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　　一、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》標(biāo)準(zhǔn)了投資型房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容包含：（1）租賃的土地使用權(quán)證；（2）長(zhǎng)期性擁有并打算升值后出售的土地使用權(quán)證；（3）公司有著并已租賃的房屋建筑。自購(gòu)房地產(chǎn)業(yè)與做為庫(kù)存商品的房地產(chǎn)業(yè)，不屬于投資型房地產(chǎn)業(yè)。

　　二、閑置不用房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目投資籌劃

　　公司擁有閑置不用房地產(chǎn)業(yè)的投資方法無(wú)非有二種一是對(duì)外開(kāi)放租賃獲得房租收益，二是以閑置不用房地產(chǎn)業(yè)入股投資合作經(jīng)營(yíng)從控股子公司分到盈利。那麼考慮到這兩種方法所負(fù)責(zé)的稅賦哪一種投資方法針對(duì)擁有閑置不用房地產(chǎn)業(yè)的公司更有益呢？

　?。ㄒ唬┎捎米赓U方法應(yīng)負(fù)責(zé)的稅賦

　　設(shè)：公司所歸屬于城區(qū)的閑置不用房地產(chǎn)業(yè)一年的租賃收益為A1，所涉及到的稅收負(fù)擔(dān)為：增值稅：房產(chǎn)租賃歸屬于服務(wù)行業(yè)，按房租收益5%繳稅，則為5?；房地產(chǎn)稅：房地產(chǎn)稅按照房租收益測(cè)算交納，征收率為12%，其稅賦為12?；

　　城建稅：城建稅是依照公司所屬地域征收率各自為7%、5%、1%，并以其所交納的增值稅稅款為計(jì)稅基礎(chǔ)，因公司所在城市為城區(qū)，城建稅率能為7%，則城建稅為：7%×5?＝0.35?；

　　教育附加費(fèi)：教育附加費(fèi)是按照所交納的增值稅和城建稅額為計(jì)稅基礎(chǔ)，比例為3%，則教育附加費(fèi)為3%×5?＝0.15?；

　　合同印花稅：對(duì)外開(kāi)放租賃房地產(chǎn)業(yè)在簽訂租賃協(xié)議時(shí)務(wù)必要交納合同印花稅，《印花稅暫行條例》第三條要求：“按租用額度的1‰貼花紙”，則合同印花稅稅賦為：1‰A1；

　　企業(yè)所得稅：增值稅、城建稅、教育附加費(fèi)、房地產(chǎn)稅、合同印花稅可在抵扣，因而，所得稅稅負(fù)為：（A1－5?－12?－0.35?－0.15?－1‰A1）×33%＝27.192?；

　　租賃方法應(yīng)負(fù)責(zé)的總稅賦＝增值稅＋房地產(chǎn)稅＋城建稅＋教育附加費(fèi)＋合同印花稅＋企業(yè)所得稅＝5?＋12?＋0.35% A 1＋0.15?＋1‰A 1＋27.192?＝44.792?

　?。ǘ┎捎煤献鹘?jīng)營(yíng)方法應(yīng)負(fù)責(zé)的稅賦

　　設(shè)：采用合作經(jīng)營(yíng)方法每一年分回的收益為A2，該房地產(chǎn)業(yè)的原值為M，使用的面積為N.

　　房地產(chǎn)稅：房地產(chǎn)稅根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)原值一次性扣減10%—30%的余值測(cè)算，征收率為1.2%，若營(yíng)業(yè)執(zhí)照30%扣減，則房地產(chǎn)稅應(yīng)是（1－30%）M×1.2%＝0.84%M；

　　土地稅：土地稅是依照從量預(yù)算定額計(jì)稅的，國(guó)內(nèi)各地規(guī)范不一樣，以中小城市為例子，其規(guī)范為0.4—8元/平米，假如按規(guī)范0.8元/平方米計(jì)算，則土地稅＝0.8N；企業(yè)所得稅：控股子公司分回盈利應(yīng)交納的企業(yè)所得稅為33%×A2＝33% A2.合作經(jīng)營(yíng)方法應(yīng)負(fù)責(zé)的總稅賦＝房地產(chǎn)稅＋土地稅＋企業(yè)所得稅＝0.84%M＋33% A2＋0.8N

　　（三）二種投資方法的非常剖析

　　針對(duì)創(chuàng)投企業(yè)而言，挑選哪一種投資方法對(duì)公司更加有益，關(guān)鍵應(yīng)以二種投資方法擔(dān)負(fù)的稅賦尺寸來(lái)考慮到。因?yàn)樽赓M(fèi)的收益相對(duì)性固定不動(dòng)，并且在租賃以前就可以明確，而合作經(jīng)營(yíng)的工資則因影響因素多，不能可預(yù)測(cè)性要更高一些，因而可以用房租來(lái)預(yù)測(cè)分析合作經(jīng)營(yíng)收益。假定二種投資方法擔(dān)負(fù)的稅賦相同，即：44.792?＝0.84%M＋33% A2＋8N A2＝（44.792?－0.84%M－8N）÷33%

　　運(yùn)用以上的函數(shù)公式開(kāi)展計(jì)算，其基本上結(jié)果是：假如預(yù)估合作經(jīng)營(yíng)收益A2＜（44.792?－0.84%M－0.8N）÷33%，此項(xiàng)房地產(chǎn)采用租賃方法擔(dān)負(fù)的稅賦低于合作經(jīng)營(yíng)方法擔(dān)負(fù)的稅賦，從稅務(wù)的視角考慮到宜選用租賃方法；假如預(yù)估合作經(jīng)營(yíng)收益A2＞（44.792?－0.84%M－0.8N）÷33%，那麼此項(xiàng)房地產(chǎn)采用租賃方法擔(dān)負(fù)的稅賦超過(guò)合作經(jīng)營(yíng)方法擔(dān)負(fù)的稅賦，就可以挑選采用合作經(jīng)營(yíng)方法。

　　例：某公司在中小城市熱鬧地區(qū)有一處空房地產(chǎn)，該房產(chǎn)原值為900萬(wàn)元，具體使用的面積為220平米，假如對(duì)外開(kāi)放租賃每一年可獲得房租收益1五十萬(wàn)元；假如選用合作經(jīng)營(yíng)方法，該公司每一年可從被控股子公司分回盈利3五十萬(wàn)元。

　　租賃方法應(yīng)負(fù)責(zé)的總稅賦＝增值稅＋房地產(chǎn)稅＋城建稅＋教育附加費(fèi)＋合同印花稅＋企業(yè)所得稅＝5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150＋（150－5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150）×33%＝67.188（萬(wàn)余元）

　　合作經(jīng)營(yíng)方法應(yīng)負(fù)責(zé)的稅賦＝房地產(chǎn)稅＋土地稅＋企業(yè)所得稅＝900×（1－30%）×1.2%＋0.8×220＋150×33%＝233.06（萬(wàn)余元）

　　針對(duì)該公司采用租賃方法應(yīng)負(fù)責(zé)的總稅賦67.18八萬(wàn)元低于合作經(jīng)營(yíng)方法應(yīng)負(fù)責(zé)的稅賦233.0六萬(wàn)元，因而該閑置不用房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)挑選租賃投資方法。自然，在這兒僅僅考慮到了二種投資方法各自擔(dān)負(fù)的稅賦要素，而實(shí)際上在做實(shí)際會(huì)計(jì)管理決策時(shí)還需要考慮到投入的風(fēng)險(xiǎn)性和合同書的需要等要素。