=8305.44萬(wàn)余元。

　　因而，本實(shí)例中房地產(chǎn)企業(yè)清算新項(xiàng)目A挑選樓高指數(shù)面積法的分派方式可以使房地產(chǎn)公司少繳土地增值稅。