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房地產(chǎn)業(yè)涉及到的稅收及其計(jì)算方式

土地使用權(quán)證獲得環(huán)節(jié)：需繳納契稅、合同印花稅（也有政府部門有關(guān)部門繳納的交易費(fèi)等），但有時(shí)候土地資源出讓方出讓的時(shí)候會規(guī)定拿基金凈值，而把依照稅法規(guī)定應(yīng)由出讓方擔(dān)負(fù)的增值稅及額外、土增等也規(guī)定另一方擔(dān)負(fù)。

（1）房產(chǎn)契稅：是對在中華人民共和國地區(qū)遷移土地資源、房屋權(quán)屬時(shí)往承擔(dān)土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)的個(gè)人和單位征繳的一種稅。房產(chǎn)契稅按土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)遷移時(shí)的成交價(jià)格為計(jì)稅基礎(chǔ)，基本上征收率為3%。

應(yīng)納稅所得額=房地產(chǎn)成交價(jià)錢或評估價(jià)格×征收率

（2）合同印花稅：是對在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、堅(jiān)振合同印花稅暫行規(guī)定所羅列的各種各樣憑據(jù)所征繳的一種具有個(gè)人行為特性的憑據(jù)稅。分成從價(jià)記稅和從量計(jì)稅二種。

應(yīng)納稅所得額=合同金額×0.05%

注：合同印花稅的交納圍繞房地產(chǎn)業(yè)的各環(huán)節(jié)，公司成立交納注冊資本的合同印花稅，立賬時(shí)賬本印花稅、土地資源獲得時(shí)交納土地轉(zhuǎn)讓合同合同印花稅，設(shè)計(jì)階段交納各工程承包合同、廣告合同的合同印花稅，及其市場銷售階交納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑據(jù)的合同印花稅等。

獲得土地所有權(quán)后至房產(chǎn)銷售并投入使用之日止，每一年交納土地稅。

土地稅：城區(qū)土地稅是在城市、縣里、轄縣和規(guī)劃區(qū)范圍之內(nèi)，對有著土地使用權(quán)證的個(gè)人和單位以具體占有的土地面積為應(yīng)納稅額，按照規(guī)定稅款征繳的一種稅。

年應(yīng)納稅所得額=土地資源使用的面積×企業(yè)稅款

預(yù)購環(huán)節(jié)：需交納增值稅及額外，預(yù)繳稅款土增、所得稅。

（1）增值稅：在中華人民共和國地區(qū)給予營業(yè)稅條例要求的勞務(wù)公司、出售無形資產(chǎn)攤銷或是銷售不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人和單位，為增值稅的一般納稅人。

銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅所得額=經(jīng)營者銷售不動(dòng)產(chǎn)向另一方扣除的全都合同款和價(jià)外費(fèi)用×5%

（2）增值稅附加稅稅率：城市維護(hù)建設(shè)稅=增值稅額×7%

教育附加費(fèi)=增值稅額×3%

（3）土增：是對出讓公有土地使用權(quán)證、地面的房屋建筑以及附屬物并獲得工資的個(gè)人和單位征繳的一種稅。土增依照經(jīng)營者出讓房地產(chǎn)業(yè)所獲得的增值率和要求的稅率測算征繳，一般納稅人出讓房地產(chǎn)業(yè)所獲得的收益扣減 《條例》要求的扣除項(xiàng)目額度前的賬戶余額，為增值率。

海南地區(qū)稅務(wù)局要求房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)購環(huán)節(jié)應(yīng)預(yù)繳稅款土增，?？谑?、三亞每月按銷售總額的2%預(yù)繳稅款，其他縣市按銷售總額的1%預(yù)繳稅款。

（3）所得稅：所得稅的課稅對象要以出讓土地使用權(quán)證及銷售不動(dòng)產(chǎn)所獲得收益以及他所得的。

應(yīng)納稅所得額=應(yīng)納稅額×25%

房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)購環(huán)節(jié)應(yīng)一季度預(yù)繳稅款所得稅，每個(gè)季度預(yù)繳稅額依據(jù)國稅發(fā) （2006）31號及其國稅發(fā) [2008]299號要求預(yù)繳稅款

每個(gè)季度應(yīng)預(yù)繳稅款所得稅額=（一季度銷售總額×10%—增值稅及額外—預(yù)繳稅款的土增—成本費(fèi)用）×22%

備注名稱：新所得稅法實(shí)行后，海南地區(qū)實(shí)行所得稅緩沖期現(xiàn)行政策，新辦企業(yè)實(shí)行25%征收率，老公司2010年22%，2011年24%，2012年之后實(shí)行25%。

本年度有竣工新樓盤，則竣工本年度開展所得稅年度匯算清繳，每一年5月31日以前申請（詳細(xì)國稅發(fā)（2009）31號文）。

每本年度應(yīng)繳所得稅額=應(yīng)納稅額×25%

應(yīng)納稅額=收入總額—不征稅收入—不征稅收入—各類扣減—以年本年度彌補(bǔ)虧損

項(xiàng)目銷售做到85%或市場銷售結(jié)束，開展土地資源增值稅清算。

（一）、土增的結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)：（1）已出售的物業(yè)總建筑面積占全部新項(xiàng)目可售總建筑面積的比率在85%之上，或該占比雖未超出85%，但剩下的可售總建筑面積早已租賃或使用的；（2）獲得市場銷售（預(yù)購）許可證書三年并未市場銷售結(jié)束。

（二）、應(yīng)納稅所得額的計(jì)算出來

1、測算增值率 增值率＝總收入額－扣除項(xiàng)目額度

2、測算投入產(chǎn)出率 投入產(chǎn)出率＝增值率÷扣除項(xiàng)目額度

3、根據(jù)投入產(chǎn)出率明確稅率。

4、根據(jù)稅率測算應(yīng)納稅所得額。

應(yīng)納稅所得額＝增值率×稅率—扣除項(xiàng)目額度×心算扣減指數(shù)

備注名稱：推行四級超額累進(jìn)稅率

會計(jì)處理的轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)營改增以前，房產(chǎn)開發(fā)公司依照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅種征繳增值稅，征收率為5%。

假定企業(yè)銷售商住樓獲得銷售額1000萬余元，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、地區(qū)教育附加的稅點(diǎn)各自為7%、3%、2%。則公司有關(guān)的會計(jì)處理如下所示：

借：存款1000

貸：營業(yè)成本1000

借：運(yùn)營應(yīng)交稅費(fèi)50

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)繳增值稅50

借：運(yùn)營應(yīng)交稅費(fèi)6

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅3.5

應(yīng)交稅金——應(yīng)繳教育附加費(fèi)1.5

應(yīng)交稅金——應(yīng)繳地區(qū)教育附加1

營改增后，房產(chǎn)開發(fā)公司可用11%的增值稅率。相同的標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)的會計(jì)處理如下所示：

借：存款1000

貸：營業(yè)成本900.90

應(yīng)交稅金——銷項(xiàng)稅（銷項(xiàng)稅）99.10

不考慮當(dāng)月增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的前提下：

借：運(yùn)營應(yīng)交稅費(fèi)11.89

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅6.94

應(yīng)交稅金——應(yīng)繳教育附加費(fèi)2.97

應(yīng)交稅金——應(yīng)繳地區(qū)教育附加1.98

房地產(chǎn)業(yè)涉及到的稅收及其計(jì)算方式我就講完了，房產(chǎn)開發(fā)公司由增值稅改成所得稅，別的稅收不會改變，涉及到到的稅收具體有所得稅、房地產(chǎn)稅、土增、房產(chǎn)契稅、城區(qū)土地稅、所得稅、合同印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、地區(qū)教育附加等，在其中所得稅、土增、所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)的3大稅收，房產(chǎn)開發(fā)公司的收費(fèi)項(xiàng)目有幾十種。