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房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)設(shè)計間接費用如何分配？

【問】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)設(shè)計間接費用在竣工開發(fā)產(chǎn)品和沒有竣工開發(fā)產(chǎn)品中間怎樣進(jìn)行分割？根據(jù)怎樣？比如：某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年申請辦理結(jié)束相關(guān)部門開發(fā)設(shè)計某開發(fā)規(guī)劃的辦理手續(xù)，2009年8月份末總計產(chǎn)生開發(fā)設(shè)計間接成本236萬余元，2009年8月份完成竣工開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品銷售收入3000萬余元，該竣工開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品銷售收入需結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的建設(shè)工程成本費為1800萬余元，未竣工開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)工程成本費總計賬戶余額為2200萬余元，基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、公共性配套費暫時不考慮到。

【答】《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）自2008年1月1日起實行，本辦法第二十八要求公司計稅成本核算一般程序如下所示：

（一）對本期所發(fā)生的各類開支，按照其特性、經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要用途及產(chǎn)生地點、時間區(qū)進(jìn)行梳理、分類，并把它區(qū)別為應(yīng)記入成本對象成本和需在本期抵扣的成本費用。另外還應(yīng)按對在有關(guān)待攤費用和攤銷費開展計量檢定與確定。

（二）相匹配記入成本對象中的各種具體開支、待攤費用、攤銷費等科學(xué)合理的劃分成直接費用、間接費用和一同成本費，并依法把它科學(xué)合理的核算、分派至已竣工成本對象、新建成本對象和沒有完工本目標(biāo)。

問：我是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，修建了一批商住樓，一直沒買出來，是否要繳納房地產(chǎn)稅？

答：國稅發(fā)[2003]89號文件規(guī)定：由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研發(fā)的商住樓在售賣前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種商品，因而，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的商住樓，在賣出前，不房地產(chǎn)稅；而對賣出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已用或租賃、外借的商住樓應(yīng)按房地產(chǎn)稅。

提醒：換句話說，你公司修建的商住樓在賣出前不房地產(chǎn)稅，那如果已用或租賃、外借的情形下，必須房地產(chǎn)稅。依據(jù)《吉林省房產(chǎn)稅實施細(xì)則》要求：自有房產(chǎn)自購時，按房產(chǎn)原值一次扣減30%后余值測算交納，年征收率為1.2%.租賃的房產(chǎn)，按照實際房租收入測算交納，年征收率為12%.

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