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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會計(jì)核算方法

例：某公司為一般納稅人，市場銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)老項(xiàng)目，挑選簡易計(jì)稅。2016年10月該開發(fā)項(xiàng)目并未竣工，預(yù)購收益10,000萬余元。

（1）接到預(yù)售房款：

借：存款 10,000

貸：應(yīng)收帳款 10,000

（2）本月向房產(chǎn)所在城市稅務(wù)局預(yù)繳增值稅時(shí)：

借：應(yīng)交稅金——簡易計(jì)稅285.71【10000÷（1 5%）×3%】

貸：存款 285.71

（3）支付工程款時(shí):

借：項(xiàng)目成本 800

貸：存款 800

（4）做到交付條件確定銷售額時(shí):

借：應(yīng)收帳款 10,000

貸：應(yīng)交稅金——簡易計(jì)稅476.19【10000÷（1 5%）×5%】

營業(yè)成本 9,523.81

借：主營業(yè)務(wù)收入 800

貸：項(xiàng)目成本 800

（5）當(dāng)月底測算應(yīng)交所得稅時(shí):

借：應(yīng)交稅金——簡易計(jì)稅 476.19

貸：應(yīng)交稅金——簡易計(jì)稅 285.71（抵稅預(yù)交增值稅）

應(yīng)交稅金——未交增值稅 190.48

（6）下月繳納增值稅時(shí):

借：應(yīng)交稅金——未交增值稅 190.48

貸：存款 190.48

土地價(jià)款抵稅政策依據(jù)是啥？

（一）《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》稅務(wù)〔2016〕36號第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里的一般納稅人市場銷售其開發(fā)的建筑項(xiàng)目（挑選簡易征收的房地產(chǎn)業(yè)老項(xiàng)目以外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣減轉(zhuǎn)讓土地資源時(shí)往政府機(jī)構(gòu)支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

（二）財(cái)務(wù)〔2016〕140號第七條：

向政府機(jī)構(gòu)支付的土地價(jià)款，包含土地資源買受人向政府機(jī)構(gòu)支付的征收土地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地資源早期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里的一般納稅人市場銷售其開發(fā)的建筑項(xiàng)目（挑選簡易征收的房地產(chǎn)業(yè)老項(xiàng)目以外），在取得土地資源時(shí)往別的單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在測算銷售總額時(shí)扣減。經(jīng)營者按上述要求扣減拆遷補(bǔ)償費(fèi)耗時(shí)，應(yīng)提供拆遷補(bǔ)償協(xié)議、動遷彼此付款和獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑據(jù)等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)有效的材料。

（三）我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2016年第86號第一條：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府機(jī)構(gòu)支付的土地價(jià)款，及其向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，依照稅務(wù)〔2016〕140號文件第七、八條要求，允許在測算銷售總額時(shí)扣減但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行要求測算扣減。

（四）我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2016年第18號：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里的一般納稅人市場銷售自行開發(fā)的建筑項(xiàng)目，可用一般計(jì)稅方法記稅，依照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣減本期市場銷售建筑項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額測算銷售總額。

銷售總額計(jì)算公式如下所示：

銷售總額=（所有價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-本期容許扣減的土地價(jià)款）÷（1 11%）

2.本期容許扣減的土地價(jià)款依照下列計(jì)算公式：

本期容許扣減的土地價(jià)款=（本期市場銷售建筑項(xiàng)目總建筑面積÷建筑項(xiàng)目能夠市場銷售總建筑面積）×支付的土地價(jià)款

本期市場銷售建筑項(xiàng)目總建筑面積，指的是本期開展稅務(wù)申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的總建筑面積。

建筑項(xiàng)目能夠市場銷售總建筑面積，指的是建筑項(xiàng)目能夠出售的建筑面積，不包含市場銷售建筑項(xiàng)目時(shí)未獨(dú)立做價(jià)結(jié)算的配套設(shè)施公用設(shè)施的總建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是偏向政府部門、土地管理部門或受政府部門授權(quán)委托扣除土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

文中主要是通過實(shí)例給學(xué)員們解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會計(jì)核算方法的過程，細(xì)心看完假如還是不太明白怎么計(jì)算，那么你可以來進(jìn)行咨詢；或者直接在網(wǎng)上進(jìn)行提出問題，會出現(xiàn)專業(yè)的老師讓你解釋。