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房地產(chǎn)業(yè)涉及到的稅收及其計算方式

土地使用權證獲得環(huán)節(jié)：需繳納契稅、合同印花稅（也有政府部門有關部門繳納的交易費等），但有時候土地資源出讓方出讓的時候會規(guī)定拿基金凈值，而把依照稅法規(guī)定應由出讓方擔負的增值稅及額外、土增等也規(guī)定另一方擔負。

（1）房產(chǎn)契稅：是對在中華人民共和國地區(qū)遷移土地資源、房屋權屬時往承擔土地使用權證、房屋產(chǎn)權的個人和單位征繳的一種稅。房產(chǎn)契稅按土地使用權證、房屋產(chǎn)權遷移時的成交價格為計稅基礎，基本上征收率為3%。

應納稅所得額=房地產(chǎn)成交價錢或評估價格×征收率

（2）合同印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、堅振合同印花稅暫行規(guī)定所羅列的各種各樣憑據(jù)所征繳的一種具有個人行為特性的憑據(jù)稅。分成從價記稅和從量計稅二種。

應納稅所得額=合同金額×0.05%

注：合同印花稅的交納圍繞房地產(chǎn)業(yè)的各環(huán)節(jié)，公司成立交納注冊資本的合同印花稅，立賬時賬本印花稅、土地資源獲得時交納土地轉讓合同合同印花稅，設計階段交納各工程承包合同、廣告合同的合同印花稅，及其市場銷售階交納產(chǎn)權轉移憑據(jù)的合同印花稅等。

獲得土地所有權后至房產(chǎn)銷售并投入使用之日止，每一年交納土地稅。

土地稅：城區(qū)土地稅是在城市、縣里、轄縣和規(guī)劃區(qū)范圍之內(nèi)，對有著土地使用權證的個人和單位以具體占有的土地面積為應納稅額，按照規(guī)定稅款征繳的一種稅。

年應納稅所得額=土地資源使用的面積×企業(yè)稅款

預購環(huán)節(jié)：需交納增值稅及額外，預繳稅款土增、所得稅。

（1）增值稅：在中華人民共和國地區(qū)給予營業(yè)稅條例要求的勞務公司、出售無形資產(chǎn)攤銷或是銷售不動產(chǎn)的個人和單位，為增值稅的一般納稅人。

銷售不動產(chǎn)應納稅所得額=經(jīng)營者銷售不動產(chǎn)向另一方扣除的全都合同款和價外費用×5%

（2）增值稅附加稅稅率：城市維護建設稅=增值稅額×7%

教育附加費=增值稅額×3%

（3）土增：是對出讓公有土地使用權證、地面的房屋建筑以及附屬物并獲得工資的個人和單位征繳的一種稅。土增依照經(jīng)營者出讓房地產(chǎn)業(yè)所獲得的增值率和要求的稅率測算征繳，一般納稅人出讓房地產(chǎn)業(yè)所獲得的收益扣減 《條例》要求的扣除項目額度前的賬戶余額，為增值率。

海南地區(qū)稅務局要求房地產(chǎn)開發(fā)商在預購環(huán)節(jié)應預繳稅款土增，?？谑?、三亞每月按銷售總額的2%預繳稅款，其他縣市按銷售總額的1%預繳稅款。

（3）所得稅：所得稅的課稅對象要以出讓土地使用權證及銷售不動產(chǎn)所獲得收益以及他所得的。

應納稅所得額=應納稅額×25%

房地產(chǎn)開發(fā)商預購環(huán)節(jié)應一季度預繳稅款所得稅，每個季度預繳稅額依據(jù)國稅發(fā) （2006）31號及其國稅發(fā) [2008]299號要求預繳稅款

每個季度應預繳稅款所得稅額=（一季度銷售總額×10%—增值稅及額外—預繳稅款的土增—成本費用）×22%

備注名稱：新所得稅法實行后，海南地區(qū)實行所得稅緩沖期現(xiàn)行政策，新辦企業(yè)實行25%征收率，老公司2010年22%，2011年24%，2012年之后實行25%。

本年度有竣工新樓盤，則竣工本年度開展所得稅年度匯算清繳，每一年5月31日以前申請（詳細國稅發(fā)（2009）31號文）。

每本年度應繳所得稅額=應納稅額×25%

應納稅額=收入總額—不征稅收入—不征稅收入—各類扣減—以年本年度彌補虧損

項目銷售做到85%或市場銷售結束，開展土地資源增值稅清算。

（一）、土增的結算標準：（1）已出售的物業(yè)總建筑面積占全部新項目可售總建筑面積的比率在85%之上，或該占比雖未超出85%，但剩下的可售總建筑面積早已租賃或使用的；（2）獲得市場銷售（預購）許可證書三年并未市場銷售結束。

（二）、應納稅所得額的計算出來

1、測算增值率 增值率＝總收入額－扣除項目額度

2、測算投入產(chǎn)出率 投入產(chǎn)出率＝增值率÷扣除項目額度

3、根據(jù)投入產(chǎn)出率明確稅率。

4、根據(jù)稅率測算應納稅所得額。

應納稅所得額＝增值率×稅率—扣除項目額度×心算扣減指數(shù)

備注名稱：推行四級超額累進稅率

會計處理的轉變

房地產(chǎn)營改增以前，房產(chǎn)開發(fā)公司依照“銷售不動產(chǎn)”稅種征繳增值稅，征收率為5%。

假定企業(yè)銷售商住樓獲得銷售額1000萬余元，城市維護建設稅、教育附加費、地區(qū)教育附加的稅點各自為7%、3%、2%。則公司有關的會計處理如下所示：

借：存款1000

貸：營業(yè)成本1000

借：運營應交稅費50

貸：應交稅金——應繳增值稅50

借：運營應交稅費6

貸：應交稅金——應繳城市維護建設稅3.5

應交稅金——應繳教育附加費1.5

應交稅金——應繳地區(qū)教育附加1

營改增后，房產(chǎn)開發(fā)公司可用11%的增值稅率。相同的標準，有關的會計處理如下所示：

借：存款1000

貸：營業(yè)成本900.90

應交稅金——銷項稅（銷項稅）99.10

不考慮當月增值稅進項稅額的前提下：

借：運營應交稅費11.89

貸：應交稅金——應繳城市維護建設稅6.94

應交稅金——應繳教育附加費2.97

應交稅金——應繳地區(qū)教育附加1.98

房地產(chǎn)業(yè)涉及到的稅收及其計算方式我就講完了，房產(chǎn)開發(fā)公司由增值稅改成所得稅，別的稅收不會改變，涉及到到的稅收具體有所得稅、房地產(chǎn)稅、土增、房產(chǎn)契稅、城區(qū)土地稅、所得稅、合同印花稅、城市維護建設稅、教育附加費、地區(qū)教育附加等，在其中所得稅、土增、所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)的3大稅收，房產(chǎn)開發(fā)公司的收費項目有幾十種。