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　　住宅免費(fèi)贈(zèng)予個(gè)人行為可分成一般贈(zèng)予個(gè)人行為（包含承繼、遺書、離異、撫養(yǎng)關(guān)聯(lián)、親屬贈(zèng)予）和別的免費(fèi)贈(zèng)予個(gè)人行為兩大類。本人將根據(jù)免費(fèi)受贈(zèng)方法獲得的住宅對(duì)外開(kāi)放市場(chǎng)銷售征繳增值稅時(shí)，兩大類免費(fèi)贈(zèng)予方法獲得住宅的買房時(shí)間有所區(qū)別：對(duì)一般贈(zèng)予個(gè)人行為方法獲得的住宅，其住宅的買房時(shí)間按個(gè)人行為前的買房時(shí)間明確；對(duì)根據(jù)別的免費(fèi)受贈(zèng)方法獲得的住宅，該住宅的買房時(shí)間依照產(chǎn)生受贈(zèng)個(gè)人行為后新的房屋所有權(quán)證或房產(chǎn)契稅完稅憑證上標(biāo)明的時(shí)間明確。對(duì)承繼、贈(zèng)予方法免費(fèi)出讓房地產(chǎn)業(yè)的個(gè)人行為，免稅土增。

　　對(duì)受贈(zèng)人獲得贈(zèng)予人免費(fèi)贈(zèng)予的房產(chǎn)，再度出讓此項(xiàng)房產(chǎn)的，在交納個(gè)人所得稅時(shí)，以資產(chǎn)出讓收益扣減受贈(zèng)、出讓住宅全過(guò)程中交納的稅費(fèi)及相關(guān)有效花費(fèi)后的賬戶余額為應(yīng)繳稅收入額，按20%的稅率測(cè)算交納個(gè)人所得稅。在計(jì)稅本人受贈(zèng)房產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不可查賬征收，務(wù)必嚴(yán)苛依照稅收法律要求按實(shí)征繳。對(duì)本人免費(fèi)贈(zèng)予房產(chǎn)個(gè)人行為，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)對(duì)受贈(zèng)人將全額的征繳房產(chǎn)契稅。

　　實(shí)例：A、B與a、b均為親子關(guān)系， D與d系表兄弟、堂弟。A、B、D均有一套2003年6月1日自房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選購(gòu)的住宅（不屬于普通住宅、不屬家中唯一日常生活用地），并獲得房屋所有權(quán)證、房產(chǎn)契稅完稅憑證和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出具的20萬(wàn)余元的市場(chǎng)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。所不一樣的是：

　　1.A將該住宅于2005年6月1日贈(zèng)予給a，a于2008年6月1日對(duì)外開(kāi)放市場(chǎng)銷售；2.B將該住宅于2005年6月1日市場(chǎng)銷售給b，b于2008年6月1日對(duì)外開(kāi)放市場(chǎng)銷售；3.D將該住宅于2005年6月1日贈(zèng)予給d，d于2008年6月1日對(duì)外開(kāi)放市場(chǎng)銷售；假設(shè)該住宅每一年增值2萬(wàn)余元，房產(chǎn)稅稅率為3%，合同印花稅忽略。

　　第一種狀況（計(jì)劃方案一）：

　?。?）A贈(zèng)予a住宅系一般贈(zèng)予個(gè)人行為免交增值稅，不用交納城建稅、教育附加費(fèi)。

　?。?）受贈(zèng)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)交納房產(chǎn)契稅 （20 2×2）×3%＝0.72（萬(wàn)余元）

　?。?）a于2008年6月1日以30萬(wàn)余元賣出時(shí)，其定居時(shí)間已超出5年。依據(jù)《國(guó)家財(cái)政部、我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局質(zhì)監(jiān)總局調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)增值稅相關(guān)現(xiàn)行政策的通告》（稅務(wù)總局 [2006]75號(hào)）要求，本人將選購(gòu)超出5年（含5年）的非普通住房對(duì)外開(kāi)放市場(chǎng)銷售的，按其房屋出售收益減掉選購(gòu)房子的合同款后的賬戶余額征繳增值稅。

　　應(yīng)交納增值稅：（20 2×5-20）×5%＝0.5（萬(wàn)余元）

　　與此同時(shí)，應(yīng)交納城建稅及教育附加費(fèi)=0.5×（7%＋3%）＝0.05（萬(wàn)余元）

　?。?）本人因改進(jìn)家庭條件而出讓原自購(gòu)住宅，緯向稅務(wù)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理審批，凡定居滿五年或五年之上的，免于征繳土增。

　?。?）對(duì)受贈(zèng)人獲得贈(zèng)予人免費(fèi)贈(zèng)予的房產(chǎn)后，再度出讓此項(xiàng)房產(chǎn)的，在交納個(gè)人所得稅時(shí)，以資產(chǎn)出讓收益扣減受贈(zèng)、出讓住宅全過(guò)程中交納的稅費(fèi)及相關(guān)有效花費(fèi)后的賬戶余額為應(yīng)繳稅收入額，按20%的稅率測(cè)算交納個(gè)人所得稅。因而，a應(yīng)交納個(gè)人所得稅＝（20十2×5-0.5 0.05）×20%=5.89（萬(wàn)余元）

　　之上A與a總共交納稅金：0.72 0.5 0.05 5.89=7.16（萬(wàn)余元）

　　第二種狀況（計(jì)劃方案二）：

　　（1）依據(jù)《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局、國(guó)家財(cái)政部、住建部提升房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)管理的通告》 （國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）要求，自2005年 6月1日之后本人將選購(gòu)超出2年 （含2年）的非普通住房對(duì)外開(kāi)放市場(chǎng)銷售的，按其房屋出售收益減掉選購(gòu)房子的合同款后的賬戶余額征繳增值稅。

　　B市場(chǎng)銷售給b住宅時(shí)，應(yīng)交納增值稅=（20 2×2-20）×5%=0.2（萬(wàn)余元）

　　與此同時(shí)，應(yīng)交納城建稅及教育附加費(fèi)=0.2×（7% 3%）=0.02（萬(wàn)余元）

　?。?）B定居僅有2年，對(duì)沒(méi)滿三年的應(yīng)按照規(guī)定計(jì)稅土增。

　　應(yīng)交納土增＝（2×2-0.2-0.02）×30%=1.134（萬(wàn)余元）

　?。?）B應(yīng)交納個(gè)人所得稅=（20 2× 2-20-0.2-0.02-1.134）×20%＝0.5292（萬(wàn)余元）

　?。?）本人對(duì)外開(kāi)放市場(chǎng)銷售住宅，需持依規(guī)獲得的房子所有權(quán)資格證書，并到地區(qū)稅務(wù)單位申請(qǐng)辦理開(kāi)票。這時(shí)，b可獲得24萬(wàn)元稅票。

　?。?）b申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)交納房產(chǎn)契稅（20 2×2）×3%=0.72（萬(wàn)余元），房產(chǎn)契稅完稅證標(biāo)明的買房時(shí)間為2005年6月1日。

　?。?）b于2008年6月1日以三十萬(wàn)元賣出時(shí)，其定居時(shí)間為三年。依據(jù)財(cái)稅[2006]75號(hào)文檔要求，自2006年 6月1日起，本人將選購(gòu)不夠5年的住宅對(duì)外開(kāi)放市場(chǎng)銷售的，全額的征繳增值稅。

　　b應(yīng)交納增值稅=（20 2×5）×5%＝1.5（萬(wàn)余元）

　　與此同時(shí)，應(yīng)交納城建稅及教育附加費(fèi)=1.5×（7%＋3%）＝0.15（萬(wàn)余元）

　　（7）b已定居三年，對(duì)定居滿三年沒(méi)滿五年的，遞減征繳土增。

　　應(yīng)交納土增=（30-24-1.5-0.15）×30%×50%=0.65（萬(wàn)余元）

　　之上B與b總共交納稅金；0.2 0.02 1.134 0.5292 0.72 1.5 0.15 0.65 0.74=5.6432（萬(wàn)余元）

　　第三種狀況（計(jì)劃方案三）：

　　（1）D贈(zèng)予d住宅系別的免費(fèi)贈(zèng)予個(gè)人行為免交增值稅，不用交納城建稅、教育附加費(fèi)。

　　（2）受贈(zèng)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)交納房產(chǎn)契稅（20 2×2）×3%＝0.72（萬(wàn)余元）

　?。?）d于2008年6月1日以三十萬(wàn)元賣出時(shí)，其定居時(shí)間為三年。依據(jù)財(cái)稅[2006]75號(hào)文檔要求，自2006年 6月1日起，本人將選購(gòu)不夠5年的住宅對(duì)外開(kāi)放市場(chǎng)銷售的，全額的征繳增值稅。

　　b應(yīng)交納增值稅=30×5%=1.5（萬(wàn)余元）

　　與此同時(shí)，應(yīng)交納城建稅及教育附加費(fèi)＝1.5×（7%＋3%）＝0.15（萬(wàn)余元）

　　（4）d已定居三年，對(duì)定居滿三年沒(méi)滿五年的，遞減征繳土增。

　　應(yīng)交納土增＝（30-24-1.5-0.15）×30%×50%=0.65（萬(wàn)余元）

　?。?）對(duì)受贈(zèng)人獲得贈(zèng)予人免費(fèi)贈(zèng)予的房產(chǎn)后，再度出讓此項(xiàng)房產(chǎn)的，在交納個(gè)人所得稅時(shí)，以資產(chǎn)出讓收益扣減受贈(zèng)、出讓住宅全過(guò)程中交納的稅費(fèi)及相關(guān)有效花費(fèi)后的賬戶余額為應(yīng)繳稅收入額，按20%的稅率測(cè)算交納個(gè)人所得稅。因而，d應(yīng)交納個(gè)人所得稅； （30-1.5-0.15-0.65）×20%=5.54（萬(wàn)余元）

　　之上D與d總共交納稅金：0.72 1.5 0.15 0.65 5.54=8.56（萬(wàn)余元）

　　根據(jù)對(duì)以上實(shí)例三種狀況的測(cè)算，得到第一種、第二種、第三種狀況各自交納稅金7.16萬(wàn)元、5.6432萬(wàn)元、8.5六萬(wàn)元。可以看出：使用價(jià)值均為二十萬(wàn)元同一天獲得的住宅，2年后贈(zèng)予或出讓、五年后均按三十萬(wàn)元出讓，這期內(nèi)交納稅金按從小到大排序?yàn)橛?jì)劃方案二、計(jì)劃方案一、計(jì)劃方案三。深入分析以下：1.一般贈(zèng)予方法好于別的免費(fèi)受贈(zèng)方法。計(jì)劃方案一、計(jì)劃方案三均屬先贈(zèng)予后出讓受贈(zèng)住宅，但計(jì)劃方案一系親屬間的贈(zèng)予、屬一般贈(zèng)予個(gè)人行為，計(jì)劃方案三系非直系親屬間的贈(zèng)予、屬別的免費(fèi)贈(zèng)予方法，因?yàn)閮纱箢惷赓M(fèi)贈(zèng)予方法的不一樣，導(dǎo)致計(jì)劃方案三獲得住宅的買房時(shí)間比計(jì)劃方案一晚確定了2年，進(jìn)而使計(jì)劃方案三出讓受贈(zèng)住宅因定居時(shí)間不夠五年享有不上差額征收增值稅政策優(yōu)惠。實(shí)際上，對(duì)別的免費(fèi)贈(zèng)予個(gè)人行為視作發(fā)生了一次房產(chǎn)買賣，買房時(shí)間交替為贈(zèng)予后的新時(shí)間，恰好是稅收法律為了更好地避免有些人運(yùn)用假贈(zèng)予偷漏稅款、提升房產(chǎn)交易本人免費(fèi)贈(zèng)予房產(chǎn)稅務(wù)管理的關(guān)鍵對(duì)策。此外，因?yàn)槎愔聘母镆?對(duì)本人免費(fèi)贈(zèng)予房產(chǎn)的，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)不可向其開(kāi)售稅票或是委托開(kāi)票"，因此，受贈(zèng)人也就沒(méi)法獲得下一次出讓時(shí)可抵稅的稅票。

　　2.一般贈(zèng)予方法不一定比出讓繳稅更小。計(jì)劃方案二是B將該住宅2年后市場(chǎng)銷售給b，b三年后將住宅對(duì)外開(kāi)放市場(chǎng)銷售，總共交納稅金5.6432萬(wàn)元，計(jì)劃方案一是 A將該住宅2年后贈(zèng)予給a，a三年后將住宅對(duì)外開(kāi)放市場(chǎng)銷售，總共交納稅金7.16萬(wàn)元，僅就交納稅金看來(lái)，計(jì)劃方案二好于計(jì)劃方案一。這關(guān)鍵是由于二種計(jì)劃方案的個(gè)人所得稅現(xiàn)行政策不一樣：計(jì)劃方案二系2次出讓住宅，在預(yù)估個(gè)人所得稅的應(yīng)繳稅收入額時(shí)，經(jīng)營(yíng)者可憑原買房合同、稅票等合理憑據(jù)，經(jīng)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)審批后，容許從其出讓收益中扣減房子原值、出讓住宅全過(guò)程中交納的稅費(fèi)及相關(guān)有效花費(fèi)；而計(jì)劃方案一系先受贈(zèng)再出讓，對(duì)受贈(zèng)人獲得贈(zèng)予人免費(fèi)贈(zèng)予的房產(chǎn)后，再度出讓此項(xiàng)房產(chǎn)的，在交納個(gè)人所得稅時(shí)，以資產(chǎn)出讓收益扣減受贈(zèng)、出讓住宅全過(guò)程中交納的稅費(fèi)及相關(guān)有效花費(fèi)后的賬戶余額為應(yīng)繳稅收入額。由此可見(jiàn)，計(jì)劃方案二在預(yù)估應(yīng)繳稅收入額可扣減24萬(wàn)元的原值，計(jì)劃方案一因?yàn)槌鲎尩氖鞘苜?zèng)住宅、其獲得成本費(fèi)為0，在預(yù)估應(yīng)繳稅收入額無(wú)原值可扣，進(jìn)而增加了應(yīng)交納個(gè)人所得稅額。

　　那麼，能否說(shuō)受贈(zèng)住宅出讓一定會(huì)比購(gòu)入住宅再出讓多繳稅呢？回答不一定，這在于實(shí)際的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。在本實(shí)例中，計(jì)劃方案一比計(jì)劃方案二繳稅多，在這里標(biāo)準(zhǔn)下，徹底有原因說(shuō)"親孔子贈(zèng)予孩子房屋，或是明算錢好。" 3.假贈(zèng)予不但風(fēng)險(xiǎn)性高，并且有可能多繳稅。計(jì)劃方案二屬一般的住宅出讓業(yè)務(wù)流程，計(jì)劃方案三則是D表兄弟與d堂弟中間先贈(zèng)予后出讓受贈(zèng)住宅的業(yè)務(wù)流程，是承繼、遺書、離異、撫養(yǎng)關(guān)聯(lián)、親屬贈(zèng)予等一般贈(zèng)予以外一種贈(zèng)予方式，非常容易產(chǎn)生假贈(zèng)予偷逃稅。我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)），對(duì)免費(fèi)贈(zèng)予個(gè)人行為、將受贈(zèng)住宅對(duì)外開(kāi)放市場(chǎng)銷售及其贈(zèng)予個(gè)人行為事后管理方法三個(gè)層面明確提出提升稅收管理的對(duì)策。經(jīng)營(yíng)者在申請(qǐng)辦理增值稅免稅政策申請(qǐng)辦理辦理手續(xù)時(shí)，應(yīng)向稅務(wù)行政機(jī)關(guān)遞交有關(guān)證明文件正本、房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，填寫《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》并做出免費(fèi)贈(zèng)予申明，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)審核通過(guò)后才可申請(qǐng)辦理免費(fèi)贈(zèng)予免稅政策辦理手續(xù)。針對(duì)本人免費(fèi)贈(zèng)予房產(chǎn)個(gè)人行為，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)對(duì)受贈(zèng)人將全額的征繳房產(chǎn)契稅，并在經(jīng)營(yíng)者的房產(chǎn)契稅和合同印花稅完稅憑證上蓋上"本人免費(fèi)贈(zèng)予"圖章；房管所單位對(duì)擁有蓋上"本人免費(fèi)贈(zèng)予"圖章房產(chǎn)契稅完稅憑證的本人，申請(qǐng)辦理贈(zèng)予產(chǎn)權(quán)年限遷移登記，對(duì)未擁有蓋上"本人免費(fèi)贈(zèng)予"圖章房產(chǎn)契稅完稅憑證的本人，不予以申請(qǐng)辦理贈(zèng)予產(chǎn)權(quán)年限遷移登記。在其中，對(duì)歸屬于計(jì)劃方案三這類的別的贈(zèng)予房產(chǎn)個(gè)人行為，規(guī)定受贈(zèng)人理應(yīng)遞交房地產(chǎn)任何人"贈(zèng)予公證委托書"和受贈(zèng)人"接納贈(zèng)予公證委托書"，或持彼此一同申請(qǐng)辦理的"贈(zèng)與協(xié)議公證委托書"，及其房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》。

　　此外，針對(duì)一般的住宅出讓業(yè)務(wù)流程，當(dāng)經(jīng)營(yíng)者未給予詳細(xì)、精確的房子原值憑據(jù)，不可以恰當(dāng)測(cè)算房子原值和應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)可依據(jù)《稅收征管法》第三十五條的要求，對(duì)其推行核準(zhǔn)繳稅，即按經(jīng)營(yíng)者住宅出讓收益 1%-3%的一定占比核準(zhǔn)應(yīng)繳個(gè)人所得稅額。可是，對(duì)受贈(zèng)住宅的傳達(dá)讓因?yàn)槎愔聘母镆?在計(jì)稅本人受贈(zèng)房產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不可查賬征收，務(wù)必嚴(yán)苛依照稅收法律要求按實(shí)征繳"，這類因?yàn)閭€(gè)人所得稅征繳方法的不一樣也是導(dǎo)致受贈(zèng)住宅出讓稅賦比一般住宅出讓稅賦高的一個(gè)關(guān)鍵緣故。

　　由此可見(jiàn)，假贈(zèng)予的風(fēng)險(xiǎn)性大，一方面來(lái)源于公證處、稅務(wù)行政機(jī)關(guān)、房管所單位對(duì)免費(fèi)贈(zèng)予的監(jiān)管與審批，另一方面還需要應(yīng)對(duì)潛在性的高稅賦?？v然假贈(zèng)予尚未露出馬腳，也必須根據(jù)預(yù)測(cè)分析測(cè)算來(lái)鑒別有償轉(zhuǎn)讓、免費(fèi)贈(zèng)予孰優(yōu)孰劣，由于盡管贈(zèng)予受房很有可能免去了增值稅的交納，獲得了眼下的性價(jià)比高，但過(guò)一段時(shí)間再次出讓時(shí)很可能遭遇大量增值稅、個(gè)人所得稅的交納，最后落個(gè)"有苦說(shuō)不出，有苦難言".計(jì)劃方案二做為一般的住宅出讓業(yè)務(wù)流程反倒比高危的計(jì)劃方案三繳稅更少便是一個(gè)非常好的例子。