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營改增后房地產(chǎn)業(yè)都有什么稅務要交納?

答：一 、獲得土地資源階段

研發(fā)商住樓等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛形式獲取土地資源，主要包括房產(chǎn)契稅、合同印花稅。

1、房產(chǎn)契稅

應納稅所得額=土地成交價錢×稅率(3%-5%)，廣州市為3%

2、合同印花稅

應納稅所得額=應納稅證明記錄的額度×稅率

合同印花稅稅款=土地使用權(quán)出讓合同總金額×5?

▎根據(jù)：廣東房產(chǎn)契稅實施細則、合同印花稅暫行規(guī)定

二 、基本建設開發(fā)設計階段

獲得建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃許可證后施工，主要包括土地稅、合同印花稅。

1、土地稅

應納稅所得額=土地資源具體占有總面積×可用稅款

注：廣州要求，獲得預售許可后不會再交納土地稅，將商住樓變?yōu)樽再徎蜃赓U的除外，其它地區(qū)留意本地要求

2、合同印花稅

普遍合同如下所示：

合同印花稅稅款=基本建設勘察設計合同總金額×0.5? 建筑工程承包協(xié)議額度×0.3? 借款協(xié)議額度×0.05?

▎根據(jù)：穗府[2008]13號

三 、流通環(huán)節(jié)

獲得預售許可證之后進行預購，需預繳稅款、土地增值稅和所得稅。

1、企業(yè)增值稅

企業(yè)增值稅各自需在預征與實際開稅票結(jié)算2個階段交納。

注：《建筑工程施工許可證》注明的合同書動工日期是2016年4月30日前建筑項目或工程建筑工程施工合同注明的動工日期是2016年4月30日前建設工程項目，可用簡易計稅。

2、大城市維護建設稅、教育附加費、地方教育附加

預征及結(jié)算時具體交納的增值稅額做為計稅基礎，乘于稅率計繳附加稅(7%或5%或1%)。廣州附加稅為(7%)、教育附加費(3%)、地方教育附加(2%)。

3、土地增值稅(預繳稅款)

預繳稅額=(預收賬款—預繳稅款稅金)×預征率

預征率：住房為2%，普通住宅一般為3%或是4%

4、合同印花稅

合同印花稅稅款=商品房銷售合同總金額×5?

5、所得稅

售賣未竣工生產(chǎn)產(chǎn)品獲得收入，按預估計稅毛利率(一般為15%)算出預估毛利潤，記入本期應納稅額。

營改增后房地產(chǎn)業(yè)都有什么稅務要交納?待生產(chǎn)產(chǎn)品竣工后，立即清算先前售賣的具體毛利潤，把與預估毛利潤間的差值合拼記入本年度應納稅額。