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   房地產(chǎn)業(yè)稅款是現(xiàn)階段稅收管理的網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)、難題之一，在其中二手房交易稅款管控是貫徹落實房地產(chǎn)業(yè)稅收優(yōu)惠政策的關(guān)鍵一部分。一些人和房產(chǎn)中介也采用了一些節(jié)稅對策，這在一定水平上導(dǎo)致二手房交易的增值稅、個人所得稅、房產(chǎn)契稅等稅款的外流。

　　節(jié)稅方法及風(fēng)險評估
　　當(dāng)今，二手房交易中關(guān)鍵存有著“高買低報”、推遲產(chǎn)權(quán)過戶、先租后買、假贈予及其謊報唯一住房等節(jié)稅方法。不論是對買家或是賣家，這種說白了節(jié)稅方法都存有著很大的法律糾紛、經(jīng)營風(fēng)險和市場風(fēng)險。
　　1．“高買低報”?！案哔I低報”就是指二手房交易交易雙方及中介在申請房子價格時，以小于具體交易量的價錢簽署虛報協(xié)議書納稅申報。這類方法是二手房買賣彼此最常見的節(jié)稅方法，也是現(xiàn)階段較比較嚴(yán)重的節(jié)稅方法之一。其作法是：在二手房轉(zhuǎn)讓全過程中，交易雙方及中介簽署二份合同書，一份為真正交易量價錢居間合同，用以支付清算，一般 由中介印證；一份為瞞報真正成交價的虛報協(xié)議書，用以納稅申報，由房管所單位印證。
　　風(fēng)險評估：對賣家而言，由于提交房產(chǎn)交易管理中心的產(chǎn)權(quán)過戶價錢是最具法律認(rèn)可的，買家有可能依據(jù)低報的產(chǎn)權(quán)過戶價錢來支付，不愿意再依照原買房價錢交易量，導(dǎo)致賣家權(quán)益損傷；對買家而言，低報產(chǎn)權(quán)過戶價很有可能會造成下一次售出房子時各類稅金的提升。當(dāng)此房地產(chǎn)再度售賣時，優(yōu)先做低的產(chǎn)權(quán)過戶價將放大交易差值，反倒提升再度售賣的成本費(fèi)，與此同時貸款銀行的具體占比也會因而而減少。雖然“高買低報”對交易雙方都存有風(fēng)險性，但為了更好地少繳稅，此作法仍司空見慣。
　　2．推遲產(chǎn)權(quán)過戶。
　　此類方式 為關(guān)鍵對于增值稅的節(jié)稅方法。其一般作法是：交易雙方在達(dá)到買房意愿以后，最先簽署一份買房合同，要求購房款交貨方法、房產(chǎn)過戶時間和產(chǎn)權(quán)過戶方法。在買家繳納所有或是一部分購房款以后，賣家先將房子交買家應(yīng)用，直到賣家的房子擁有期限做到要求的免稅政策時間后，彼此再將房產(chǎn)過戶。為了更好地買賣有一定的確保，買家一般會在合同書中明確提出一些確保條文，如將房產(chǎn)證交買家存放等。
　　風(fēng)險評估：一旦二手房市場在買賣沒完成的時間段內(nèi)發(fā)生價錢上的大幅度起伏，不論是暴漲或是暴跌，都是會有非常大一部分賣家或買家挑選“寧愿賠償合同違約金，還要停止合同履行”，進(jìn)而危害被違約方權(quán)益。此外，一旦稅收優(yōu)惠政策發(fā)生很大起伏，彼此對新造成的稅賦不可以達(dá)成一致時，也將迫不得已終止合同，擔(dān)負(fù)和投入很大的經(jīng)濟(jì)成本。
　　3．先租后買。
　　這類方法是推遲產(chǎn)權(quán)過戶節(jié)稅方法的演變版本號，二者在實質(zhì)上是一樣的。其一般作法是：在增值稅免稅規(guī)定的期限沒滿的一段時間內(nèi)，交易雙方再簽署一份房產(chǎn)租賃合同書，承諾將房租相抵到之后交收的購房款里，促使買家與此同時變成了房子的承租人，在該房子將來買賣時有著優(yōu)先權(quán)。
　　風(fēng)險評估：因為在長時間內(nèi)沒法申請辦理買賣產(chǎn)權(quán)過戶辦理手續(xù)，所買房的產(chǎn)權(quán)年限并并不是買家的，交易雙方不管哪一方悔約都是會導(dǎo)致糾紛案件。如將來兩年內(nèi)現(xiàn)行政策再度產(chǎn)生變化，針對交易雙方的風(fēng)險性都可能非常大。與此同時，彼此又提升了租賃協(xié)議關(guān)聯(lián)，毀約成本費(fèi)將高些。
　　4．假贈予。
　　它是現(xiàn)階段節(jié)稅方法中比較簡單的一種。一般 是交易雙方在達(dá)到買賣意愿后，先私底下簽署一份買賣協(xié)議，以后再到公證機(jī)關(guān)申請辦理房屋贈與合同書，申明賣家免費(fèi)將某房屋贈與買家，以未產(chǎn)生錢財買賣之名，避開增值稅以及附加稅費(fèi)。為確保買賣資金財產(chǎn)安全，彼此在交易方式中一般會挑選將購房款打進(jìn)一個貸款擔(dān)保帳戶，直至產(chǎn)權(quán)過戶進(jìn)行后賣家才可以將購房款取下。
　　風(fēng)險評估：這類方法從法律法規(guī)角度觀察，徹底歸屬于一種偷稅的違紀(jì)行為，交易雙方在交易方式中一旦產(chǎn)生糾紛案件不但不容易遭受法律法規(guī)維護(hù)，反倒會在相關(guān)部門評定存有有關(guān)違反規(guī)定客觀事實后，還將被追責(zé)一定的法律依據(jù)。假如此房屋在5年以內(nèi)再度買賣產(chǎn)權(quán)過戶，可能由賣家擔(dān)負(fù)交易量價錢20%的個人所得稅，交易費(fèi)用會高些。
　　5．謊報唯一住房。
　　北京市對本人出讓自購5年之上，而且是家中唯一日常生活用地獲得的個人所得，免稅個人所得稅，但相關(guān)部門未對“唯一住房”做出確立、實際的定義，因而在操作過程中無法鑒別繳稅目標(biāo)是不是真真正正歸屬于日常生活唯一住房，導(dǎo)致繳稅單位只有處于被動取決于經(jīng)營者的自主申請。