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伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)管理服務(wù)做為其在個(gè)人消費(fèi)行業(yè)持續(xù)而發(fā)展起來的新型行業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)中飾演的人物也愈來愈關(guān)鍵。伴隨著大城市各種住房房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)涉及面的增加，大量的機(jī)關(guān)事業(yè)單位、家中和本人的日常生活都和物業(yè)管理服務(wù)緊密聯(lián)系，物業(yè)管理領(lǐng)域已變成當(dāng)今社會(huì)社會(huì)各界特別關(guān)注的聚焦點(diǎn)。下列是物業(yè)服務(wù)公司普遍的四個(gè)稅款常見問題。

一、增值稅“凈額扣減”有限定

城郊某物業(yè)服務(wù)公司從房地產(chǎn)商手上租賃了一棟商務(wù)寫字樓，按每月50萬余元付款房租，隨后室內(nèi)裝修切分成不一樣尺寸的總面積轉(zhuǎn)租給不一樣的商家，每月共扣除80萬余元房租。因該企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)不正確地覺得其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的所有收益減掉房子房租的工程款后的額度為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，依照30萬余元做為運(yùn)營(yíng)計(jì)稅基礎(chǔ)交納了增值稅。稅務(wù)工作人員在獲知狀況后立即告之其有關(guān)物業(yè)管理公司差額納稅的要求，并規(guī)定其就此項(xiàng)業(yè)務(wù)流程補(bǔ)交增值稅。

稅務(wù)工作人員表述，依據(jù)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》(稅務(wù)[2003]16號(hào))第三條第十九項(xiàng)的要求，從業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，以與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的所有收益減掉代小區(qū)業(yè)主付款的水、電、天然氣及其代承租人付款的水、電、天然氣、房子房租的工程款后的額度為銷售額。稅務(wù)工作人員強(qiáng)調(diào)，這兒的代辦水、電、天然氣、房子房租個(gè)人行為就是指統(tǒng)一扣除，統(tǒng)一付款給收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)的一種代收代繳個(gè)人行為，事實(shí)上歸屬于增值稅“服務(wù)行業(yè)”稅收分類中的“代理商”業(yè)務(wù)流程，不計(jì)征增值稅，僅就其從這當(dāng)中扣除的服務(wù)費(fèi)征繳增值稅，因而，此項(xiàng)代收費(fèi)用可以按具體發(fā)生額從獲得的全年收入中扣減。而實(shí)例中該物業(yè)管理公司從房地產(chǎn)商手上租賃房屋，再租給別的商家，歸屬于增值稅“服務(wù)行業(yè)”學(xué)科中的“租用”業(yè)務(wù)流程，應(yīng)依照“租賃行業(yè)”稅收分類全額的計(jì)征增值稅。根據(jù)稅務(wù)工作人員的課后輔導(dǎo)，該物業(yè)管理公司最終補(bǔ)交了增值稅以及額外總共28,000元。

稅務(wù)工作人員提示經(jīng)營(yíng)者，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)非是全部的經(jīng)營(yíng)收入都能夠差額納稅，應(yīng)區(qū)別不一樣類型經(jīng)營(yíng)收入，按增值稅相對(duì)應(yīng)適用稅收分類稅率計(jì)算交納增值稅。

二、“外包服務(wù)”應(yīng)全額的交稅

杭州市一家大中型物業(yè)管理公司的財(cái)會(huì)人員李小姐到地稅局機(jī)關(guān)單位資詢稅收優(yōu)惠，原先該公司因?yàn)槌袚?dān)的物業(yè)管理住宅小區(qū)較多，目前工作員不能滿足物業(yè)管理的工作人員必須，提前準(zhǔn)備將一部分住宅小區(qū)的保潔服務(wù)環(huán)境衛(wèi)生等工作中工程分包給其它技術(shù)專業(yè)的保潔服務(wù)公司進(jìn)行，并從扣除的物業(yè)管理費(fèi)用中付款一部分賬款給別的保潔家政企業(yè)。那麼物業(yè)管理公司能不能依照扣減這一花費(fèi)后的賬戶余額凈額交納增值稅呢?

稅務(wù)機(jī)關(guān)單位表述說：依據(jù)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》(稅務(wù)[2003]16號(hào))第三條第十九項(xiàng)的要求，從業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，以與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的所有收益減掉代小區(qū)業(yè)主付款的水、電、天然氣及其代承租人付款的水、電、天然氣、房子房租的工程款后的額度為銷售額。

因而，物業(yè)管理企業(yè)外包保潔服務(wù)業(yè)務(wù)流程，因?yàn)椴粚儆谝陨衔臋n要求的扣減新項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)獲得的物業(yè)管理費(fèi)收益全額的交納增值稅，不可扣減付款給別的保潔服務(wù)公司的花費(fèi)。

三、交納社保才可以增值稅免稅

南京市某物業(yè)管理公司新征募了一些退伍士兵做高端住宅小區(qū)的保安人員，依據(jù)我國(guó)激勵(lì)和促進(jìn)學(xué)生就業(yè)頒布的多種推動(dòng)學(xué)生就業(yè)的政策優(yōu)惠，公司接納的退役士兵，按照規(guī)定交納社保、到稅務(wù)局申請(qǐng)辦理有關(guān)報(bào)備辦理手續(xù)后可享有稅收減免。該企業(yè)涉及到員工交納社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)金，這兩塊商業(yè)保險(xiǎn)繳納費(fèi)用規(guī)范究竟怎么計(jì)算，又有什么不同呢?小趙趕到管轄區(qū)地稅局機(jī)關(guān)單位資詢?nèi)碌纳鐣?huì)保險(xiǎn)費(fèi)交費(fèi)現(xiàn)行政策，稅政政策法規(guī)科的小吳熱情接待了他，并詳盡地詳細(xì)介紹了現(xiàn)階段社會(huì)保險(xiǎn)金的相應(yīng)現(xiàn)行政策。

稅務(wù)工作人員表述：“養(yǎng)老保險(xiǎn)金依據(jù)寧政發(fā)[2009]193號(hào)《南京市企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)市級(jí)統(tǒng)籌實(shí)施意見》，市本級(jí)公司單位交費(fèi)占比從2011年1月1日起調(diào)節(jié)為20%，依據(jù)江蘇省人民政府令第36號(hào)《江蘇省企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)規(guī)定》，參保人員依照自己繳費(fèi)工資的8%交費(fèi)，由公司單位代收代繳。而社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)與養(yǎng)老保險(xiǎn)金類似但利率有一定的區(qū)別，企業(yè)交費(fèi)比率為9%，員工本人交費(fèi)比率為2%。因此針對(duì)小趙所屬的物業(yè)管理公司，在預(yù)估養(yǎng)老保險(xiǎn)金和醫(yī)保時(shí)要留意區(qū)別。”小趙聽完恍然大悟，“以往一直沒做搞清楚社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的數(shù)據(jù)是怎么計(jì)算出去的，這一下全懂了，大家將按規(guī)定全額交納社保費(fèi)，并申請(qǐng)辦理稅收減免辦理手續(xù)?！?/p>

四、“政府補(bǔ)貼”免稅政策有注重

某物業(yè)服務(wù)公司的財(cái)會(huì)人員王太太到地稅局機(jī)關(guān)單位資詢稅收優(yōu)惠，該公司因?yàn)檎惺蘸芏嗟氖I(yè)人員，獲得了政府機(jī)構(gòu)提供的“用人補(bǔ)助”，問地稅局機(jī)關(guān)單位“用人補(bǔ)助”能不能免減所得稅?

管轄區(qū)地區(qū)稅務(wù)局的稅務(wù)工作人員融合物業(yè)服務(wù)公司的具體情況，對(duì)有關(guān)稅收優(yōu)惠開展了解讀。依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)重點(diǎn)主要用途財(cái)政性資金所得稅解決問題的通告》(稅務(wù)[2011]70號(hào))第一條的要求，公司從縣級(jí)以上各個(gè)市人民政府行政機(jī)關(guān)以及他單位獲得的應(yīng)算入收入總額的財(cái)政性資金，凡與此同時(shí)合乎下列標(biāo)準(zhǔn)的，可以做為不征稅收入，在預(yù)估應(yīng)納稅額時(shí)從收入總額中扣減：(一)公司可以給予要求資產(chǎn)重點(diǎn)主要用途的資產(chǎn)撥款文檔;(二)行政機(jī)關(guān)或別的撥款資產(chǎn)的政府機(jī)構(gòu)對(duì)該資產(chǎn)有專業(yè)的資金分配方法或?qū)嶋H管理方法規(guī)定;(三)公司對(duì)該資產(chǎn)及其以該資產(chǎn)產(chǎn)生的開支獨(dú)立開展計(jì)算。

因而，若物業(yè)管理公司獲得的“用人補(bǔ)助”等財(cái)政性資金，與此同時(shí)合乎以上標(biāo)準(zhǔn)的，可以做為不征稅收入，在預(yù)估所得稅應(yīng)納稅額時(shí)從收入總額中扣減;不然，理應(yīng)依規(guī)測(cè)算交納所得稅。