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土增稅務(wù)籌劃的經(jīng)典案例

　　本實例建筑項目獲得土地使用權(quán)證成本費28000萬元，房地產(chǎn)業(yè)項目成本（沒有征用土地及動遷賠償費）41400萬元，籌集資金利息費用34七十萬元，銷售額124200萬元。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章制度的要求，可獲得增值率28.76%，應(yīng)交土增稅款8321.68五萬元（實際測算見附注第一列）。依據(jù)土增記稅數(shù)量的構(gòu)成，擬從出讓房地產(chǎn)業(yè)收益、房地產(chǎn)業(yè)項目成本和利息費用三層面開展稅務(wù)籌劃。 　　一、根據(jù)明確適度的出讓房地產(chǎn)業(yè)收益開展稅務(wù)籌劃 　　假如該建筑項目是普通住房，僅僅增值率稍高于20%的零界點，則能夠根據(jù)適度減少市場價使增值率小于20%.即依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》“第十一條經(jīng)營者修建一般規(guī)范住房售賣，增值額未超出本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣減新項目額度之和20%的，免稅土增”的要求，開展免稅土增的稅務(wù)籌劃。那樣不僅能加速市場銷售速率，節(jié)省貸款利率，并且可以得到高些的具體稅前利潤。 　　舉例來說，假如該新項目一切正常標(biāo)價銷售額是116000萬余元，則增值額1995一萬元，增值率20.77%，需交納所得稅（30%），稅前利潤（指所得稅后，相同）為：19951×（1－30%）=13965.七萬元。假如減少市場價，例如銷售額降至11五千萬元，增值率19.79%，可增值稅免稅，增值額19001.2五萬元便是純利潤，高過前一種狀況的13965.七萬元（實際測算見附注第二、三列）。 　　自然，假如具體價錢能夠賣的較高，則一味減少價錢的稅前利潤不一定高。例如此案具體增值率28.76%，稅后工資純利潤19417.2七萬元就高過免稅的19001.2五萬元。此外，非是全部新項目都合乎普通住房規(guī)范。 　　二、根據(jù)適度提升房地產(chǎn)業(yè)項目成本開展稅務(wù)籌劃 　　近些年室內(nèi)裝修商住樓的市場銷售日益遭受眾多顧客的熱烈歡迎，與此同時依據(jù)2006年12月28日我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公布的國稅發(fā)[2006]18花了7天時間我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第四點土增的扣減新項目（四）“房產(chǎn)開發(fā)公司市場銷售已室內(nèi)裝修的房子，其裝修預(yù)算能夠記入房地產(chǎn)業(yè)項目成本”的要求，能夠?qū)⒃扰f房翻新裝修后市場銷售，進而開展稅務(wù)籌劃。 　　假定該公司產(chǎn)生室內(nèi)裝修成本費總共為13八百萬元，因市場銷售室內(nèi)裝修過的房地產(chǎn)，銷售額提升13800/（1－5.025%）=14530.14萬元（假定該公司在室內(nèi)裝修新項目上不會再獲得盈利，銷售額提升一部分的增值稅和河道管理費由買房者擔(dān)負），則按相關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章制度的要求可獲得應(yīng)交土增稅款7286.68五萬元，進而少繳土增8321.685－7286.685=103五萬元。緣故取決于房子裝修費用記入房地產(chǎn)業(yè)項目成本，在預(yù)估“國家財政部要求的扣減新項目”時能夠加計20%，促使扣減新項目額度提升（實際測算見附注第四列）。 　　(6)利息費用　　　　　　　3470　　　　3470　　3470　　　3470　　　　3470 　　(7)別的開發(fā)設(shè)計花費 　　([(3) (4)]*5%)　　　　　3470 　　　　3470　　3470　　　4160　　　　3470 　　(8) 出讓相關(guān)的稅費　　　6241.05　　　5829　　5778.75　6971.19　　6241.05 　　(9)增值稅((1)*5%)　　　　6210　　　　5800　　5750　　6936.507　　　6210 　　(10)河道管理費 　　((9)*0.5%)　　　　　　　31.05　　　　29　　　28.75　　34.68254　　31.05 　　
　　(11)國家財政部要求的別的 　　扣減新項目([(3) (4)*20%)　13880　　　13880　　13880　　　16640　　　13880 　　(12)增值額((1)-(2))　　27738.95　　19951　　19001.25　　24288.95　27508.95 　　(13)增值率((12)/(2))(%)　28.76　　　20.77　　19.79　　　21.22　　　28.45 　　(14)稅率(%)　　　　　30.00　　　30.00　　0.00　　　30.00　　　30.00 　　(15)應(yīng)交土增 　　征收率((12)*(14))　　　　8321.685　　5985.3　　　0　　　7286.685　　8252.685 　　三、根據(jù)采用不一樣的利息費用扣減方式 開展稅務(wù)籌劃 　　依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（三）中有關(guān)利息費用扣減新項目之要求：“凡可以按出讓建筑項目測算平攤并給予金融企業(yè)證實的，容許按實扣減，但最大不可以超出按銀行業(yè)類似當(dāng)期銀行貸款利率測算的額度。別的房產(chǎn)開發(fā)花費，按此條（一）、（二）項要求測算的額度之和的5%之內(nèi)測算扣減。凡不可以按出讓建筑項目測算平攤利息費用或不可以給予金融企業(yè)證實的，房產(chǎn)開發(fā)花費按此條（一）、（二）項要求測算的額度之和的10%之內(nèi)測算扣減。以上測算扣減的實際占比，由各省市、自治州、市轄區(qū)市人民政府要求”。即當(dāng)經(jīng)營者可以按出讓建筑項目測算平攤利息費用，并能給予金融企業(yè)貸款證明的，其容許扣減的房產(chǎn)開發(fā)花費為：貸款利息 （獲得土地使用權(quán)證所付款的額度 房地產(chǎn)業(yè)項目成本）×5%之內(nèi)；經(jīng)營者不可以按出讓建筑項目測算平攤利息費用或不可以給予金融企業(yè)貸款證明的，其容許扣減的房產(chǎn)開發(fā)花費為：（獲得土地使用權(quán)證所付款的額度 房地產(chǎn)業(yè)項目成本）×10%之內(nèi)。 　　該公司為建筑項目企業(yè)，其業(yè)務(wù)流程便是開發(fā)設(shè)計這一地快，因此 利息費用能夠所有核算在這個新項目上。房產(chǎn)開發(fā)是外部規(guī)模經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈，所需資金額巨大，只靠公司股東資金投入的權(quán)益資本成本是還不夠的，因此 該公司的外商股東大會籌集其項目投資的中國境內(nèi)別的控股子公司的充裕資產(chǎn)暫出借該公司資金周轉(zhuǎn)，這時關(guān)聯(lián)企業(yè)中間的貸款怎樣實際操作對土增的稅務(wù)籌劃就看起來至關(guān)重要。 　　公司是不是要給予金融企業(yè)貸款證明，重點在于具體產(chǎn)生的利息費用占稅收法律要求（獲得土地使用權(quán)證所付款的額度 房地產(chǎn)業(yè)項目成本）的占比。假如具體產(chǎn)生的利息費用占比超出5%，則給予金融企業(yè)貸款證明是比較有益；要是沒有超出5%，則不給予金融企業(yè)貸款證明比較有益。 　　該公司獲得土地使用權(quán)證付款的額度28000萬元，房地產(chǎn)業(yè)項目成本41400萬元，則利息費用的零界點為（28000 41400）×5%=34七十萬元。 　　假定該公司具體產(chǎn)生的利息費用超出34七十萬元，做到3700萬元（該利息費用未超出銀行業(yè)類似當(dāng)期銀行貸款利率測算的額度，且關(guān)聯(lián)企業(yè)中間貸款根據(jù)銀行業(yè)開展委貸），則按相關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章制度的要求可獲得應(yīng)交土增稅款8252.68五萬元。由于利息費用可以全額的記入扣減新項目額度中，且額度超過（獲得土地使用權(quán)證所付款的額度 房地產(chǎn)業(yè)項目成本）×5%，促使扣減新項目額度提升（實際測算見附注第五列）。 　　假定該公司具體產(chǎn)生的利息費用低于34七十萬元，僅有三千萬元（該利息費用未超出銀行業(yè)類似當(dāng)期銀行貸款利率測算的額度，且關(guān)聯(lián)企業(yè)中間貸款根據(jù)銀行業(yè)開展委貸），則按相關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章制度的要求可扣減新項目額度95991.0五萬元，應(yīng)交土增稅款：（124200-95991.05）×30%=8462.68五萬元 　　由于利息費用額度低于（獲得土地使用權(quán)證所付款的額度 房地產(chǎn)業(yè)項目成本）×5%，促使扣減新項目額度降低，增值額擴大，反倒會多繳土增8462.685－8321.685=14一萬元[（34七十萬元-三千萬元）×30%]. 　　這類狀況下，關(guān)聯(lián)企業(yè)中間的貸款就不可以根據(jù)銀行業(yè)開展委貸，進而達到“不可以給予金融企業(yè)貸款證明的”規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)花費按（獲得土地使用權(quán)證所付款的額度 房地產(chǎn)業(yè)項目成本）×10%測算，能夠少繳土增14一萬元。 　　四、土增稅務(wù)籌劃應(yīng)留意的難題 　　從上邊的剖析能夠看得出，房產(chǎn)開發(fā)公司開展土增稅務(wù)籌劃的室內(nèi)空間或是較為大的，但在開展土增稅務(wù)籌劃時要留意以下幾個方面。 　　1、稅務(wù)籌劃應(yīng)當(dāng)具有全局觀念。土增稅務(wù)籌劃應(yīng)當(dāng)從新項目的可行性分析論述、設(shè)計方案、整體規(guī)劃到新項目的工程施工、預(yù)算貫穿始終。比如在本實例中，因為方案設(shè)計中已明確一部分房地產(chǎn)的單做一套有點貴總建筑面積超出了140平米的普通住宅規(guī)范，因此 就沒法享有“修建一般規(guī)范住房售賣，增值額未超出扣減新項目額度之和20%的，免稅土增”的政策優(yōu)惠。假如經(jīng)濟發(fā)展業(yè)務(wù)流程早已產(chǎn)生，相對應(yīng)的繳稅結(jié)果早已造成，公司假如由于擔(dān)負的稅賦較重，就運用瞞報收益、虛造成本費等方式企圖更改繳稅結(jié)果，便會演化為偷逃我國稅金個人行為，會遭受法律法規(guī)的封禁。 　　2、稅務(wù)籌劃不可以與稅收法律相排斥。公司在開展稅務(wù)籌劃時不可以盲目跟風(fēng)實際操作，不可以與現(xiàn)行標(biāo)準會計法律制度、政策法規(guī)相排斥。稅務(wù)籌劃的最后目地是減少稅款成本費，緩解稅收負擔(dān)，這一總體目標(biāo)的完成只有是在合理合法、有效的前提條件下開展，并且要被繳稅行政機關(guān)所認同。這換句話說，稅務(wù)籌劃要具有自身防范意識，要提高法律意識，靈活運用會計法律制度和政策法規(guī)，靈活運用相關(guān)的財務(wù)會計解決方法和稅務(wù)籌劃方法。 　　3、別的應(yīng)留意的難題。稅務(wù)籌劃務(wù)必保證工作流程與稅收優(yōu)惠政策融合，稅收優(yōu)惠政策與籌劃方式 融合，籌劃方式 與財務(wù)會計解決融合。與此同時，在土增結(jié)算時，扣減新項目額度中獲得土地使用權(quán)證付款的額度、房地產(chǎn)業(yè)項目成本、利息費用、別的房產(chǎn)開發(fā)花費和與出讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅費等，都須給予合理合法合理憑據(jù)；假如不可以給予合理合法合理憑據(jù)的，土增結(jié)算時未予扣減。