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房地產(chǎn)業(yè)售后回租業(yè)務(wù)流程的繳稅與籌劃

　　某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（下稱“房地產(chǎn)商”）是經(jīng)省委準(zhǔn)許開設(shè)的中法中外合資企業(yè)，二級房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，關(guān)鍵從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)流程。2007年2月在市區(qū)中心地段開發(fā)設(shè)計的“大城市購物中心”新項目于2008年1月份竣工，房地產(chǎn)商對在其中的臨街商鋪擬選用售后返租方法市場銷售。鋪面企業(yè)總面積為50m2，每平米市場價2萬余元，房地產(chǎn)商與60個買房者與此同時簽署房地產(chǎn)業(yè)買賣協(xié)議和租賃協(xié)議。合同書承諾，鋪面市場價100萬余元，需一次結(jié)清。房地產(chǎn)商將所賣出的鋪面統(tǒng)一對外開放租用，用以商業(yè)服務(wù)運營。買房者自購房后12年之內(nèi)每一年能夠獲得鋪面款8%的房租。房地產(chǎn)商每一年向做生意戶扣除房租600萬余元，必須 付款給買房者的房租為480萬余元。 　　它是一種典型性的售后回租業(yè)務(wù)流程。在房地產(chǎn)開發(fā)商商業(yè)用房開發(fā)設(shè)計中，選用售后回租方式開展?fàn)I銷也較為廣泛。說白了售后回租，又被稱為售后包租、售后返租、售后服務(wù)租賃。售后回租方法下，在房地產(chǎn)商與買房者中間，房地產(chǎn)商（賣方）與此同時是承租方，買房者（買家）與此同時是出租方；在房地產(chǎn)商與進(jìn)駐做生意戶中間，房地產(chǎn)商也是出租方，做生意戶則是承租方。 　　一、稅務(wù)解決 　　上例售后回租業(yè)務(wù)流程，涉及到房地產(chǎn)商、買房者和做生意戶。文中偏重于從房地產(chǎn)商的視角，表明售后回租業(yè)務(wù)流程的稅務(wù)解決。在售后回租業(yè)務(wù)流程中，房地產(chǎn)商與此同時以三種真實身份（房屋出售人、承租方和出租方）發(fā)生?！段覈悇?wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的外國投資公司售后回租業(yè)務(wù)流程企業(yè)所得稅解決難題的審批》（國稅發(fā)[2007]603號）明文規(guī)定：從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)運營的外國投資公司以銷售方式出讓其生產(chǎn)制造、開發(fā)設(shè)計的房子、房屋建筑等房產(chǎn)，又根據(jù)租用方法從購房人回租該財產(chǎn)，公司不管采用哪種租用方法，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)流程溶解為市場銷售和租用二項業(yè)務(wù)流程各自開展稅務(wù)解決。公司市場銷售或出讓相關(guān)房產(chǎn)使用權(quán)的收益與該被出讓的房產(chǎn)使用權(quán)有關(guān)的成本費、花費的差值，應(yīng)做為業(yè)務(wù)流程產(chǎn)生本期的損益表，記入本期應(yīng)繳稅收入額。公司根據(jù)售后回租業(yè)務(wù)流程擁有了下列一項或幾類財產(chǎn)利益或風(fēng)險性的，不管是不是申請辦理該房產(chǎn)的法律法規(guī)所有權(quán)變動（如產(chǎn)權(quán)登記或產(chǎn)權(quán)過戶），均應(yīng)評定公司已出讓了所有或一部分房產(chǎn)使用權(quán)：1、獲得財產(chǎn)升值盈利的利益。2、擔(dān)負(fù)產(chǎn)生的各種各樣危害（包含物理學(xué)危害和掉價）而產(chǎn)生的損害。3、占據(jù)財產(chǎn)的利益。4、在之后財產(chǎn)持有期內(nèi)應(yīng)用財產(chǎn)的利益。5、處理財產(chǎn)的利益。 　　依照以上要求，該房地產(chǎn)商應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)流程溶解為市場銷售和租用二項業(yè)務(wù)流程各自開展稅務(wù)解決。無論是房地產(chǎn)業(yè)的渠道銷售或是租賃業(yè)務(wù)，都?xì)w屬于增值稅的繳稅范疇，并以銷售額做為計稅基礎(chǔ)?！秶邑斦?、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)增值稅多個現(xiàn)行政策難題的通告》（稅務(wù)總局[2003]16號）有關(guān)銷售額難題著重強調(diào)：“企業(yè)和本人在給予增值稅應(yīng)稅服務(wù)、出讓無形資產(chǎn)攤銷、銷售不動產(chǎn)時，假如將合同款與折扣優(yōu)惠額在同一張稅票上標(biāo)明的，以折扣優(yōu)惠后的合同款為銷售額；假如將折扣優(yōu)惠額另開稅票的，無論其在會計上如何處理，均不可從銷售額中扣減”。那樣要求，目地取決于阻塞運用價外收費標(biāo)準(zhǔn)或開票方法溶解計稅基礎(chǔ)的系統(tǒng)漏洞。做為房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)流程，房地產(chǎn)商應(yīng)依據(jù)《營業(yè)稅稅目稅率表》所列“銷售不動產(chǎn)”稅收分類，將市場銷售房屋建筑以及土地資源附屬物時從購方獲得的所有合同款和價外費用（含貸幣、貨品或別的經(jīng)濟發(fā)展權(quán)益）做為計稅基礎(chǔ)，依照5%的繳稅計算交納增值稅。做為租賃業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)商一般先向做生意戶扣除房租，隨后再按合同書承諾付款給買房者房租。買房者是商鋪產(chǎn)權(quán)任何人，房子出租時，必須 交納六稅一費：房地產(chǎn)稅、增值稅、大城市維護(hù)保養(yǎng)基本建設(shè)稅、城區(qū)土地稅、個人所得稅、合同印花稅和教育附加費。房地產(chǎn)商做為轉(zhuǎn)租房方，并不是房屋所有權(quán)任何人，在向做生意戶轉(zhuǎn)租房房子時，不用交納房地產(chǎn)稅。必須 留意的是，房地產(chǎn)商按合同書承諾付款給買房者的房租不可抵扣增值稅房屋出售的記稅收益。 　　二、繳稅籌劃 　　以上租賃業(yè)務(wù)流程中，售后回租合同書不管怎樣簽署，既始終不變買房者繳稅扣繳義務(wù)人的真實身份，也不會危害買房者的稅收負(fù)擔(dān)，但對房地產(chǎn)商而言，則存有著稅款籌劃室內(nèi)空間。下邊假定二種狀況來探討。 　　計劃方案一：房地產(chǎn)商在與買房者簽署售房合同的與此同時，與買房者簽署房產(chǎn)租賃合同書。 　　如本例的作法，買房者做為出租方要交納有關(guān)稅金。在其中：按房租收益480萬元的12%交納房地產(chǎn)稅57.60萬元，按房租收益480萬元的5%交納增值稅24萬元，以增值稅額為計稅基礎(chǔ)按7%的征收率交納大城市維護(hù)保養(yǎng)基本建設(shè)稅1.6八萬元，按3%的增值稅率交納教育附加費0.72萬元，以資產(chǎn)租賃協(xié)議所述租用額度480萬元的1‰交納合同印花稅0.4八萬元，以具體占有的土地面積為計稅基礎(chǔ)，按照規(guī)定稅款規(guī)范（該鋪面處在一級土地資源地區(qū)，本地要求的年稅款為15元／m2）交納城區(qū)土地稅4.五萬元。買房者壓力的相對應(yīng)稅金，既能夠由買房者自主交納，還可以授權(quán)委托房地產(chǎn)商代收代繳。 　　房地產(chǎn)商做為轉(zhuǎn)租房人，與做生意戶簽署房產(chǎn)租賃合同書，仍必須 交納有關(guān)稅金。對扣除的房租，應(yīng)依據(jù)《營業(yè)稅稅目稅率表》所列“服務(wù)行業(yè)”稅收分類，將所獲得房租的全額的做為計稅基礎(chǔ)，依照5%的繳稅計算交納增值稅。房地產(chǎn)商每一年接到做生意戶的房租六百萬元，應(yīng)交納的關(guān)鍵稅費計算以下：增值稅：600×5%＝30（萬余元）；大城市維護(hù)保養(yǎng)基本建設(shè)稅：30×7%＝2.1（萬余元）；教育附加費：30×3%＝0.9（萬余元）；之上稅金累計3三萬元，別的稅費計算從略。這種合同簽訂方法，房地產(chǎn)商和買房者在接到房租時都需要以房租總收入額全額的繳稅。 　　計劃方案二：由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)各自與買房者、做生意戶簽署《委托代理租賃合同》和《物業(yè)管理合同》。 　　稅務(wù)總局[2003]16號文要求：“從業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，以與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的所有收益減掉代小區(qū)業(yè)主付款的水、電、天然氣及其代承租人付款的水、電、天然氣、房子房租的合同款后的賬戶余額為銷售額”。該文件與此同時要求：“銷售額扣減新項目付款賬款產(chǎn)生在地區(qū)的，該扣減新項目付款賬款憑據(jù)務(wù)必是稅票或合理合法合理憑據(jù)；付款給海外的，該扣減新項目付款賬款憑據(jù)務(wù)必是外匯交易付匯憑據(jù)、外商企業(yè)的簽收單據(jù)或出示的公正證實?！币勒找陨弦?，物業(yè)管理公司從做生意戶（承租人）扣除并付款的水、電、天然氣、房子房租，能夠從其銷售額中抵扣增值稅，換句話說，物業(yè)管理公司的這一部分收益沒有繳稅責(zé)任，進(jìn)而節(jié)省了物業(yè)管理公司的稅款開支。因此 ，房地產(chǎn)商要減少總體稅賦，能夠創(chuàng)立一個物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。房地產(chǎn)商在現(xiàn)房銷售時，只與買房者簽署房地產(chǎn)業(yè)買賣協(xié)議，而由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與買房者簽署授權(quán)委托租賃協(xié)議，此外與商家簽署物業(yè)管理服務(wù)合同書，合同書確立由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)將做生意戶（承租人）付款的房子房租轉(zhuǎn)交到買房者（出租方）。此外，要想運用以上抵扣增值稅銷售額現(xiàn)行政策真真正正做到避稅目地，還務(wù)必留意下列二點： 　　1、代收代繳的租金金額務(wù)必相同。代收代繳的租金金額務(wù)必相同，是稅收法律容許抵扣增值稅銷售額的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。假如物業(yè)管理公司扣除的租金與付款的租金金額不一，就違反了以上現(xiàn)行政策的原意，也不符代收代繳的特性。由于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)扣除的是包含各類服務(wù)項目以內(nèi)的綜合性花費，為了更好地防止稅務(wù)行政機關(guān)對代付款花費真實有效造成異議，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同書中，將代辦租金等新項目和額度獨立標(biāo)明，并與代付款租金金額保持一致。假如代收代繳租金金額的確不一致，能夠?qū)ζ洳钪蹈鶕?jù)適度提升 富有延展性的別的收費標(biāo)準(zhǔn)新項目規(guī)范來調(diào)整。 　　2、扣減新項目付款賬款務(wù)必獲得合理合法單據(jù)?？蹨p新項目付款賬款務(wù)必獲得合理合法單據(jù)，是稅收法律容許抵扣增值稅銷售額的另一個關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司在具體步驟時，有二種方法可選擇：一是購房者立即指向商盧出具或申請辦理稅務(wù)行政機關(guān)代開票適用房地產(chǎn)業(yè)租用的服務(wù)業(yè)發(fā)票，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在轉(zhuǎn)送商家的與此同時將其影印件做為記帳憑證配件，據(jù)以抵減扣除的物業(yè)管理服務(wù)收益；二是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)為商家出具服務(wù)業(yè)發(fā)票，全額的作物業(yè)管理服務(wù)收益，將購房者出具給物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)業(yè)發(fā)票做為抵減扣除的物業(yè)管理服務(wù)收益的根據(jù)。比較之下，方式 一更合乎代收代繳的特性，因此更有感染力。 　　房地產(chǎn)商創(chuàng)立的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)當(dāng)初扣除的物業(yè)管理費用中代收代繳的商鋪租金為480萬元（具體扣除商家房租六百萬元與具體付款給購房者房租480萬元的差值反映在別的收費標(biāo)準(zhǔn)新項目中），則針對該部支系，出在沒有考慮到別的稅金的狀況下，計劃方案二比計劃方案一節(jié)約稅款開支：480×5%×[1＋（7%＋3%）]＝26.4（萬余元）。