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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)間接費(fèi)用如何分配？

【問(wèn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)間接費(fèi)用在竣工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和沒(méi)有竣工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中間怎樣進(jìn)行分割？根據(jù)怎樣？比如：某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2007年申請(qǐng)辦理結(jié)束相關(guān)部門開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)某開(kāi)發(fā)規(guī)劃的辦理手續(xù)，2009年8月份末總計(jì)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)間接成本236萬(wàn)余元，2009年8月份完成竣工開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)品銷售收入3000萬(wàn)余元，該竣工開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)品銷售收入需結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的建設(shè)工程成本費(fèi)為1800萬(wàn)余元，未竣工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)工程成本費(fèi)總計(jì)賬戶余額為2200萬(wàn)余元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、公共性配套費(fèi)暫時(shí)不考慮到。

【答】《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）自2008年1月1日起實(shí)行，本辦法第二十八要求公司計(jì)稅成本核算一般程序如下所示：

（一）對(duì)本期所發(fā)生的各類開(kāi)支，按照其特性、經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要用途及產(chǎn)生地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行梳理、分類，并把它區(qū)別為應(yīng)記入成本對(duì)象成本和需在本期抵扣的成本費(fèi)用。另外還應(yīng)按對(duì)在有關(guān)待攤費(fèi)用和攤銷費(fèi)開(kāi)展計(jì)量檢定與確定。

（二）相匹配記入成本對(duì)象中的各種具體開(kāi)支、待攤費(fèi)用、攤銷費(fèi)等科學(xué)合理的劃分成直接費(fèi)用、間接費(fèi)用和一同成本費(fèi)，并依法把它科學(xué)合理的核算、分派至已竣工成本對(duì)象、新建成本對(duì)象和沒(méi)有完工本目標(biāo)。

問(wèn)：我是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，修建了一批商住樓，一直沒(méi)買出來(lái)，是否要繳納房地產(chǎn)稅？

答：國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)文件規(guī)定：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)研發(fā)的商住樓在售賣前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講是一種商品，因而，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建的商住樓，在賣出前，不房地產(chǎn)稅；而對(duì)賣出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已用或租賃、外借的商住樓應(yīng)按房地產(chǎn)稅。

提醒：換句話說(shuō)，你公司修建的商住樓在賣出前不房地產(chǎn)稅，那如果已用或租賃、外借的情形下，必須房地產(chǎn)稅。依據(jù)《吉林省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》要求：自有房產(chǎn)自購(gòu)時(shí)，按房產(chǎn)原值一次扣減30%后余值測(cè)算交納，年征收率為1.2%.租賃的房產(chǎn)，按照實(shí)際房租收入測(cè)算交納，年征收率為12%.

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