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營改增房產(chǎn)稅如何計算

答：一、營改增后，房地產(chǎn)稅的征繳規(guī)范

房地產(chǎn)稅征繳規(guī)范從價或從租二種狀況：

1、從價計稅的，其計稅基礎為房產(chǎn)原值一次減掉10%--30%后的余值;

2、從租計稅的(即房產(chǎn)出租的)，以不動產(chǎn)房租收益為計稅基礎。從價計稅10%--30%的實際扣減力度由省、自治州、市轄區(qū)政府明確。如浙江要求實際扣減力度為30%。

房產(chǎn)稅稅率選用比例稅率。依照房地產(chǎn)余值計稅的，年征收率為1.2%;按房地產(chǎn)房租收益計稅的，年征收率為12%。

房地產(chǎn)稅應納稅所得額的測算可分為下列這兩種狀況，其計算方法為：

1、以房產(chǎn)原值為計稅基礎的

應納稅所得額=房產(chǎn)原值*(1-10%或30%)*征收率(1.2%)

2、以不動產(chǎn)房租收益為計稅基礎的

應納稅所得額=房地產(chǎn)房租收益*征收率(12%)

二、房地產(chǎn)稅的征繳征收率

1、按房屋余值計稅的，年征收率為1.2%;

2、按房產(chǎn)出租的房租收益計稅的，征收率為12%。從2001年1月1日起，對個體按市場價租賃的城市居民住宅，用以生活的，可暫減按4%的征收率房地產(chǎn)稅。

例如，小楊有一幢個人房地產(chǎn)本來使用價值為750000元，已經(jīng)知道房產(chǎn)稅稅率為1.2%，本地要求的房地產(chǎn)稅扣減占比為30%，該房地產(chǎn)本年度應交納的房地產(chǎn)稅稅款為750000×(1-30%)×1.2%=6300元;

住戶房地產(chǎn)稅、鄉(xiāng)村房地產(chǎn)稅、土地稅測算事例：

小肖已有一處小平房，共16間，在其中用以本人開餐廳的7間，房子原值為20萬。2008年1月1日，張某將4間出典給王某，獲得出典工程款收益12萬余元，將多余的5間租賃給某公司，每個月扣除房租1萬余元。已經(jīng)知道該地域要求依照房產(chǎn)原值一次扣減20%后的余值記稅，則張某2008年應繳房地產(chǎn)稅金為：

1、開餐廳的房地產(chǎn)應繳房地產(chǎn)稅=20×(1-20%)×1.2%=0.192(萬余元);

2、房屋所有權出典的，承典人為經(jīng)營者，張某做為出典人不用交納房地產(chǎn)稅;

3、房子出租應繳房地產(chǎn)稅=1×12×12%=1.44(萬余元);

4、三項總計，應繳房地產(chǎn)稅=0.192 1.44=1.632(萬余元);

此外，住戶交納稅款的地址不會改變。營改增后，在一定緩沖期內，稅務局授權委托財政局申請辦理本人二手房交易的稅務申報審理、購買價評定、稅金征繳、代開增票等事宜，網(wǎng)上辦稅地址不會改變。

網(wǎng)上辦稅步驟不會改變。營改增后，二手房交易網(wǎng)上辦稅步驟和有關事宜仍依照《我國稅務質監(jiān)總局 國家財政部 住建部有關加強房地產(chǎn)業(yè)稅務管理的通告 》(國稅發(fā)〔2005〕89號)和《我國稅務質監(jiān)總局關于房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠實行中一些詳細問題的通告》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的相關要求實行。

政策優(yōu)惠不會改變。營改增后，二手房交易大部分等同于將增值稅現(xiàn)行政策移動到所得稅上，原增值稅有關免減政策優(yōu)惠不會改變，經(jīng)營者仍按原要求遞交申請辦理增值稅免稅所需材料。

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