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   房地產(chǎn)業(yè)稅款是現(xiàn)階段稅收管理的網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)、難題之一，在其中二手房交易稅款管控是貫徹落實(shí)房地產(chǎn)業(yè)稅收優(yōu)惠政策的關(guān)鍵一部分。一些人和房產(chǎn)中介也采用了一些節(jié)稅對(duì)策，這在一定水平上導(dǎo)致二手房交易的增值稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)契稅等稅款的外流。

　　節(jié)稅方法及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
　　當(dāng)今，二手房交易中關(guān)鍵存有著“高買低報(bào)”、推遲產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、先租后買、假贈(zèng)予及其謊報(bào)唯一住房等節(jié)稅方法。不論是對(duì)買家或是賣家，這種說(shuō)白了節(jié)稅方法都存有著很大的法律糾紛、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
　　1．“高買低報(bào)”。“高買低報(bào)”就是指二手房交易交易雙方及中介在申請(qǐng)房子價(jià)格時(shí)，以小于具體交易量的價(jià)錢簽署虛報(bào)協(xié)議書納稅申報(bào)。這類方法是二手房買賣彼此最常見(jiàn)的節(jié)稅方法，也是現(xiàn)階段較比較嚴(yán)重的節(jié)稅方法之一。其作法是：在二手房轉(zhuǎn)讓全過(guò)程中，交易雙方及中介簽署二份合同書，一份為真正交易量?jī)r(jià)錢居間合同，用以支付清算，一般 由中介印證；一份為瞞報(bào)真正成交價(jià)的虛報(bào)協(xié)議書，用以納稅申報(bào)，由房管所單位印證。
　　風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：對(duì)賣家而言，由于提交房產(chǎn)交易管理中心的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶價(jià)錢是最具法律認(rèn)可的，買家有可能依據(jù)低報(bào)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶價(jià)錢來(lái)支付，不愿意再依照原買房?jī)r(jià)錢交易量，導(dǎo)致賣家權(quán)益損傷；對(duì)買家而言，低報(bào)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶價(jià)很有可能會(huì)造成下一次售出房子時(shí)各類稅金的提升。當(dāng)此房地產(chǎn)再度售賣時(shí)，優(yōu)先做低的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶價(jià)將放大交易差值，反倒提升再度售賣的成本費(fèi)，與此同時(shí)貸款銀行的具體占比也會(huì)因而而減少。雖然“高買低報(bào)”對(duì)交易雙方都存有風(fēng)險(xiǎn)性，但為了更好地少繳稅，此作法仍司空見(jiàn)慣。
　　2．推遲產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。
　　此類方式 為關(guān)鍵對(duì)于增值稅的節(jié)稅方法。其一般作法是：交易雙方在達(dá)到買房意愿以后，最先簽署一份買房合同，要求購(gòu)房款交貨方法、房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)間和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶方法。在買家繳納所有或是一部分購(gòu)房款以后，賣家先將房子交買家應(yīng)用，直到賣家的房子擁有期限做到要求的免稅政策時(shí)間后，彼此再將房產(chǎn)過(guò)戶。為了更好地買賣有一定的確保，買家一般會(huì)在合同書中明確提出一些確保條文，如將房產(chǎn)證交買家存放等。
　　風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：一旦二手房市場(chǎng)在買賣沒(méi)完成的時(shí)間段內(nèi)發(fā)生價(jià)錢上的大幅度起伏，不論是暴漲或是暴跌，都是會(huì)有非常大一部分賣家或買家挑選“寧愿賠償合同違約金，還要停止合同履行”，進(jìn)而危害被違約方權(quán)益。此外，一旦稅收優(yōu)惠政策發(fā)生很大起伏，彼此對(duì)新造成的稅賦不可以達(dá)成一致時(shí)，也將迫不得已終止合同，擔(dān)負(fù)和投入很大的經(jīng)濟(jì)成本。
　　3．先租后買。
　　這類方法是推遲產(chǎn)權(quán)過(guò)戶節(jié)稅方法的演變版本號(hào)，二者在實(shí)質(zhì)上是一樣的。其一般作法是：在增值稅免稅規(guī)定的期限沒(méi)滿的一段時(shí)間內(nèi)，交易雙方再簽署一份房產(chǎn)租賃合同書，承諾將房租相抵到之后交收的購(gòu)房款里，促使買家與此同時(shí)變成了房子的承租人，在該房子將來(lái)買賣時(shí)有著優(yōu)先權(quán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：因?yàn)樵陂L(zhǎng)時(shí)間內(nèi)沒(méi)法申請(qǐng)辦理買賣產(chǎn)權(quán)過(guò)戶辦理手續(xù)，所買房的產(chǎn)權(quán)年限并并不是買家的，交易雙方不管哪一方悔約都是會(huì)導(dǎo)致糾紛案件。如將來(lái)兩年內(nèi)現(xiàn)行政策再度產(chǎn)生變化，針對(duì)交易雙方的風(fēng)險(xiǎn)性都可能非常大。與此同時(shí)，彼此又提升了租賃協(xié)議關(guān)聯(lián)，毀約成本費(fèi)將高些。
　　4．假贈(zèng)予。
　　它是現(xiàn)階段節(jié)稅方法中比較簡(jiǎn)單的一種。一般 是交易雙方在達(dá)到買賣意愿后，先私底下簽署一份買賣協(xié)議，以后再到公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋贈(zèng)與合同書，申明賣家免費(fèi)將某房屋贈(zèng)與買家，以未產(chǎn)生錢財(cái)買賣之名，避開(kāi)增值稅以及附加稅費(fèi)。為確保買賣資金財(cái)產(chǎn)安全，彼此在交易方式中一般會(huì)挑選將購(gòu)房款打進(jìn)一個(gè)貸款擔(dān)保帳戶，直至產(chǎn)權(quán)過(guò)戶進(jìn)行后賣家才可以將購(gòu)房款取下。
　　風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：這類方法從法律法規(guī)角度觀察，徹底歸屬于一種偷稅的違紀(jì)行為，交易雙方在交易方式中一旦產(chǎn)生糾紛案件不但不容易遭受法律法規(guī)維護(hù)，反倒會(huì)在相關(guān)部門評(píng)定存有有關(guān)違反規(guī)定客觀事實(shí)后，還將被追責(zé)一定的法律依據(jù)。假如此房屋在5年以內(nèi)再度買賣產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，可能由賣家擔(dān)負(fù)交易量?jī)r(jià)錢20%的個(gè)人所得稅，交易費(fèi)用會(huì)高些。
　　5．謊報(bào)唯一住房。
　　北京市對(duì)本人出讓自購(gòu)5年之上，而且是家中唯一日常生活用地獲得的個(gè)人所得，免稅個(gè)人所得稅，但相關(guān)部門未對(duì)“唯一住房”做出確立、實(shí)際的定義，因而在操作過(guò)程中無(wú)法鑒別繳稅目標(biāo)是不是真真正正歸屬于日常生活唯一住房，導(dǎo)致繳稅單位只有處于被動(dòng)取決于經(jīng)營(yíng)者的自主申請(qǐng)。