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　　住宅免費(fèi)贈予個(gè)人行為可分成一般贈予個(gè)人行為（包含承繼、遺書、離異、撫養(yǎng)關(guān)聯(lián)、親屬贈予）和別的免費(fèi)贈予個(gè)人行為兩大類。本人將根據(jù)免費(fèi)受贈方法獲得的住宅對外開放市場銷售征繳增值稅時(shí)，兩大類免費(fèi)贈予方法獲得住宅的買房時(shí)間有所區(qū)別：對一般贈予個(gè)人行為方法獲得的住宅，其住宅的買房時(shí)間按個(gè)人行為前的買房時(shí)間明確；對根據(jù)別的免費(fèi)受贈方法獲得的住宅，該住宅的買房時(shí)間依照產(chǎn)生受贈個(gè)人行為后新的房屋所有權(quán)證或房產(chǎn)契稅完稅憑證上標(biāo)明的時(shí)間明確。對承繼、贈予方法免費(fèi)出讓房地產(chǎn)業(yè)的個(gè)人行為，免稅土增。

　　對受贈人獲得贈予人免費(fèi)贈予的房產(chǎn)，再度出讓此項(xiàng)房產(chǎn)的，在交納個(gè)人所得稅時(shí)，以資產(chǎn)出讓收益扣減受贈、出讓住宅全過程中交納的稅費(fèi)及相關(guān)有效花費(fèi)后的賬戶余額為應(yīng)繳稅收入額，按20%的稅率測算交納個(gè)人所得稅。在計(jì)稅本人受贈房產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不可查賬征收，務(wù)必嚴(yán)苛依照稅收法律要求按實(shí)征繳。對本人免費(fèi)贈予房產(chǎn)個(gè)人行為，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)對受贈人將全額的征繳房產(chǎn)契稅。

　　實(shí)例：A、B與a、b均為親子關(guān)系， D與d系表兄弟、堂弟。A、B、D均有一套2003年6月1日自房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選購的住宅（不屬于普通住宅、不屬家中唯一日常生活用地），并獲得房屋所有權(quán)證、房產(chǎn)契稅完稅憑證和房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具的20萬余元的市場銷售不動產(chǎn)發(fā)票。所不一樣的是：

　　1.A將該住宅于2005年6月1日贈予給a，a于2008年6月1日對外開放市場銷售；2.B將該住宅于2005年6月1日市場銷售給b，b于2008年6月1日對外開放市場銷售；3.D將該住宅于2005年6月1日贈予給d，d于2008年6月1日對外開放市場銷售；假設(shè)該住宅每一年增值2萬余元，房產(chǎn)稅稅率為3%，合同印花稅忽略。

　　第一種狀況（計(jì)劃方案一）：

　?。?）A贈予a住宅系一般贈予個(gè)人行為免交增值稅，不用交納城建稅、教育附加費(fèi)。

　?。?）受贈申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)交納房產(chǎn)契稅 （20 2×2）×3%＝0.72（萬余元）

　?。?）a于2008年6月1日以30萬余元賣出時(shí)，其定居時(shí)間已超出5年。依據(jù)《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局質(zhì)監(jiān)總局調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)增值稅相關(guān)現(xiàn)行政策的通告》（稅務(wù)總局 [2006]75號）要求，本人將選購超出5年（含5年）的非普通住房對外開放市場銷售的，按其房屋出售收益減掉選購房子的合同款后的賬戶余額征繳增值稅。

　　應(yīng)交納增值稅：（20 2×5-20）×5%＝0.5（萬余元）

　　與此同時(shí)，應(yīng)交納城建稅及教育附加費(fèi)=0.5×（7%＋3%）＝0.05（萬余元）

　?。?）本人因改進(jìn)家庭條件而出讓原自購住宅，緯向稅務(wù)行政機(jī)關(guān)申請辦理審批，凡定居滿五年或五年之上的，免于征繳土增。

　?。?）對受贈人獲得贈予人免費(fèi)贈予的房產(chǎn)后，再度出讓此項(xiàng)房產(chǎn)的，在交納個(gè)人所得稅時(shí)，以資產(chǎn)出讓收益扣減受贈、出讓住宅全過程中交納的稅費(fèi)及相關(guān)有效花費(fèi)后的賬戶余額為應(yīng)繳稅收入額，按20%的稅率測算交納個(gè)人所得稅。因而，a應(yīng)交納個(gè)人所得稅＝（20十2×5-0.5 0.05）×20%=5.89（萬余元）

　　之上A與a總共交納稅金：0.72 0.5 0.05 5.89=7.16（萬余元）

　　第二種狀況（計(jì)劃方案二）：

　　（1）依據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局、國家財(cái)政部、住建部提升房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)管理的通告》 （國稅發(fā)[2005]89號）要求，自2005年 6月1日之后本人將選購超出2年 （含2年）的非普通住房對外開放市場銷售的，按其房屋出售收益減掉選購房子的合同款后的賬戶余額征繳增值稅。

　　B市場銷售給b住宅時(shí)，應(yīng)交納增值稅=（20 2×2-20）×5%=0.2（萬余元）

　　與此同時(shí)，應(yīng)交納城建稅及教育附加費(fèi)=0.2×（7% 3%）=0.02（萬余元）

　?。?）B定居僅有2年，對沒滿三年的應(yīng)按照規(guī)定計(jì)稅土增。

　　應(yīng)交納土增＝（2×2-0.2-0.02）×30%=1.134（萬余元）

　　（3）B應(yīng)交納個(gè)人所得稅=（20 2× 2-20-0.2-0.02-1.134）×20%＝0.5292（萬余元）

　?。?）本人對外開放市場銷售住宅，需持依規(guī)獲得的房子所有權(quán)資格證書，并到地區(qū)稅務(wù)單位申請辦理開票。這時(shí)，b可獲得24萬元稅票。

　　（5）b申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)交納房產(chǎn)契稅（20 2×2）×3%=0.72（萬余元），房產(chǎn)契稅完稅證標(biāo)明的買房時(shí)間為2005年6月1日。

　?。?）b于2008年6月1日以三十萬元賣出時(shí)，其定居時(shí)間為三年。依據(jù)財(cái)稅[2006]75號文檔要求，自2006年 6月1日起，本人將選購不夠5年的住宅對外開放市場銷售的，全額的征繳增值稅。

　　b應(yīng)交納增值稅=（20 2×5）×5%＝1.5（萬余元）

　　與此同時(shí)，應(yīng)交納城建稅及教育附加費(fèi)=1.5×（7%＋3%）＝0.15（萬余元）

　?。?）b已定居三年，對定居滿三年沒滿五年的，遞減征繳土增。

　　應(yīng)交納土增=（30-24-1.5-0.15）×30%×50%=0.65（萬余元）

　　之上B與b總共交納稅金；0.2 0.02 1.134 0.5292 0.72 1.5 0.15 0.65 0.74=5.6432（萬余元）

　　第三種狀況（計(jì)劃方案三）：

　?。?）D贈予d住宅系別的免費(fèi)贈予個(gè)人行為免交增值稅，不用交納城建稅、教育附加費(fèi)。

　?。?）受贈申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)交納房產(chǎn)契稅（20 2×2）×3%＝0.72（萬余元）

　?。?）d于2008年6月1日以三十萬元賣出時(shí)，其定居時(shí)間為三年。依據(jù)財(cái)稅[2006]75號文檔要求，自2006年 6月1日起，本人將選購不夠5年的住宅對外開放市場銷售的，全額的征繳增值稅。

　　b應(yīng)交納增值稅=30×5%=1.5（萬余元）

　　與此同時(shí)，應(yīng)交納城建稅及教育附加費(fèi)＝1.5×（7%＋3%）＝0.15（萬余元）

　?。?）d已定居三年，對定居滿三年沒滿五年的，遞減征繳土增。

　　應(yīng)交納土增＝（30-24-1.5-0.15）×30%×50%=0.65（萬余元）

　?。?）對受贈人獲得贈予人免費(fèi)贈予的房產(chǎn)后，再度出讓此項(xiàng)房產(chǎn)的，在交納個(gè)人所得稅時(shí)，以資產(chǎn)出讓收益扣減受贈、出讓住宅全過程中交納的稅費(fèi)及相關(guān)有效花費(fèi)后的賬戶余額為應(yīng)繳稅收入額，按20%的稅率測算交納個(gè)人所得稅。因而，d應(yīng)交納個(gè)人所得稅； （30-1.5-0.15-0.65）×20%=5.54（萬余元）

　　之上D與d總共交納稅金：0.72 1.5 0.15 0.65 5.54=8.56（萬余元）

　　根據(jù)對以上實(shí)例三種狀況的測算，得到第一種、第二種、第三種狀況各自交納稅金7.16萬元、5.6432萬元、8.5六萬元。可以看出：使用價(jià)值均為二十萬元同一天獲得的住宅，2年后贈予或出讓、五年后均按三十萬元出讓，這期內(nèi)交納稅金按從小到大排序?yàn)橛?jì)劃方案二、計(jì)劃方案一、計(jì)劃方案三。深入分析以下：1.一般贈予方法好于別的免費(fèi)受贈方法。計(jì)劃方案一、計(jì)劃方案三均屬先贈予后出讓受贈住宅，但計(jì)劃方案一系親屬間的贈予、屬一般贈予個(gè)人行為，計(jì)劃方案三系非直系親屬間的贈予、屬別的免費(fèi)贈予方法，因?yàn)閮纱箢惷赓M(fèi)贈予方法的不一樣，導(dǎo)致計(jì)劃方案三獲得住宅的買房時(shí)間比計(jì)劃方案一晚確定了2年，進(jìn)而使計(jì)劃方案三出讓受贈住宅因定居時(shí)間不夠五年享有不上差額征收增值稅政策優(yōu)惠。實(shí)際上，對別的免費(fèi)贈予個(gè)人行為視作發(fā)生了一次房產(chǎn)買賣，買房時(shí)間交替為贈予后的新時(shí)間，恰好是稅收法律為了更好地避免有些人運(yùn)用假贈予偷漏稅款、提升房產(chǎn)交易本人免費(fèi)贈予房產(chǎn)稅務(wù)管理的關(guān)鍵對策。此外，因?yàn)槎愔聘母镆?對本人免費(fèi)贈予房產(chǎn)的，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)不可向其開售稅票或是委托開票"，因此，受贈人也就沒法獲得下一次出讓時(shí)可抵稅的稅票。

　　2.一般贈予方法不一定比出讓繳稅更小。計(jì)劃方案二是B將該住宅2年后市場銷售給b，b三年后將住宅對外開放市場銷售，總共交納稅金5.6432萬元，計(jì)劃方案一是 A將該住宅2年后贈予給a，a三年后將住宅對外開放市場銷售，總共交納稅金7.16萬元，僅就交納稅金看來，計(jì)劃方案二好于計(jì)劃方案一。這關(guān)鍵是由于二種計(jì)劃方案的個(gè)人所得稅現(xiàn)行政策不一樣：計(jì)劃方案二系2次出讓住宅，在預(yù)估個(gè)人所得稅的應(yīng)繳稅收入額時(shí)，經(jīng)營者可憑原買房合同、稅票等合理憑據(jù)，經(jīng)稅務(wù)行政機(jī)關(guān)審批后，容許從其出讓收益中扣減房子原值、出讓住宅全過程中交納的稅費(fèi)及相關(guān)有效花費(fèi)；而計(jì)劃方案一系先受贈再出讓，對受贈人獲得贈予人免費(fèi)贈予的房產(chǎn)后，再度出讓此項(xiàng)房產(chǎn)的，在交納個(gè)人所得稅時(shí)，以資產(chǎn)出讓收益扣減受贈、出讓住宅全過程中交納的稅費(fèi)及相關(guān)有效花費(fèi)后的賬戶余額為應(yīng)繳稅收入額。由此可見，計(jì)劃方案二在預(yù)估應(yīng)繳稅收入額可扣減24萬元的原值，計(jì)劃方案一因?yàn)槌鲎尩氖鞘苜涀≌?、其獲得成本費(fèi)為0，在預(yù)估應(yīng)繳稅收入額無原值可扣，進(jìn)而增加了應(yīng)交納個(gè)人所得稅額。

　　那麼，能否說受贈住宅出讓一定會比購入住宅再出讓多繳稅呢？回答不一定，這在于實(shí)際的測算標(biāo)準(zhǔn)。在本實(shí)例中，計(jì)劃方案一比計(jì)劃方案二繳稅多，在這里標(biāo)準(zhǔn)下，徹底有原因說"親孔子贈予孩子房屋，或是明算錢好。" 3.假贈予不但風(fēng)險(xiǎn)性高，并且有可能多繳稅。計(jì)劃方案二屬一般的住宅出讓業(yè)務(wù)流程，計(jì)劃方案三則是D表兄弟與d堂弟中間先贈予后出讓受贈住宅的業(yè)務(wù)流程，是承繼、遺書、離異、撫養(yǎng)關(guān)聯(lián)、親屬贈予等一般贈予以外一種贈予方式，非常容易產(chǎn)生假贈予偷逃稅。我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號），對免費(fèi)贈予個(gè)人行為、將受贈住宅對外開放市場銷售及其贈予個(gè)人行為事后管理方法三個(gè)層面明確提出提升稅收管理的對策。經(jīng)營者在申請辦理增值稅免稅政策申請辦理辦理手續(xù)時(shí)，應(yīng)向稅務(wù)行政機(jī)關(guān)遞交有關(guān)證明文件正本、房地產(chǎn)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，填寫《個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)登記表》并做出免費(fèi)贈予申明，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)審核通過后才可申請辦理免費(fèi)贈予免稅政策辦理手續(xù)。針對本人免費(fèi)贈予房產(chǎn)個(gè)人行為，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)對受贈人將全額的征繳房產(chǎn)契稅，并在經(jīng)營者的房產(chǎn)契稅和合同印花稅完稅憑證上蓋上"本人免費(fèi)贈予"圖章；房管所單位對擁有蓋上"本人免費(fèi)贈予"圖章房產(chǎn)契稅完稅憑證的本人，申請辦理贈予產(chǎn)權(quán)年限遷移登記，對未擁有蓋上"本人免費(fèi)贈予"圖章房產(chǎn)契稅完稅憑證的本人，不予以申請辦理贈予產(chǎn)權(quán)年限遷移登記。在其中，對歸屬于計(jì)劃方案三這類的別的贈予房產(chǎn)個(gè)人行為，規(guī)定受贈人理應(yīng)遞交房地產(chǎn)任何人"贈予公證委托書"和受贈人"接納贈予公證委托書"，或持彼此一同申請辦理的"贈與協(xié)議公證委托書"，及其房地產(chǎn)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和《個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)登記表》。

　　此外，針對一般的住宅出讓業(yè)務(wù)流程，當(dāng)經(jīng)營者未給予詳細(xì)、精確的房子原值憑據(jù)，不可以恰當(dāng)測算房子原值和應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)可依據(jù)《稅收征管法》第三十五條的要求，對其推行核準(zhǔn)繳稅，即按經(jīng)營者住宅出讓收益 1%-3%的一定占比核準(zhǔn)應(yīng)繳個(gè)人所得稅額。可是，對受贈住宅的傳達(dá)讓因?yàn)槎愔聘母镆?在計(jì)稅本人受贈房產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不可查賬征收，務(wù)必嚴(yán)苛依照稅收法律要求按實(shí)征繳"，這類因?yàn)閭€(gè)人所得稅征繳方法的不一樣也是導(dǎo)致受贈住宅出讓稅賦比一般住宅出讓稅賦高的一個(gè)關(guān)鍵緣故。

　　由此可見，假贈予的風(fēng)險(xiǎn)性大，一方面來源于公證處、稅務(wù)行政機(jī)關(guān)、房管所單位對免費(fèi)贈予的監(jiān)管與審批，另一方面還需要應(yīng)對潛在性的高稅賦?？v然假贈予尚未露出馬腳，也必須根據(jù)預(yù)測分析測算來鑒別有償轉(zhuǎn)讓、免費(fèi)贈予孰優(yōu)孰劣，由于盡管贈予受房很有可能免去了增值稅的交納，獲得了眼下的性價(jià)比高，但過一段時(shí)間再次出讓時(shí)很可能遭遇大量增值稅、個(gè)人所得稅的交納，最后落個(gè)"有苦說不出，有苦難言".計(jì)劃方案二做為一般的住宅出讓業(yè)務(wù)流程反倒比高危的計(jì)劃方案三繳稅更少便是一個(gè)非常好的例子。