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　　近年來(lái)，一種全新升級(jí)的房產(chǎn)投資方法———“產(chǎn)權(quán)式酒店”已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生，吸引住了許多投資人的關(guān)心。說(shuō)白了產(chǎn)權(quán)式酒店，就是指投資人選購(gòu)了酒店餐廳某一間酒店客房的產(chǎn)權(quán)年限后，自身并不定居，只是授權(quán)委托給酒店管理服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)以獲得回報(bào)率。最近，小編在對(duì)該領(lǐng)域執(zhí)行查驗(yàn)時(shí)發(fā)覺(jué)，酒店餐廳運(yùn)營(yíng)方對(duì)一些事宜的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與稅收解決廣泛踏入了一種錯(cuò)誤觀念，下邊就以在其中一戶公司為例子表明。

　　鮮紅色假日酒店餐廳（招標(biāo)方）與全部產(chǎn)權(quán)年限人（承包方）各自簽署了歷時(shí)三年的協(xié)議書(shū)，由招標(biāo)方承擔(dān)酒店餐廳日常的運(yùn)營(yíng)管理，每一年按承包方買(mǎi)房?jī)r(jià)錢(qián)（歷經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，買(mǎi)房總價(jià)格累計(jì)900萬(wàn)余元）的8%付款房租，每月付款一次。假如招標(biāo)方完成的本年度稅后工資純利潤(rùn)超出了承包方選購(gòu)價(jià)錢(qián)的5%，則超量一部分由彼此均分。招標(biāo)方2006年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入總金額為500萬(wàn)余元，成本352萬(wàn)余元（包含付款房租72萬(wàn)余元，獲得了宣布稅票），本年度資產(chǎn)總額148萬(wàn)余元（為簡(jiǎn)單化剖析，假定無(wú)一切納稅調(diào)整事宜，數(shù)值不保存小數(shù)），全年度總計(jì)交納所得稅49萬(wàn)余元。那麼，協(xié)議書(shū)承諾的超量純利潤(rùn)為148－49－900×5%＝54（萬(wàn)余元），承包方總計(jì)分到27萬(wàn)余元。2007年2月底，招標(biāo)方在按20%的征收率繳納“貸款利息、股利分配、收益?zhèn)€人所得”個(gè)人所得稅后，賬戶余額所有付款給產(chǎn)權(quán)年限人。

　　由此可見(jiàn)，承包方所獲盈利分成兩一部分，一是固定不動(dòng)的房租收益，二是波動(dòng)的年終分紅。在操作過(guò)程中，基本上全部酒店餐廳和招標(biāo)方一樣，都將平常產(chǎn)生的房租花費(fèi)記入成本，將超量分紅列入稅后工資分派事宜。從現(xiàn)象上看，這類(lèi)運(yùn)營(yíng)模式好像兼顧了房產(chǎn)租賃與項(xiàng)目投資二種特性，招標(biāo)方的處理方法無(wú)可厚非。

　　可是，小編對(duì)于此事卻不能茍同，緣故取決于：最先，項(xiàng)目投資和租用是二種迥然不同的個(gè)人行為，擁有不一樣的法律法規(guī)實(shí)際意義及不良影響，不可以混為一談；次之，雙方實(shí)際上仍未在工商企業(yè)管理單位申請(qǐng)辦理項(xiàng)目投資注冊(cè)流程，不可以評(píng)定為項(xiàng)目投資個(gè)人行為；最終，不管酒店餐廳經(jīng)營(yíng)狀況怎樣，即便 發(fā)生了虧本，產(chǎn)權(quán)年限人都能依照合同書(shū)承諾獲得收入來(lái)源。從而推論，其實(shí)質(zhì)上便是一種單純性的房子出租個(gè)人行為，依據(jù)本質(zhì)繳稅標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)白了“分紅個(gè)人所得”也應(yīng)當(dāng)定義為房租收益開(kāi)展相對(duì)應(yīng)稅務(wù)解決。

　　伴隨著《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2006]478號(hào)）的頒布，小編的見(jiàn)解也得到確認(rèn)。本文確立，酒店餐廳產(chǎn)權(quán)年限式運(yùn)營(yíng)小區(qū)業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)年限方）在承諾的時(shí)間內(nèi)給予房地產(chǎn)所有權(quán)與酒店餐廳開(kāi)展聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限仍未所屬新的人民團(tuán)體，運(yùn)營(yíng)小區(qū)業(yè)主依照承諾獲得的收入來(lái)源和分紅收益均應(yīng)視作房租收益，依據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)、行政規(guī)章的要求，應(yīng)依照“服務(wù)行業(yè)———租賃行業(yè)”征繳增值稅，依照資產(chǎn)租用個(gè)人所得新項(xiàng)目征繳個(gè)人所得稅。由此要求，承包方分紅收益所涉及到的關(guān)鍵稅收有：按5%的征收率交納增值稅，按12%的征收率交納房地產(chǎn)稅，按10%的征收率交納個(gè)人所得稅。

　　小編覺(jué)得，國(guó)稅函[2006]478號(hào)文在對(duì)運(yùn)營(yíng)小區(qū)業(yè)主納稅問(wèn)題開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)的與此同時(shí)，也給經(jīng)營(yíng)者合理合法降低稅款開(kāi)支給予了根據(jù)。

　　歷經(jīng)之上剖析得知，雙方實(shí)際上不會(huì)有項(xiàng)目投資關(guān)聯(lián)，稅收法律上也評(píng)定產(chǎn)權(quán)年限方獲得的超量分利便是房租收益，會(huì)計(jì)上在稅后工資分派該筆賬款的作法既不當(dāng)之處也不足劃得來(lái)。只需酒店餐廳方變化構(gòu)思，采用恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)賬務(wù)處理方式，就可以把協(xié)議書(shū)承諾的分紅款轉(zhuǎn)換為一切正常的房租花費(fèi)，進(jìn)而具有抵扣增值稅本期應(yīng)繳企業(yè)所得稅額的功效。

　　從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)上剖析，酒店餐廳放在簽訂合同書(shū)時(shí)就擔(dān)負(fù)了一項(xiàng)潛在性的支付責(zé)任，其最后是不是必須執(zhí)行及其付款金額的是多少都需要視本年度運(yùn)營(yíng)成效而定。依據(jù)會(huì)計(jì)規(guī)則有關(guān)或有事項(xiàng)的要求，公司解決或有損害開(kāi)展確定和計(jì)量檢定并記入損益類(lèi)。

　　假設(shè)別的標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)改變，鮮紅色假日酒店餐廳今年初歷經(jīng)計(jì)算，可能年底分紅額在3%（即27萬(wàn)余元）上下，會(huì)計(jì)應(yīng)該將其做為房租花費(fèi)，按時(shí)均值平攤記入“預(yù)計(jì)負(fù)債”學(xué)科（只提不付）。一般狀況下，沖減的金額與最后付款額會(huì)存有差別，招標(biāo)方應(yīng)于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)期終參考本年度運(yùn)營(yíng)成效測(cè)算出券后額，并與“預(yù)計(jì)負(fù)債”學(xué)科賬戶余額開(kāi)展較為，若有差值則要按實(shí)調(diào)節(jié)（沒(méi)完成超量純利潤(rùn)就需要全額的沖回）。本例中招標(biāo)方總計(jì)獲取額與券后額沒(méi)有一切進(jìn)出，不用開(kāi)展調(diào)節(jié)。

　　從稅款上剖析，或有事項(xiàng)的結(jié)果須根據(jù)將來(lái)不確定性事宜的產(chǎn)生或不產(chǎn)生給予確認(rèn)，它在得到確認(rèn)前的計(jì)量檢定額僅僅一種估計(jì)數(shù)，并不符抵扣新項(xiàng)目確定時(shí)需應(yīng)遵循的可預(yù)測(cè)性標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)法抵扣。招標(biāo)方在申請(qǐng)辦理企業(yè)所得稅預(yù)繳稅款申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)將或有損害做為納稅調(diào)整新項(xiàng)目，提升本期應(yīng)繳稅收入額。

　　由此可見(jiàn)，公司平常記提的房租花費(fèi)只有降低營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并不會(huì)對(duì)預(yù)繳稅款的企業(yè)所得稅額造成實(shí)際性的危害?？墒牵殡S著本年度終結(jié)和運(yùn)營(yíng)成效的明確，這2七萬(wàn)元也慢慢轉(zhuǎn)換成一項(xiàng)目前的責(zé)任，即便 未在沖減當(dāng)初付款（付款期在第二年2月），因?yàn)楹虾蹩深A(yù)測(cè)性和收付實(shí)現(xiàn)制標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，徹底能夠所屬為2006年度的花費(fèi)給予抵扣。

　　歷經(jīng)那樣解決，公司本年度盈利及其應(yīng)繳稅收入額比更改財(cái)務(wù)核算方式前降低了2七萬(wàn)元，降到12一萬(wàn)元，具體交納企業(yè)所得稅四十萬(wàn)元，節(jié)省了9萬(wàn)余元的稅款開(kāi)支。

　　據(jù)小編孰知，鮮紅色假日酒店餐廳已于2007年2月向負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理結(jié)束了本年度企業(yè)所得稅的清算辦理手續(xù)。那麼，是不是有退還多納稅金的防范措施呢？

　　回答是毫無(wú)疑問(wèn)的?！镀髽I(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2005]200號(hào)）第六條確立，除另有要求外，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)在繳稅本年度終結(jié)后4個(gè)月內(nèi)，向負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)申報(bào)《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》和稅務(wù)行政機(jī)關(guān)規(guī)定申報(bào)的別的相關(guān)材料，申請(qǐng)辦理付清稅金辦理手續(xù)。文檔第十一條要求，經(jīng)營(yíng)者在要求的本年度納稅申報(bào)期內(nèi)，發(fā)覺(jué)稅務(wù)申報(bào)不正確的，可在本年度納稅申報(bào)期內(nèi)再次申請(qǐng)辦理稅務(wù)申報(bào)。文檔第十二條要求，經(jīng)營(yíng)者在繳稅本年度內(nèi)預(yù)繳稅款的稅金超出全年度應(yīng)納稅所得額的，負(fù)責(zé)人稅務(wù)行政機(jī)關(guān)應(yīng)立即申請(qǐng)辦理出口退稅或是抵繳其下一本年度應(yīng)交納的企業(yè)所得稅。依照這種規(guī)定，招標(biāo)方徹底能夠在年度匯算清繳期內(nèi)（本年度終結(jié)后4個(gè)月內(nèi)）內(nèi)再次申請(qǐng)辦理稅務(wù)申報(bào)并明確提出退抵申請(qǐng)辦理。

　　必須表明的是，當(dāng)時(shí)公司憑產(chǎn)權(quán)年限人簽名領(lǐng)款的分紅表做為2七萬(wàn)元的上賬根據(jù)，但伴隨著“分紅”特性的變動(dòng)，招標(biāo)方應(yīng)催促另一方獲得宣布稅票后才可付款賬款。不然，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)便會(huì)評(píng)定此項(xiàng)開(kāi)支欠缺真正合理合法的憑證，不允許高新企業(yè)申報(bào)扣減。