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最近，“愛心助農(nóng)、高價收購麥子抵首付款”、“愛心助農(nóng)，輕輕松松安居”銷售業(yè)務(wù)宣傳海報忽然爆火，建業(yè)集團在河南商丘市民權(quán)縣的河南建業(yè)水岸花園洋房公布麥子2元/斤，最大可抵16萬余元購房款;開封市杞縣的建業(yè)城，打出“蒜頭5元/斤買房，16天交易量86萬公斤蒜頭”的廣告促銷。房地產(chǎn)開發(fā)商為了能去化，花樣營銷推廣五花八門，這背后對稅務(wù)解決都會產(chǎn)生什么影響?今天我們就以河南建業(yè)水岸花園洋房發(fā)布的小麥買房政策對稅務(wù)處理危害展開分析。

農(nóng)業(yè)產(chǎn)品購房的3種類型

據(jù)統(tǒng)計，麥子抵房過程中麥子的市場價為2元/斤，市價基本在1.5元/斤左右，但麥子抵房只有抵首付，最大可抵16萬余元。該樓盤均價為5800塊左右，房型建筑面積約117-144平米，為此測算16萬余元最多能占據(jù)首付的八成。主題活動預計時間為6月20日-7月10日，但該主題活動于6月22日已將喊停。因為針對該主題活動具體的策劃方案尚不可知，大家姑且下列三種方法展開分析：

1、如宣傳圖常說，農(nóng)民以麥子抵首付，等同于農(nóng)民把麥子依照2元/斤的價錢賣給地產(chǎn)開發(fā)商，地產(chǎn)開發(fā)商對麥子作購入解決，以后地產(chǎn)開發(fā)商再向外市場銷售回收的小麥。

2、農(nóng)民將麥子依照市價1.5元/斤賣給地產(chǎn)開發(fā)商指定的收購商，以回收合同款付款首付，地產(chǎn)開發(fā)商以回收單據(jù)測算農(nóng)民可享受的折扣優(yōu)惠額度，等同于減少購房款，折扣銷售。

3、農(nóng)民將麥子依照市場價2元/斤的價錢賣給地產(chǎn)開發(fā)商指定的收購商，回收合同款交給地產(chǎn)開發(fā)商，地產(chǎn)開發(fā)商依照市場價2元/斤與市價1.5元/斤的價差給與收購商補助。

假定某農(nóng)民以4萬公斤麥子參與買房主題活動，房屋總價格為70萬余元，首付為21萬，除麥子依照2元/斤的價錢抵一部分以外，農(nóng)民有待付款13萬余元首付。

稅務(wù)解決分析

首要大家剖析第一種方式中的稅務(wù)危害，該農(nóng)民把它4萬公斤麥子以2元/斤的價錢賣給地產(chǎn)開發(fā)商，地產(chǎn)開發(fā)商向其出具收購發(fā)票8萬余元，再加上農(nóng)民支付的13萬余元首付及借款金額49萬余元，地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)向農(nóng)民出具70萬余元的發(fā)票。這個過程中農(nóng)民賣小麥是免稅政策個人行為，地產(chǎn)開發(fā)商可根據(jù)我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局河南稅務(wù)局公示2018年第5號文件中的規(guī)定向農(nóng)民出具收購發(fā)票。除此之外，依據(jù)稅務(wù)[2017]37號文件的規(guī)定，地產(chǎn)開發(fā)商能夠農(nóng)業(yè)產(chǎn)品收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率測算進項稅。待回收結(jié)束后，地產(chǎn)開發(fā)商對外開放市場銷售麥子時，因其并不是農(nóng)業(yè)產(chǎn)品經(jīng)營者不可以享有稅收優(yōu)惠政策，需依照9%繳納增值稅。考慮到麥子的市場價與賣出價存在一定的差價，故整體來看也會降低增值稅稅負率，倘若地產(chǎn)開發(fā)商未向農(nóng)民出具收購發(fā)票不可以抵扣進項稅額的話會損害對外開放市場銷售一部分造成的增值稅。除此之外，所得稅里可憑著收購發(fā)票開展抵扣，小麥收購價與賣出價的差值也會降低應(yīng)納稅額。由于對房屋出售收益及項目成本不造成影響，對該項目的土地增值稅不造成影響。

但該操作步驟下應(yīng)注意下列兩個問題：

1、依據(jù)豫糧辦2021年98號文要求，地產(chǎn)開發(fā)商必須對于小麥收購行為進行辦理備案即可從業(yè)回收主題活動，具體政策必須參考本地對于糧食收購的規(guī)定。

2、地產(chǎn)開發(fā)商回收麥子向農(nóng)民出具收購發(fā)票，根據(jù)我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局河南稅務(wù)局公示2018年第5號文要求，需按照規(guī)定妥善保管回收有關(guān)的會計原始憑證以便檢查，例如農(nóng)戶的身份證掃描件、收購農(nóng)產(chǎn)品的過磅單、收付款憑證等。

因為第一種方式實際操作比較繁雜并存有農(nóng)業(yè)產(chǎn)品進項稅不可以抵扣的風險性，地產(chǎn)開發(fā)商依照此方法實際操作的概率非常小。相對性第一種方式，第二種方式實際操作比較簡單，農(nóng)民把4萬公斤麥子依照1.5元/斤賣給地產(chǎn)開發(fā)商指定的收購商，以回收合同款6萬余元付款首付，并憑著回收單據(jù)享有2萬元的優(yōu)惠折扣，房屋總合同款調(diào)整為68萬余元，農(nóng)民另需繳納首付價差14.4萬余元。地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)向農(nóng)民依照68萬余元開票，最后依照68萬余元確定該套房子各稅收收入。需注意這種方式等同于變向減少了房屋合同款，可能得到政府部門降價限定。

第三種方法中收購商依照高價位2元/斤回收以后，地產(chǎn)開發(fā)商依照市場價2元/斤與市價1.5元/斤的價差給與收購商補助，地產(chǎn)開發(fā)商針對該套房子收入依然為70萬余元，給與收購商的補助以營銷費用解決，由收購商向地產(chǎn)開發(fā)商出具征收率為6%的營銷服務(wù)類稅票，地產(chǎn)開發(fā)商以發(fā)票抵扣增值稅進項稅額并且在所得稅中進行抵扣。由于對收益及項目成本不造成影響，對該項目的土地增值稅不造成影響。

結(jié)束語

從上述剖析看得出，“麥子買房”主題活動不同類型的操作步驟對稅務(wù)產(chǎn)生的影響亦不一樣。據(jù)統(tǒng)計，該主題活動雖然導致了社會發(fā)展一定影響力，但交易量不甚理想，僅不斷二天即被提早喊停，背后的原因不為人知，文中僅對該主題活動可能產(chǎn)生的稅務(wù)危害展開分析，各個方面緘默不語。