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二手房折舊測(cè)算公式是什么

房屋折舊是房子價(jià)格賠償?shù)姆绞剑捶课萁ㄖ恼叟f。折舊就是指房屋建造使用價(jià)值的大概耗損。房子在長(zhǎng)久的使用中，盡管原來(lái)的實(shí)體形狀不會(huì)改變，但因?yàn)楹膿p率和人為的耗損，它使用價(jià)值還會(huì)慢慢降低。這一部分因消耗而降低的使用價(jià)值，以貸幣形狀來(lái)呈現(xiàn)，便是折舊。明確折舊的重要依據(jù)是建筑造價(jià)、折舊、清除花費(fèi)和使用壽命。

(1)建筑造價(jià)是計(jì)算折舊的基本，由修建中必需的有機(jī)物耗費(fèi)、勞務(wù)報(bào)酬和稅費(fèi)、盈利所構(gòu)成，是住房運(yùn)營(yíng)里的進(jìn)貨價(jià)格。

它只應(yīng)該是住房自身的成本價(jià)，而不應(yīng)該包含其它雜費(fèi)。因?yàn)榉课莸氖褂媚晗迣⒔鼛资?，乃至一百多年，在如此長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)物價(jià)水平發(fā)生變化，故一般均不因其初始工程造價(jià)為測(cè)算根據(jù)，而按重設(shè)，即在實(shí)際情況下再次修建該類住房需要的貸幣開(kāi)支來(lái)測(cè)算。

(2)房子的折舊，就是指房子通過(guò)長(zhǎng)期使用，喪失實(shí)用價(jià)值后，通過(guò)拆卸清除之后殘存的工程材料的使用價(jià)值。清除花費(fèi)是拆卸清除損毀的老舊房子時(shí)所繳納的人力、機(jī)器的成本，它做為應(yīng)用房子的增加消耗，應(yīng)記入成本費(fèi)以內(nèi)。一般都以折舊扣減清除花費(fèi)后的剩余部分為凈殘值，通稱折舊。由于它在住房使用價(jià)值中常占的占比并不大，而且還是在住房損毀后能夠獲得的，因而它與固定資產(chǎn)原值沒(méi)法較為。

在計(jì)算時(shí)，都選用按那時(shí)候薪水和原材料價(jià)格水準(zhǔn)預(yù)告片可能的方法，有時(shí)候測(cè)算折舊費(fèi)時(shí)也選用殘值率這一主要參數(shù)，即折舊和固定資產(chǎn)原值的比例。各類構(gòu)造房子的殘值率一般為：混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)造為0;磚混建筑結(jié)構(gòu)為2%;木結(jié)構(gòu)房屋一等為6%;木結(jié)構(gòu)房屋二等為4%;木結(jié)構(gòu)房屋三等為3%;簡(jiǎn)易構(gòu)造為0。

(3)使用年限，是住房實(shí)體形狀經(jīng)外部的物理學(xué)、有機(jī)化學(xué)要素的作用下，進(jìn)而產(chǎn)生有形化的損壞;在有形化的損壞下，住房能保持正常使用的期限，稱之為使用年限。使用年限是通過(guò)住房的構(gòu)造、質(zhì)量決定的當(dāng)然使用壽命。使用壽命，是住房使用價(jià)值遷移的期限，這是由應(yīng)用情況下社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件確定的時(shí)代必需均值使用期限，或稱經(jīng)濟(jì)壽命。使用壽命除與使用年限相關(guān)外，還受無(wú)形損耗的危害。

房子折舊的計(jì)算方法在《國(guó)有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明文規(guī)定，房子一類的固定資產(chǎn)折舊，選用平均年限法，即預(yù)算定額折舊費(fèi)法。其計(jì)算方法為：

工程造價(jià)-折舊工程造價(jià)×(1-殘值率)

年折舊=———————或=----------

使用壽命折舊年限使用壽命

顧客在選購(gòu)老房時(shí)，還可以運(yùn)用折舊費(fèi)法算出所買老房大約使用價(jià)值。公式計(jì)算為：

老房?jī)r(jià)錢=工程造價(jià)-年折舊已使用年限

自然，明確房子的價(jià)錢還需要考慮到許多要素，如房子所在的地區(qū)部位、房子的使用面積和房子的層級(jí)與房屋朝向等。

危害二手房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵因素有什么?

(1)樓齡。房子的新老水平，不但確定樓盤外觀，也對(duì)消費(fèi)者將來(lái)的運(yùn)用組成危害。房子自建造結(jié)束后，就逐漸進(jìn)入了折舊費(fèi)期。在開(kāi)展二手房交易時(shí)，要測(cè)算房子折舊。磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊費(fèi)限期為50年，每一年的折舊率為2%上下。

(2)房型。

(3)樓房。

(4)房屋朝向。

(5)室內(nèi)裝修。裝修施工時(shí)間在5年之內(nèi)的房子價(jià)格要高一些，假如裝修質(zhì)量比較高、品相又好，則要加10%。相反，若裝修施工時(shí)間超出5年，或是僅僅簡(jiǎn)易裝修，裝修成本并不大，提升占比酌情考慮減少。

(6)物業(yè)管理服務(wù)。

(7)部位與地區(qū)。

(8)配套設(shè)施。買房者在購(gòu)買二手房時(shí)，都是會(huì)關(guān)鍵考慮到住宅附近的交通情況、診療、校區(qū)、文化教育、消費(fèi)和餐館等配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。假如樓盤附近設(shè)備配套設(shè)施不全，則按比例降低5%到15%。

(9)小區(qū)環(huán)境。

(10)銷售市場(chǎng)。二手房?jī)r(jià)格評(píng)定一樣要了解到顧客心理障礙和銷售市場(chǎng)效用，最近地鐵房和學(xué)位房備受買房人鐘愛(ài)，因此價(jià)錢節(jié)節(jié)攀升，在向前十幾年推，二三環(huán)房屋最火，應(yīng)按照銷售市場(chǎng)不一樣轉(zhuǎn)變，對(duì)火熱樓盤提升5%上下。

看過(guò)了二手房折舊測(cè)算公式是什么后，在具體測(cè)算二手房折舊額或者折舊的情況下，當(dāng)然可以清晰二手房實(shí)際的稅金多少錢了。假如你針對(duì)二手房折舊率還不是尤其清晰，在網(wǎng)絡(luò)上也是有十分詳盡的內(nèi)容介紹。