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房產(chǎn)開發(fā)間接成本的財(cái)務(wù)核算與稅務(wù)解決

開發(fā)設(shè)計(jì)間接費(fèi)用構(gòu)成公司項(xiàng)目成本的一項(xiàng)重要具體內(nèi)容，《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》（[1993]財(cái)預(yù)字第6號）要求：“開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本主要是指隸屬立即機(jī)構(gòu)、管理方法開發(fā)規(guī)劃產(chǎn)生費(fèi)用，包含薪水、員工福利費(fèi)、折舊、維修費(fèi)、招待費(fèi)、水電氣、福利費(fèi)用、過渡房攤銷費(fèi)等?！薄伴_發(fā)設(shè)計(jì)間接費(fèi)用”做為一級會計(jì)分錄，關(guān)鍵計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主項(xiàng)目實(shí)施而造成的花費(fèi)。這筆費(fèi)用雖也是屬于立即為房產(chǎn)開發(fā)而造成的花費(fèi)，但是它無法確定也意思某種開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)壓力，因此不能將它立即記入各類開發(fā)設(shè)計(jì)生產(chǎn)成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商所發(fā)生的開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本先要記入“開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本”學(xué)科，再按照適度分派規(guī)范，把它分派記入各類開發(fā)設(shè)計(jì)生產(chǎn)成本中的“項(xiàng)目成本——開發(fā)設(shè)計(jì)間接費(fèi)用”二級科目（期終該學(xué)科無賬戶余額）。立即為某項(xiàng)目實(shí)施產(chǎn)生費(fèi)用，如現(xiàn)場辦公費(fèi)、生活費(fèi)用等，立即記入各項(xiàng)目成本新項(xiàng)目“項(xiàng)目成本——開發(fā)設(shè)計(jì)間接費(fèi)用”學(xué)科。只有一個(gè)開發(fā)規(guī)劃而造成的開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本，則立即記入“項(xiàng)目成本——開發(fā)設(shè)計(jì)間接費(fèi)用”學(xué)科。

開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本的總分類計(jì)算在“開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本”帳戶開展。公司所在各內(nèi)部結(jié)構(gòu)獨(dú)立核算單位產(chǎn)生的各種開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本，都需要自“應(yīng)付職工薪酬”、“應(yīng)對福利費(fèi)”、“固定資產(chǎn)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“存款”、“過渡房——周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)”等賬戶借貸方轉(zhuǎn)到“開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本”賬戶借貸方。

舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部結(jié)構(gòu)獨(dú)立核算單位在2008年5月份共產(chǎn)生開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本41600元，各開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的直接費(fèi)用如下所示：101商住樓50000元；102商住樓120000元；151出租房屋75000元；181過渡房70000元；201服務(wù)設(shè)施80000元；301商品化土地資源125000元。總計(jì)直接費(fèi)用520000元。從而測算開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本的比例為41600÷520000＝8％，5月份各開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分派的研發(fā)間接費(fèi)用：101商住樓：50000×8％＝4000元；102商住樓：120000元×8％＝9600元；151出租房屋：75000元×8％＝6000元；181過渡房：70000元×8%＝5600元；201服務(wù)設(shè)施：80000元×8％＝6400元；301商品化土地資源：125000元×8％＝10000元。按各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的研發(fā)間接費(fèi)用記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)設(shè)計(jì)間接費(fèi)用”成本項(xiàng)目，并把它記入“項(xiàng)目成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本”賬戶借貸方，實(shí)際賬務(wù)處理為：

借：項(xiàng)目成本——房子項(xiàng)目成本 25200

項(xiàng)目成本——服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目成本 6400

項(xiàng)目成本——商品化土地資源項(xiàng)目成本 10000

貸：開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本 41600

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本怎樣核算，及其開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本怎樣平攤，不但直接影響所得稅的年度匯算清繳，另外還影響到了土地資源增值稅清算。

容許抵扣的研發(fā)間接成本構(gòu)成具體內(nèi)容：

依據(jù)《土地增值稅暫行條例》第七條要求：“開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本，就是指立即機(jī)構(gòu)、管理方法開發(fā)規(guī)劃產(chǎn)生費(fèi)用，包含薪水、員工福利費(fèi)、折舊、維修費(fèi)、招待費(fèi)、水電氣、福利費(fèi)用、過渡房攤銷費(fèi)等?！辈浑y看出，土地增值稅中的研發(fā)間接成本，與那時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中“開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本”的構(gòu)成內(nèi)容包括完全一致的。而《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好（房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營所得稅處理方法）工作的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）要求：“開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本指公司為立即機(jī)構(gòu)及管理開發(fā)規(guī)劃存在的，而且不能把它屬于特殊成本對象的成本性支出。主要包含管理員員工資、員工福利費(fèi)、折舊、維修費(fèi)、招待費(fèi)、水電氣、福利費(fèi)用、工程管理費(fèi)、過渡房攤銷費(fèi)及其項(xiàng)目營銷設(shè)備修建費(fèi)等?！睆耐恋卦鲋刀惻c所得稅分別對開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本的解釋看來，土地增值稅中的研發(fā)間接成本并沒有包含所得稅中列出的工程管理費(fèi)，及其項(xiàng)目營銷設(shè)備修建費(fèi)。盡管土地增值稅開發(fā)成本中并沒有例舉“工程管理費(fèi)”，但測算土地增值稅時(shí)應(yīng)該容許扣減；對房地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)立建造的售樓處、樣板間等營銷推廣設(shè)備費(fèi)，在土地增值稅上需分不同的情況各自解決：

一是房地產(chǎn)開發(fā)商在研發(fā)小區(qū)里、行為主體外建造暫時(shí)性房屋建筑做為售樓處、樣板間的，其產(chǎn)生設(shè)計(jì)、修建、室內(nèi)裝修費(fèi)等費(fèi)用，應(yīng)記入房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)費(fèi)用扣減。售樓處、樣板間內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，如中央空調(diào)、電視等財(cái)產(chǎn)性購買開支禁止在營業(yè)費(fèi)用中稅前列支。

二是房地產(chǎn)開發(fā)商在行為主體內(nèi)建造臨時(shí)性售樓處、樣板間的，其產(chǎn)生設(shè)計(jì)、修建、室內(nèi)裝修費(fèi)等費(fèi)用，項(xiàng)目建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)測算收益并準(zhǔn)許扣減。三是房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)用整體規(guī)劃服務(wù)設(shè)施（如：會館、物業(yè)管理用房），所發(fā)生的售樓處、樣板間設(shè)計(jì)、修建、室內(nèi)裝修費(fèi)等費(fèi)用，按以下標(biāo)準(zhǔn)解決：（1）項(xiàng)目建成后產(chǎn)權(quán)年限歸屬于全體業(yè)主每一個(gè)，其成本費(fèi)、花費(fèi)能夠扣減。（2）項(xiàng)目建成后免費(fèi)移交政府部門、公用事業(yè)單位用以非盈利性社會發(fā)展公用事業(yè)的，其成本費(fèi)、花費(fèi)能夠扣減。（3）項(xiàng)目建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)測算收益，并準(zhǔn)許扣減成本費(fèi)、花費(fèi)。

借款費(fèi)用是構(gòu)成開發(fā)設(shè)計(jì)期內(nèi)的一項(xiàng)重要花費(fèi)，但房地產(chǎn)業(yè)公司財(cái)務(wù)制度、土地增值稅及其所得稅列出的“開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本”中都未例舉“借款費(fèi)用”這一項(xiàng)，是不是代表著開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本也不包含“借款費(fèi)用”？現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第17號——借款費(fèi)用》要求：公司所發(fā)生的借款費(fèi)用（含專門借款和一般借款費(fèi)用），可以直接屬于合乎資本化條件的財(cái)產(chǎn)的籌建或制造的，應(yīng)予以遞延所得稅。所指的“合乎資本化條件的財(cái)產(chǎn)”就是指，“需經(jīng)過非常長時(shí)間籌建或是生產(chǎn)經(jīng)營活動才能實(shí)現(xiàn)預(yù)訂可以使用或是可銷售狀態(tài)的固資、長期股權(quán)投資和庫存等財(cái)產(chǎn)”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所研發(fā)的商住樓，一般都經(jīng)過非常長一段時(shí)間，因此，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用應(yīng)予以遞延所得稅。又因借款費(fèi)用是為主項(xiàng)目實(shí)施而造成的花費(fèi)，因此，在賬務(wù)處理上，開發(fā)設(shè)計(jì)期內(nèi)所發(fā)生的借款費(fèi)用，在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)賬務(wù)處理上可作為開發(fā)設(shè)計(jì)間接性費(fèi)用核算。

另據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十七條的相關(guān)規(guī)定，公司在經(jīng)營活動中所發(fā)生的科學(xué)合理的不用遞延所得稅的借款費(fèi)用，準(zhǔn)許扣減；公司為購買、修建固資、固定資產(chǎn)和通過12個(gè)月以上修建，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)訂可銷售狀態(tài)的庫存商品產(chǎn)生貸款的，在有關(guān)財(cái)產(chǎn)購買、修建期內(nèi)所發(fā)生的科學(xué)合理的借款費(fèi)用，理應(yīng)做為資本性支出記入相關(guān)資產(chǎn)成本費(fèi)，并依據(jù)要求扣減。不難看出，所得稅法與政府會計(jì)準(zhǔn)則，對貸款費(fèi)用資本化的相關(guān)規(guī)定上是一致的。盡管國稅發(fā)[2009]31號文件列出的開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本中并沒有包含借款費(fèi)用，但這并不意味著借款費(fèi)用也不理應(yīng)記入開發(fā)設(shè)計(jì)間接費(fèi)用，由于列出的是開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本，僅就是其中主要內(nèi)容，而并沒有窮盡所有。

利息費(fèi)用在土地增值稅扣減上，依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第三款的相關(guān)規(guī)定，銷售費(fèi)用里的利息費(fèi)用，凡可以按出讓建筑項(xiàng)目測算平攤，同時(shí)提供金融企業(yè)的證明，準(zhǔn)許按實(shí)扣減，但最大不得超過按銀行業(yè)類似逾期貸款利率計(jì)算出來的額度；凡無法提供金融企業(yè)的證明，貸款利息不單獨(dú)扣減，銷售費(fèi)用的扣減按獲得土地使用權(quán)證所付款金額及房產(chǎn)開發(fā)成本5％之內(nèi)測算扣減。對無法提供金融企業(yè)的證明及其對所有應(yīng)用自籌資金，沒有出現(xiàn)利息費(fèi)用的，依據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地資源增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2010]220號）的相關(guān)規(guī)定，其房產(chǎn)開發(fā)花費(fèi)同樣也可以依照“獲得土地使用權(quán)證所付款金額”與“房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本”額度之和的5％之內(nèi)測算扣減。換句話說，對記入開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本里的利息費(fèi)用土地增值稅前扣減理應(yīng)區(qū)別這兩種情況：一是按實(shí)扣減。但向金融機(jī)構(gòu)借款的利息費(fèi)用不得超過按銀行業(yè)類似逾期貸款利率計(jì)算出來的額度，對超出的部分利息費(fèi)用理應(yīng)調(diào)節(jié)；二是按比例分配扣減。因?yàn)榘蠢①M(fèi)用是按照獲得土地使用權(quán)證所付款金額及房產(chǎn)開發(fā)成本5％之內(nèi)測算扣減，因此，應(yīng)該將記入“開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本”的利息費(fèi)用所有去除。

除利息費(fèi)用以外借款費(fèi)用，依據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)政府會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，也應(yīng)予以遞延所得稅。而在原有企業(yè)會計(jì)制度中，公司對外借款所發(fā)生的借款費(fèi)用理應(yīng)記入“銷售費(fèi)用”學(xué)科，而土地增值稅只對“銷售費(fèi)用”科目中的利息費(fèi)用容許依規(guī)按實(shí)扣減或者按統(tǒng)一占比扣減，相對應(yīng)對除利息費(fèi)用以外借款費(fèi)用是不可以扣減的。主要是因?yàn)椋和恋卦鲋刀惙蓵r(shí)，要以原來企業(yè)會計(jì)制度為載體，而借款費(fèi)用給予遞延所得稅是中后期會計(jì)制度的變化，而會計(jì)制度的變化并不是代表著土地增值稅現(xiàn)行政策同樣也調(diào)節(jié)。另據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅一些實(shí)際問題所規(guī)定的通告》（財(cái)稅字[1995]48號）第八條第二款的相關(guān)規(guī)定，針對超出貸款年限利息一部分及其加罰利息不可以土地增值抵扣。

借款費(fèi)用在公司所得稅扣除上，依據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十八條的相關(guān)規(guī)定，公司在經(jīng)營活動中所發(fā)生的以下利息費(fèi)用，準(zhǔn)許扣減：（一）非金融機(jī)構(gòu)向金融業(yè)企業(yè)借款的利息費(fèi)用、金融機(jī)構(gòu)的各種儲蓄利息費(fèi)用和同業(yè)拆借利息費(fèi)用、企業(yè)經(jīng)準(zhǔn)許發(fā)行股票的利息費(fèi)用；（二）非金融機(jī)構(gòu)向非金融企業(yè)貸款的利息費(fèi)用，不得超過依照金融機(jī)構(gòu)同時(shí)期類似貸款利率計(jì)算的金額的一部分。從本要求中可以看到：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融業(yè)企業(yè)借款的利息費(fèi)用的抵扣是一致的，唯一不一樣之處就在于，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)貸款的利息費(fèi)用，無論是否超出金融機(jī)構(gòu)同時(shí)期類似銀行貸款利率，財(cái)務(wù)會計(jì)要求按照實(shí)際付款利息給予遞延所得稅，而所得稅要求，不得超過依照金融機(jī)構(gòu)同時(shí)期類似銀行貸款利率（包含貸款基準(zhǔn)利率和浮動利率）計(jì)算出來的金額的一部分即可抵扣。對貸款利息付款外所發(fā)生的借款費(fèi)用容許按實(shí)扣減。但測算土地增值稅時(shí)，針對超出貸款年限利息一部分、加罰利息及其貸款利息付款以外借款費(fèi)用都不容許扣減。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本都都包括什么？

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)間接成本一般有以下幾點(diǎn)。

（一）行政部門管理費(fèi)用

此項(xiàng)成本是立即從業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的管理人員及單位所產(chǎn)生的工資薪金所得、福利費(fèi)、折舊、維修費(fèi)、招待費(fèi)、水電氣、福利費(fèi)用、接待費(fèi)、通信費(fèi)、旅差費(fèi)、保安人員附加費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)費(fèi)等費(fèi)用。

（二）工程管理費(fèi)

此項(xiàng)成本是所開發(fā)規(guī)劃直接發(fā)生的工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編寫審批費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、合同書外獎賞等間接成本。

（三）過渡房攤銷費(fèi)

過渡房攤銷費(fèi)是指由開發(fā)設(shè)計(jì)商品或已有房子用以安裝被拆遷人的攤銷費(fèi)或折舊，但是目前也有一些企業(yè)租賃住房來安裝被拆遷人，所收取的房屋租金也應(yīng)當(dāng)記入過渡房攤銷費(fèi)學(xué)科。租賃房子必須按被拆遷人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修費(fèi)用、工程項(xiàng)目改造費(fèi)、走線費(fèi)等有關(guān)開支然后由開發(fā)設(shè)計(jì)企擔(dān)負(fù)一部分也應(yīng)當(dāng)記入本科目。

（四）項(xiàng)目營銷設(shè)備修建費(fèi)

此項(xiàng)成本是所開發(fā)規(guī)劃直接發(fā)生的宣傳設(shè)備及發(fā)布費(fèi)、市場銷售自然環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)、樣板房等費(fèi)用間接成本。

（五）遞延所得稅借款費(fèi)用

遞延所得稅借款費(fèi)用包含：立即用以項(xiàng)目實(shí)施所借入資金的利息費(fèi)用、折扣率或股權(quán)溢價(jià)攤銷費(fèi)和協(xié)助花費(fèi)，以及因外匯貸款而出現(xiàn)匯兌差額。在其中，因貸款而造成的協(xié)助花費(fèi)也包括服務(wù)費(fèi)等。

（六）物業(yè)管理服務(wù)健全費(fèi)

未售賣的房屋產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)公司全部，物業(yè)管理公司入駐后，必須承租人交納物業(yè)管理費(fèi)用，房地產(chǎn)商做為未售房屋產(chǎn)權(quán)證明人，就得一部分承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用，及其對于服務(wù)設(shè)施不健全，應(yīng)該給物業(yè)管理公司付款的一部分補(bǔ)助花費(fèi)。

以上就是房產(chǎn)開發(fā)間接成本的財(cái)務(wù)核算與稅務(wù)解決的相關(guān)內(nèi)容，具體內(nèi)容多但卻很全方位，希望能夠幫到大家。更多會計(jì)具體內(nèi)容，會不斷創(chuàng)新，請各位密切關(guān)注。

政府會計(jì)準(zhǔn)則 企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 固資 攤銷費(fèi)