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企業(yè)房產(chǎn)稅籌劃的現(xiàn)行政策根據(jù)

　　財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)的要求 　　我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)文檔中要求，房產(chǎn)原值就是指經(jīng)營者依照企業(yè)會(huì)計(jì)制度要求，在帳本固資學(xué)科中記述的房子售價(jià)。房產(chǎn)原值應(yīng)包含與房子不可缺少的各種各樣附設(shè)機(jī)器設(shè)備或一般不獨(dú)立計(jì)費(fèi)的服務(wù)設(shè)施。 　　《無形資產(chǎn)準(zhǔn)則》第21條中要求，公司開展房產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)將有關(guān)的土地使用權(quán)證給予結(jié)轉(zhuǎn)成本。結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，將土地使用權(quán)證的帳面價(jià)值一次記入房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本。該要求不但適用房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)設(shè)計(jì)的商住樓，對非房地產(chǎn)開發(fā)商自主修建自購的房子一樣可用。 　　依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條要求，公司購買或以付款土地出讓方法獲得的土地使用權(quán)證，在并未開發(fā)設(shè)計(jì)或修建自購新項(xiàng)目前，做為無形資產(chǎn)攤銷計(jì)算，并按本規(guī)章制度要求的限期分期付款攤銷費(fèi)。房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)設(shè)計(jì)商住樓時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)證的帳面價(jià)值所有轉(zhuǎn)到項(xiàng)目成本；公司因運(yùn)用土地資源修建自購某新項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)證的帳面價(jià)值所有轉(zhuǎn)到在建項(xiàng)目成本費(fèi)。 　　籌劃的現(xiàn)行政策根據(jù) 　　《實(shí)施〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答》的通告第九問中要求，實(shí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前，土地使用權(quán)證使用價(jià)值做為無形資產(chǎn)攤銷計(jì)算而未轉(zhuǎn)到所修建的房子、房屋建筑成本費(fèi)的企業(yè)，并不做調(diào)節(jié)，其土地使用權(quán)證使用價(jià)值依照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》要求的限期均值攤銷費(fèi)。 　　一般公司在實(shí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前，全是實(shí)行領(lǐng)域企業(yè)會(huì)計(jì)制度，而領(lǐng)域企業(yè)會(huì)計(jì)制度要求“各種各樣無形資產(chǎn)攤銷應(yīng)分期付款均值攤銷費(fèi)”。攤銷費(fèi)無形資產(chǎn)攤銷時(shí)，借記“期間費(fèi)用”學(xué)科和貸記“無形資產(chǎn)攤銷”學(xué)科，仍未規(guī)定將土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)到開發(fā)設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)使用價(jià)值中，一般公司在實(shí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》時(shí)，依照有關(guān)文檔的要求，再次將土地使用權(quán)證在無形資產(chǎn)攤銷中計(jì)算并攤銷費(fèi)，不轉(zhuǎn)到開發(fā)設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)使用價(jià)值中。那樣解決，就可以使記入房產(chǎn)原值的無形資產(chǎn)攤銷使用價(jià)值為零。 　　比如：某有限責(zé)任公司賬目土地使用權(quán)證使用價(jià)值1五百萬元（土地資源2001年1月1日前購買），剩下攤銷費(fèi)期限30年，開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)的房地產(chǎn)成本費(fèi)3五百萬元，還行使用年限30年，假設(shè)房地產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×（1-30%），在沒有考慮到資金時(shí)間價(jià)值的狀況剖析以下： 　　計(jì)劃方案一：按《無形資產(chǎn)準(zhǔn)則》要求將土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)使用價(jià)值，30年總共征房地產(chǎn)稅(1500 3500)×（1-30%）×1.2%×30=1260萬元；計(jì)劃方案二：若實(shí)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)[2001]43號文件，不將土地使用權(quán)證記入房產(chǎn)原值，30年總共征房地產(chǎn)稅3500×（1-30%）×1.2%×30=882萬元。 　　二種核算方式相較為，計(jì)劃方案二比計(jì)劃方案一30年共少納房地產(chǎn)稅1260-882=37八萬元。 　　特別注意的是，土地資源如果是公司2001年1月1日后購買的，就應(yīng)當(dāng)依照《無形資產(chǎn)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求解決帳務(wù)，把土地資源轉(zhuǎn)到房子房屋建筑成本費(fèi)。公司應(yīng)查驗(yàn)“無形資產(chǎn)攤銷——土地使用權(quán)證”賬戶余額，對已應(yīng)用和未應(yīng)用的土地資源按總面積應(yīng)當(dāng)相匹配或配制的土地使用權(quán)證帳面價(jià)值再次測算和結(jié)轉(zhuǎn)成本，避免 漏計(jì)房地產(chǎn)稅和有意少計(jì)房地產(chǎn)稅，以防查補(bǔ)稅金繳納處罰和稅款滯納金。