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　　一、《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》標準的內容

　　《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》標準了投資型房地產業(yè)的主要內容包含：（1）租賃的土地使用權證；（2）長期性擁有并打算升值后出售的土地使用權證；（3）公司有著并已租賃的房屋建筑。自購房地產業(yè)與做為庫存商品的房地產業(yè)，不屬于投資型房地產業(yè)。

　　二、閑置不用房地產業(yè)的項目投資籌劃

　　公司擁有閑置不用房地產業(yè)的投資方法無非有二種一是對外開放租賃獲得房租收益，二是以閑置不用房地產業(yè)入股投資合作經(jīng)營從控股子公司分到盈利。那麼考慮到這兩種方法所負責的稅賦哪一種投資方法針對擁有閑置不用房地產業(yè)的公司更有益呢？

　　（一）采用租賃方法應負責的稅賦

　　設：公司所歸屬于城區(qū)的閑置不用房地產業(yè)一年的租賃收益為A1，所涉及到的稅收負擔為：增值稅：房產租賃歸屬于服務行業(yè)，按房租收益5%繳稅，則為5?；房地產稅：房地產稅按照房租收益測算交納，征收率為12%，其稅賦為12?；

　　城建稅：城建稅是依照公司所屬地域征收率各自為7%、5%、1%，并以其所交納的增值稅稅款為計稅基礎，因公司所在城市為城區(qū)，城建稅率能為7%，則城建稅為：7%×5?＝0.35?；

　　教育附加費：教育附加費是按照所交納的增值稅和城建稅額為計稅基礎，比例為3%，則教育附加費為3%×5?＝0.15?；

　　合同印花稅：對外開放租賃房地產業(yè)在簽訂租賃協(xié)議時務必要交納合同印花稅，《印花稅暫行條例》第三條要求：“按租用額度的1‰貼花紙”，則合同印花稅稅賦為：1‰A1；

　　企業(yè)所得稅：增值稅、城建稅、教育附加費、房地產稅、合同印花稅可在抵扣，因而，所得稅稅負為：（A1－5?－12?－0.35?－0.15?－1‰A1）×33%＝27.192?；

　　租賃方法應負責的總稅賦＝增值稅＋房地產稅＋城建稅＋教育附加費＋合同印花稅＋企業(yè)所得稅＝5?＋12?＋0.35% A 1＋0.15?＋1‰A 1＋27.192?＝44.792?

　?。ǘ┎捎煤献鹘?jīng)營方法應負責的稅賦

　　設：采用合作經(jīng)營方法每一年分回的收益為A2，該房地產業(yè)的原值為M，使用的面積為N.

　　房地產稅：房地產稅根據(jù)房地產業(yè)原值一次性扣減10%—30%的余值測算，征收率為1.2%，若營業(yè)執(zhí)照30%扣減，則房地產稅應是（1－30%）M×1.2%＝0.84%M；

　　土地稅：土地稅是依照從量預算定額計稅的，國內各地規(guī)范不一樣，以中小城市為例子，其規(guī)范為0.4—8元/平米，假如按規(guī)范0.8元/平方米計算，則土地稅＝0.8N；企業(yè)所得稅：控股子公司分回盈利應交納的企業(yè)所得稅為33%×A2＝33% A2.合作經(jīng)營方法應負責的總稅賦＝房地產稅＋土地稅＋企業(yè)所得稅＝0.84%M＋33% A2＋0.8N

　?。ㄈ┒N投資方法的非常剖析

　　針對創(chuàng)投企業(yè)而言，挑選哪一種投資方法對公司更加有益，關鍵應以二種投資方法擔負的稅賦尺寸來考慮到。因為租費的收益相對性固定不動，并且在租賃以前就可以明確，而合作經(jīng)營的工資則因影響因素多，不能可預測性要更高一些，因而可以用房租來預測分析合作經(jīng)營收益。假定二種投資方法擔負的稅賦相同，即：44.792?＝0.84%M＋33% A2＋8N A2＝（44.792?－0.84%M－8N）÷33%

　　運用以上的函數(shù)公式開展計算，其基本上結果是：假如預估合作經(jīng)營收益A2＜（44.792?－0.84%M－0.8N）÷33%，此項房地產采用租賃方法擔負的稅賦低于合作經(jīng)營方法擔負的稅賦，從稅務的視角考慮到宜選用租賃方法；假如預估合作經(jīng)營收益A2＞（44.792?－0.84%M－0.8N）÷33%，那麼此項房地產采用租賃方法擔負的稅賦超過合作經(jīng)營方法擔負的稅賦，就可以挑選采用合作經(jīng)營方法。

　　例：某公司在中小城市熱鬧地區(qū)有一處空房地產，該房產原值為900萬元，具體使用的面積為220平米，假如對外開放租賃每一年可獲得房租收益1五十萬元；假如選用合作經(jīng)營方法，該公司每一年可從被控股子公司分回盈利3五十萬元。

　　租賃方法應負責的總稅賦＝增值稅＋房地產稅＋城建稅＋教育附加費＋合同印花稅＋企業(yè)所得稅＝5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150＋（150－5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150）×33%＝67.188（萬余元）

　　合作經(jīng)營方法應負責的稅賦＝房地產稅＋土地稅＋企業(yè)所得稅＝900×（1－30%）×1.2%＋0.8×220＋150×33%＝233.06（萬余元）

　　針對該公司采用租賃方法應負責的總稅賦67.18八萬元低于合作經(jīng)營方法應負責的稅賦233.0六萬元，因而該閑置不用房地產業(yè)應當挑選租賃投資方法。自然，在這兒僅僅考慮到了二種投資方法各自擔負的稅賦要素，而實際上在做實際會計管理決策時還需要考慮到投入的風險性和合同書的需要等要素。