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房地產(chǎn)企業(yè)視作買斷合同市場銷售的企業(yè)所得稅解決

答：視為買斷合同方法市場銷售實質(zhì)上仍是分銷，受托人將產(chǎn)品交付給受托方時，產(chǎn)品使用權(quán)里的風險性和酬勞并沒有遷移給受托方。因而，受托人在支付產(chǎn)品時不確認收入，受托方也不當作購入產(chǎn)品解決。受托方將產(chǎn)品銷售后，應(yīng)按具體市場價確定為銷售額，并向受托人出具分銷明細。受托人接到分銷明細時，再確認收入。

依據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好〈房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅處理辦法〉的通告》（國稅發(fā)〔2009〕31號）要求，房產(chǎn)開發(fā)公司采用視作買斷合同方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，歸屬于公司與購方簽署買賣合同或協(xié)議書，或公司、受托方、購方三方一同簽署買賣合同或協(xié)議書的，假如買賣合同或合同中承諾的價錢高過買斷合同價錢，則應(yīng)按購銷合同或合同中承諾的價格計算的總價于接到受托方已銷開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品清單之日確認收入的完成；假如歸屬于前二種狀況中買賣合同或合同中承諾的價錢小于買斷合同價錢，及其歸屬于受托方與購方簽署買賣合同或協(xié)議書的，則應(yīng)按買斷合同價格計算的總價于接到受托方已銷開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品清單之日確認收入的完成。

依據(jù)《國家財政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于企業(yè)服務(wù)費及擁金開支抵扣現(xiàn)行政策的通告》（稅務(wù)〔2009〕29號）要求，非保險企業(yè)產(chǎn)生與生產(chǎn)運營相關(guān)的服務(wù)費及擁金開支，要在所得稅稅前工資開展扣減，需要具有下述五個標準：

一是按與具備誠信經(jīng)營資質(zhì)中介服務(wù)機構(gòu)或本人（沒有買賣彼此以及員工、委托代理人和代表者等）所簽署服務(wù)合同或合同書確定的工資額度的5%測算額度開展所得稅抵扣，超出一部分不可在企業(yè)所得稅抵扣。

二是企業(yè)支付的服務(wù)費及提成不可立即抵減服務(wù)合同或合同金額，并屬實進賬。

三是除授權(quán)委托個人代理外，公司以現(xiàn)鈔等非轉(zhuǎn)賬方式付款的服務(wù)費及提成不可在抵扣。

四是企業(yè)應(yīng)當屬實向本地負責人稅務(wù)行政機關(guān)給予當初服務(wù)費及提成測算分配表和別的相關(guān)資料，并依規(guī)獲得合理合法真正憑據(jù)。

五是公司不能將服務(wù)費及擁金開支記入采購回扣、業(yè)務(wù)提成、購物返利、入場費等花費。

依據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件要求，房產(chǎn)開發(fā)公司授權(quán)委托境外機構(gòu)市場銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其付款境外機構(gòu)的營業(yè)費用（含提成或服務(wù)費）不得超過委托銷售收益10%的一部分，準許按實扣減。

從以上政策法規(guī)具體內(nèi)容，看得出，在所得稅匯算情況下對于房地產(chǎn)開發(fā)商收入準則和營業(yè)費用有明晰的要求。

有關(guān)實例

答：A公司為房產(chǎn)開發(fā)公司，授權(quán)委托中介服務(wù)銷售代理房地產(chǎn)業(yè)，乙公司銷售A公司開發(fā)設(shè)計的商住樓1000平米，轉(zhuǎn)讓合同價格10000元/平米，該商住樓成本費為8000元/平米。乙企業(yè)真實市場銷售時按11000元/平方米的價錢售賣。以上價錢中未包括增值稅額或增值稅額。本實例不考慮別的稅金的危害。

A公司接到乙企業(yè)銷售清單，開展會計賬務(wù)處理（企業(yè)：元，相同）。

借：應(yīng)收帳款——具體購房者 11500000

貸：營業(yè)成本 10000000

其他應(yīng)收款——乙企業(yè) 1000000

應(yīng)交稅金——應(yīng)繳增值稅 500000

借：主營業(yè)務(wù)成本 8000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 8000000

應(yīng)納稅額＝10000000－8000000－500000＝1500000（元）。

審核通過，看到公司存有下列難題。

收入準則：此案未按購銷合同或合同中承諾的價格計算的合同款，確認收入的完成。

納稅調(diào)整事宜：市場銷售代理傭金未按所簽署服務(wù)合同或合同書確定的工資額度的5%，測算所得稅抵扣。

解決方法

受托人A公司為房產(chǎn)開發(fā)公司，受托方乙企業(yè)為從業(yè)房產(chǎn)代理的中介，在視作買斷合同方法下，乙企業(yè)銷售代理A公司開發(fā)設(shè)計的商住樓，市場銷售后乙企業(yè)向A公司出具分銷明細。A公司按具體市場價確定銷售額，并向具體選購人出具市場銷售不動產(chǎn)發(fā)票。A公司在接到乙企業(yè)的分銷明細時，按具體市場價與協(xié)議價差值向乙企業(yè)清算分銷款，乙企業(yè)向A公司給予代理銷售服務(wù)業(yè)發(fā)票。

A公司所得稅申報時付款給乙企業(yè)的服務(wù)費，超出授權(quán)委托銷售金額5%的一部分，不準許企業(yè)所得稅抵扣。

1.恰當?shù)臅嬏幚?/p>

（1）A公司接到受托方乙企業(yè)的分銷明細時。

借：應(yīng)收帳款——具體購房者 11550000

貸：營業(yè)成本 11000000

應(yīng)交稅金——應(yīng)繳增值稅 550000

借：主營業(yè)務(wù)成本 8000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 8000000

（2）向受托方乙企業(yè)付款，具體市場價與協(xié)議價中間的差值。

借：營業(yè)費用——信用卡手續(xù)費 1000000

貸：存款 1000000

2.恰當?shù)钠髽I(yè)所得稅解決

A公司接到受托方乙企業(yè)的分銷明細時，測算該項業(yè)務(wù)流程造成的企業(yè)所得稅。

應(yīng)稅收入＝11000000（元）；應(yīng)納稅額成本費＝8000000（元）；稅費＝550000（元）；營業(yè)費用＝1000000（元）。

納稅調(diào)整增長額＝1000000－11000000×5%＝450000（元）。

應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅收入－應(yīng)稅成本費－稅費－營業(yè)費用＋繳稅

調(diào)節(jié)增長額＝11000000－8000000－550000－1000000＋450000＝1900000（元）。

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