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在日常日常生活，根據(jù)選購(gòu)VIP資質(zhì)獲得更貼心服務(wù)的現(xiàn)象很常見。小編工作中發(fā)覺，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房子的過(guò)程當(dāng)中，也引入了“VIP買房”的形式——買房者先要向該企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)支付金額不菲的附加費(fèi)，得到“優(yōu)先權(quán)”才可以買房。那樣，針對(duì)買房者支付的附加費(fèi)，公司應(yīng)當(dāng)如何處理呢?

實(shí)例

Y企業(yè)主要是針對(duì)房產(chǎn)開發(fā)與銷售，根據(jù)直接銷售、授權(quán)委托中介服務(wù)分銷等形式進(jìn)行產(chǎn)品銷售。全部房子的買賣都由Y企業(yè)指定的銷售主管承擔(dān)洽談，并基本商談房產(chǎn)交易價(jià)錢，報(bào)檢Y企業(yè)批準(zhǔn)實(shí)行。

R企業(yè)是一家個(gè)人獨(dú)資，表面與Y企業(yè)不會(huì)有關(guān)聯(lián)性。在實(shí)際操作中，Y企業(yè)同買家商討，由買家先向R公司購(gòu)買VIP資質(zhì)，附加費(fèi)通常是在100萬(wàn)元以下。收取費(fèi)用后，R企業(yè)可以向買家出具收付款單據(jù)，或出具征收率為6%的增值稅專用發(fā)票。

依據(jù)Y公司與買家的約定，買家變成VIP后具有Y企業(yè)特殊新樓盤房子的優(yōu)先權(quán)。與此同時(shí)，買家選購(gòu)VIP資質(zhì)產(chǎn)生費(fèi)用適合于抵扣房產(chǎn)交易價(jià)錢。假如最后買賣并沒有達(dá)到，此筆花費(fèi)將全額退還給買家。在買家與R企業(yè)簽訂合同后的一定時(shí)間內(nèi)，Y企業(yè)才與買家簽訂購(gòu)房合同，買家支付的房子價(jià)格為雙方約定價(jià)錢扣除支付給R企業(yè)附加費(fèi)后價(jià)錢。

Y公司向買家解釋稱，由R企業(yè)收取的附加費(fèi)歸屬于宣傳策劃廣告費(fèi)用。Y公司在會(huì)計(jì)賬務(wù)處理時(shí)，以扣除附加費(fèi)后額度確定銷售額，并以此收益為載體測(cè)算交納相對(duì)應(yīng)稅金。

剖析

從外表來(lái)說(shuō)，Y企業(yè)的解釋與會(huì)計(jì)賬務(wù)處理好像有理有據(jù)。但具體分析這幾筆買賣后，小編認(rèn)為Y企業(yè)由相關(guān)方收取費(fèi)用抵扣收入的個(gè)人行為，容易造成少計(jì)收益，存有逃避繳納稅款的嫌疑。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》第二條要求，收益指公司在日常過(guò)程中所形成的、也會(huì)導(dǎo)致其他綜合收益增加的、與使用者投入資本無(wú)關(guān)的利益的總注入。第十四條與此同時(shí)要求，公司理應(yīng)按照平攤至各單項(xiàng)履約義務(wù)的成交價(jià)計(jì)量檢定收益。成交價(jià)是指企業(yè)因向客戶出讓產(chǎn)品而預(yù)計(jì)有權(quán)利收取的溢價(jià)增資額度。本案例中，Y企業(yè)銷售房產(chǎn)的舉動(dòng)組成單項(xiàng)履約義務(wù)，與此同時(shí)歸屬于時(shí)段履行合同，因而應(yīng)當(dāng)在買家獲得房子管控權(quán)時(shí)，依照與買家商談的買房總價(jià)格確認(rèn)收入，且不理應(yīng)開展溶解。

融合Y企業(yè)的具體步驟剖析，房產(chǎn)交易價(jià)錢及其附加費(fèi)都由Y公司與買家共同商定，且依據(jù)買賣多方承諾，附加費(fèi)為房產(chǎn)交易價(jià)格的構(gòu)成部分。換句話說(shuō)，R公司對(duì)附加費(fèi)并沒有主導(dǎo)權(quán)。與此同時(shí)，即便R公司為Y公司提供了推廣宣傳服務(wù)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)的開支一般應(yīng)當(dāng)由Y企業(yè)直接向R企業(yè)付款，并由R公司向Y企業(yè)出具相對(duì)應(yīng)的發(fā)票。在銷售房子時(shí)，Y企業(yè)可以通過(guò)向購(gòu)買方扣除價(jià)外費(fèi)用的形式，取回推廣宣傳成本。根據(jù)我國(guó)所得稅暫行規(guī)定的規(guī)定，增值稅的銷售總額為經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)生應(yīng)納稅額銷售行為收取的所有價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。Y企業(yè)應(yīng)當(dāng)以包括價(jià)外費(fèi)用的市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算繳納增值稅等相關(guān)稅費(fèi)。

鑒于此，小編認(rèn)為Y公司將銷售額溶解并由R企業(yè)收取的個(gè)人行為，存有主觀故意少計(jì)收益從而逃避繳納稅款的嫌疑。因?yàn)閅企業(yè)在確認(rèn)銷售額時(shí)，扣除了買方位R企業(yè)支付的附加費(fèi)，其所得稅、所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)契稅等稅款繳納的計(jì)稅依據(jù)也會(huì)隨之轉(zhuǎn)變，發(fā)生少繳稅款的狀況。值得關(guān)注的是，在預(yù)估交納土地增值稅時(shí)，Y企業(yè)溶解給R企業(yè)收取的合同款還會(huì)影響增值率、投入產(chǎn)出率的計(jì)算。Y公司需要增加該筆收入準(zhǔn)則一個(gè)新的銷售額，并依據(jù)一個(gè)新的銷售額再次確定增值率、投入產(chǎn)出率和適用的征收率，為此測(cè)算一個(gè)新的土地增值稅稅款。

思索

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，新起交易方式層出不窮。可是，在任何交易方式下，企業(yè)都理應(yīng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、稅收法律法規(guī)的需求合規(guī)管理開展稅務(wù)解決。像Y企業(yè)那樣主觀性搞混收益、花費(fèi)界線，根據(jù)相關(guān)方以花費(fèi)抵扣收入的方法少計(jì)收益，從而逃避繳納稅款的舉動(dòng)，是不可取的，很有可能會(huì)給企業(yè)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性。

雖然表面上看，Y公司與R企業(yè)不會(huì)有關(guān)聯(lián)性，但是不清除R公司是Y企業(yè)私開的“公款私存”這一概率。伴隨著稅收管理能力的培養(yǎng)，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)可通過(guò)分析公司持倉(cāng)關(guān)聯(lián)、高層管理人員組成狀況、是否在實(shí)際上存有整體利益等，發(fā)覺二者之間的深度關(guān)聯(lián)性，從而明確倆家公司是否構(gòu)成關(guān)聯(lián)企業(yè)。倘若二者有關(guān)聯(lián)性，其行為很有可能歸屬于運(yùn)用關(guān)聯(lián)方交易遷移盈利。根據(jù)我國(guó)所得稅法要求，公司與其說(shuō)關(guān)聯(lián)企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符獨(dú)立交易原則而減少公司或者其關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)納稅收入或是收入額的，稅務(wù)行政機(jī)關(guān)有權(quán)利依照有效方式調(diào)節(jié)。換句話說(shuō)，Y企業(yè)的個(gè)人行為還可能面臨轉(zhuǎn)讓定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)性。

由來(lái)：我國(guó)稅務(wù)報(bào) 2022年04月29日 版次：08 創(chuàng)作者：王積柱 王麗 郜蔚(作者單位：北京市經(jīng)偉順通咨詢管理公司)