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地產(chǎn)商不可享受的5項稅收政策理應(yīng)造成納稅人高度重視，防治不合理享有增值稅免稅的稅務(wù)風險性。

房地產(chǎn)行業(yè)不適合稅前加計扣除

《關(guān)于完善研究開發(fā)費用稅前加計扣除政策的通知》稅務(wù)〔2015〕119號，及其《關(guān)于企業(yè)研究開發(fā)費用稅前加計扣除政策有關(guān)問題的公告》(我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2015年第97號)，進一步明確研發(fā)支出具體的范疇，簡單化產(chǎn)品研發(fā)費用核算及管理。與此同時，還制定研發(fā)支出稅前加計扣除的約束性標準以及對策。

確立不適合稅前加計扣除政策的七個領(lǐng)域：香煙加工制造業(yè);住宿和餐飲業(yè);批發(fā)和零售業(yè);房地產(chǎn)行業(yè);租用和商貿(mào)業(yè);服務(wù)業(yè);國家財政部與國家稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局所規(guī)定的別的行業(yè)。

不適合加計扣除政策行業(yè)判斷：不適合稅前加計扣除現(xiàn)行政策行業(yè)公司，是一種以《通知》列出領(lǐng)域業(yè)務(wù)流程為主營，其研發(fā)支出產(chǎn)生曾經(jīng)的營業(yè)成本占公司按稅收法律第六條要求計算出來的收入總額減去免稅收入和營業(yè)收入的額度50%(沒有)以上公司。

新辦房地產(chǎn)開發(fā)商不可享有一般新辦企業(yè)稅收政策《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程征繳所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕31號)第十條，確定了有關(guān)可用減免稅政策難題：依據(jù)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)特性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及以市場銷售(包含銷售代理)開發(fā)產(chǎn)品為主體的公司不可享有新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。新辦企業(yè)的稅收政策，主要表現(xiàn)在新辦服務(wù)型企業(yè)稅收政策、新辦商貿(mào)企業(yè)稅收政策、對下崗失業(yè)人員從業(yè)個體經(jīng)營者稅收政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多采用開設(shè)項目公司的形式運營實際操作最新項目，開發(fā)設(shè)計一個新樓盤或開發(fā)設(shè)計一個項目就新辦一個公司，且贏利率很高。這可以體驗到我國有關(guān)新開公司的優(yōu)惠稅收優(yōu)惠政策，可是，國稅發(fā)〔2006〕31號要求，新辦房地產(chǎn)開發(fā)商，將不會享有一般新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，并且對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)購收入預(yù)估銷售凈利率作出了調(diào)節(jié)。

地產(chǎn)商不可事前明確所得稅定額征收

《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，經(jīng)營者有下列情形之一的，稅務(wù)行政機關(guān)有權(quán)利核準其應(yīng)納稅所得額:(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定能夠不設(shè)帳本的;(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定理應(yīng)設(shè)定帳本但未設(shè)置的;(三)私自消毀帳本或是拒未提供納稅資料的;(四)雖設(shè)定帳本，但賬務(wù)錯亂或是成本費材料、收入憑證、花費憑據(jù)支離破碎，無法查帳的;(五)產(chǎn)生納稅時間，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)行政機關(guān)責令限期申請，貸款逾期仍不申報的;(六)經(jīng)營者申報的計稅基礎(chǔ)顯著稍低，又無正當理由的。

《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)所得稅 定額征收多個問題的通知》(國稅發(fā)〔2009〕377號)第一條第六款要求：國稅發(fā)〔2008〕30號文件第三條第二款所指‘特殊經(jīng)營者’包含下列類別的公司：我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局所規(guī)定的其他公司。

以后，《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好<房產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營活動所得稅處理方法>的指導意見》(國稅發(fā)〔2009〕31號)要求：公司發(fā)生《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條要求的情況，稅務(wù)行政機關(guān)可并對過去應(yīng)交企業(yè)所得稅按定額征收形式進行征收管理，并逐漸標準，與此同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法規(guī)、行政法規(guī)的規(guī)定進行修復，但不得事前明確公司的企業(yè)所得稅按定額征收形式進行征繳、管理方法。因而，房地產(chǎn)開發(fā)商也不得事前明確按定額征收。

地產(chǎn)商以房地產(chǎn)業(yè)境外投資應(yīng)按規(guī)定交納土地增值稅是不是免稅土地增值稅，必須確定是否屬于房產(chǎn)公司，及所投資的項目公司是不是從業(yè)房產(chǎn)開發(fā)。

《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(稅務(wù)〔1995〕048號)第一條的相關(guān)規(guī)定,以房地產(chǎn)業(yè)的投資、合作經(jīng)營的一方以土地資源(房地產(chǎn)業(yè))作價入股的投資或做為合作經(jīng)營標準，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投入、合作經(jīng)營的公司里時，暫免交納土地增值稅。對投資、合營企業(yè)將以上房地產(chǎn)業(yè)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定交納土地增值稅。

除此之外，《有關(guān)土地增值稅多個問題的通知(稅務(wù)〔2006〕21號)第五條要求，自2006年3月2日起，對以土地資源(房地產(chǎn)業(yè))作價入股的投資或合營的，凡所項目投資、合作經(jīng)營的企業(yè)從事房產(chǎn)開發(fā)的，或是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其修建的商住樓的投資和合營的，都不可用財稅字〔1995〕048號第一條暫免征繳土地增值稅的相關(guān)規(guī)定。因而，以房地產(chǎn)業(yè)的投資或合營的，應(yīng)按規(guī)定交納土地增值稅。

地產(chǎn)商改制重組不適合暫時不集體土地征收增值稅政策

企業(yè)改制重組的四種情況暫時不確定結(jié)算收益。《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財務(wù)〔2015〕5號)，確定了公司在改制重組環(huán)節(jié)中涉及到的土地增值稅政策優(yōu)惠：總體改造：總體改造就是指沒有改變原公司的投資主體，并繼承原公司支配權(quán)、義務(wù)的個人行為。依照《中華人民共和國公司法》的相關(guān)規(guī)定，非公司制企業(yè)總體改造為股份有限公司或是有限責任公司，責任有限公司(有限責任公司)總體改造為有限責任公司(責任有限公司)，對改造前公司將國有土地出讓、房屋權(quán)屬遷移、變動到改造后公司，暫時不征土地增值稅。

公司合并：按照法律規(guī)定或是合同規(guī)定，2個或多個公司合并為一個企業(yè)，且原公司投資主體續(xù)存的，對原公司將國有土地出讓、房屋權(quán)屬遷移、變動到合并后的公司，暫時不征土地增值稅。

公司單設(shè)：按照法律規(guī)定或是合同規(guī)定，公司單設(shè)為2個或多個和原公司投資主體同樣的公司，對原公司將國有土地出讓、房屋權(quán)屬遷移、變動到公司分立后公司，暫時不征土地增值稅。

以國有土地出讓、房屋進行項目投資：企業(yè)、個人在改制重組時以國有土地出讓、房屋進行項目投資，并對將國有土地出讓、房屋權(quán)屬遷移、變動到被投資的項目公司，暫時不征土地增值稅。

財務(wù)〔2015〕5號第五條著重強調(diào)，以上改制重組相關(guān)土地增值稅現(xiàn)行政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。與此同時,全部改制重組相關(guān)土地增值稅現(xiàn)行政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

以減少稅收優(yōu)惠政策系統(tǒng)漏洞，防止一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“改革”之民，行“出讓房地產(chǎn)業(yè)”之實，避開土地增值稅，國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局印發(fā)了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可享有改制重組土地增值稅政策優(yōu)惠。充分考慮在具體稅收征管中，以上狀況依然存在，本次頒布企業(yè)改制重組土地增值稅政策優(yōu)惠沿用了這一規(guī)定。