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新冠疫情時下房地產(chǎn)財務(wù)主管理應(yīng)關(guān)心的四個問題

　　伴隨著新一輪新冠疫情襲來，絕大多數(shù)中小型房地產(chǎn)公司存活更為艱難，那麼，作為公司的財務(wù)主管該怎樣來整體規(guī)劃財務(wù)管理目標(biāo)呢?在整體規(guī)劃財務(wù)管理目標(biāo)時又該爬取什么關(guān)鍵指標(biāo)值呢?最近小編與多名房地產(chǎn)公司的財務(wù)主管開展了溝通交流，達到了一些的共識，特共享如下所示：

　　一、財務(wù)管理目標(biāo)理應(yīng)聽從企業(yè)戰(zhàn)略

　　對房地產(chǎn)公司來講，財務(wù)部是公司的戰(zhàn)略支援單位，財務(wù)管理目標(biāo)理應(yīng)服務(wù)項目和聽從企業(yè)戰(zhàn)略。公司戰(zhàn)略大致可以分成奮發(fā)進取發(fā)展戰(zhàn)略、平穩(wěn)發(fā)展戰(zhàn)略和收攏發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)如挑選奮發(fā)進取發(fā)展戰(zhàn)略，會計的發(fā)展戰(zhàn)略便是充分發(fā)揮財務(wù)杠桿系數(shù)和經(jīng)營杠桿，在安全性界限內(nèi)擴張負債比率，為公司開疆?dāng)U土備齊資產(chǎn)子彈;企業(yè)如挑選平穩(wěn)發(fā)展戰(zhàn)略，會計的發(fā)展戰(zhàn)略便是以收定支，搞好風(fēng)險管控和成本控制;企業(yè)如挑選收攏發(fā)展戰(zhàn)略，會計的發(fā)展戰(zhàn)略便是減少開支，將核心業(yè)務(wù)流程轉(zhuǎn)現(xiàn)，維持必需的現(xiàn)金流量。應(yīng)對新冠疫情與領(lǐng)域總體低迷的多重工作壓力，以萬科地產(chǎn)為象征的房地產(chǎn)開發(fā)商明確提出了“生存下去”的發(fā)展戰(zhàn)略，實際上這一發(fā)展戰(zhàn)略對未來兩年的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商更接近具體，實際上許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)的老總也依次明確提出“生存下去”的企業(yè)戰(zhàn)略，“生存下去”的企業(yè)戰(zhàn)略配套設(shè)施的財務(wù)管理目標(biāo)便是要有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。公司可以并沒有盈利，但不可以并沒有現(xiàn)金流量，并沒有盈利公司短期內(nèi)不容易死，并沒有現(xiàn)金流量的公司迅速便會死了。

　　二、財務(wù)主管的關(guān)鍵工作是確保公司現(xiàn)金流量

　　在“生存下去”的發(fā)展戰(zhàn)略牽引帶下，房地產(chǎn)開發(fā)商財務(wù)主管的關(guān)鍵工作中應(yīng)該是確保公司現(xiàn)金流量。在項目投資端要將沒法迅速轉(zhuǎn)現(xiàn)的項目投資和商品理應(yīng)堅決延遲開發(fā)設(shè)計或舍棄;在股權(quán)融資端要想盡辦法取得成本低資產(chǎn)，減少企業(yè)總體資金成本;在收益端要多種渠道開源系統(tǒng)，多收早收;在成本操縱端要嚴格遵守費用預(yù)算，破舊立新的減少多余的一切開支，少付晚付;在稅賦端，要合法的開展繳稅籌劃，減少公司的稅賦現(xiàn)金流量開支。

　　三、維持公司現(xiàn)金流量理應(yīng)關(guān)心的三個指標(biāo)值

　　傳統(tǒng)式的資金監(jiān)管觀念是以盈利為核心，在窘境下不符房地產(chǎn)公司實際情況，房地產(chǎn)開發(fā)商財務(wù)主管理應(yīng)盡早建立以現(xiàn)金流量為核心的監(jiān)管管理體系，可是公司指標(biāo)值諸多，理應(yīng)抓基本矛盾。小編覺得房地產(chǎn)開發(fā)商財務(wù)主管理應(yīng)爬取下列三個指標(biāo)值：一是新項目凈收益率(ROIC資金投入資產(chǎn)回報率-WACC加權(quán)平均值資本成本率)，它體現(xiàn)的是立在投資者視角新項目是否掙錢的狀況;二是主要經(jīng)營的業(yè)務(wù)現(xiàn)錢凈流量，它體現(xiàn)主要經(jīng)營的業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)凈現(xiàn)金流量流狀況;三是現(xiàn)金流量右?guī)熘芷跁r間，它體現(xiàn)新項目運行和現(xiàn)錢運轉(zhuǎn)的高效率。

　　四、以投資者的人物角色做管理方法，以工匠的心理狀態(tài)做商品

　　房地產(chǎn)開發(fā)商財務(wù)主管理應(yīng)時時刻刻以投資者視角開展思考管理方法，即立在老總的視角多去考慮到投資項目、風(fēng)險性、盈利及監(jiān)管等，那樣才可以把握住管理方法重要。與此同時理應(yīng)以工匠的心境去做商品，去充足打磨拋光公司精益生產(chǎn)商品，為優(yōu)良的信譽和知名品牌奠定基礎(chǔ)。

　　免責(zé)協(xié)議：本微信公眾號見解僅作稅務(wù)同行業(yè)學(xué)習(xí)交流，不當(dāng)作企業(yè)納稅根據(jù)，詳細情況要以負責(zé)人稅務(wù)行政機關(guān)建議為標(biāo)準(zhǔn)，如錯誤操作，本企業(yè)不擔(dān)負一切義務(wù)!

　　由來：德居正財稅服務(wù) 創(chuàng)作者：長源

　　2020年1月的分析——

財務(wù)主管刑事案件風(fēng)險性了解多少

　　近些年，“財務(wù)主管”做為在企業(yè)內(nèi)部承擔(dān)會計的管理層，經(jīng)常會出現(xiàn)在刑事案件被告名冊中。大家以天津地區(qū)為例子，通過對“財務(wù)主管”涉刑實例的整理，匯總了此類案例的案子特點、案發(fā)緣故和經(jīng)典案例，供諸位財務(wù)主管參照，以防范于未然，減少刑事案件風(fēng)險性。

　　一、案子特點

　　1.案由特性：集中化于毀壞社會主義社會市場經(jīng)濟體制紀律罪和侵犯財產(chǎn)罪兩大類。涉及罪行共12個（詳見下面的圖），在其中不法吸取社會公眾儲蓄罪36例，職務(wù)侵占5例，虛開增值稅發(fā)票罪4例，集資詐騙罪2例。

財務(wù)主管普遍罪行

　　注1：數(shù)據(jù)信息來自威科先行數(shù)據(jù)庫查詢，查找范疇為2012.3-2019.9；

　　注2:別的為貪污罪、貪污罪、非法經(jīng)營、盜竊罪、國有制企業(yè)工作人員濫用職權(quán)罪、騙取貸款罪、協(xié)助毀滅證據(jù)罪、敲詐勒索罪。

　　2.酷刑適用特性：（1）關(guān)鍵酷刑為刑期并罰款刑；（2）酷刑適用率較高，判緩率較低；（3）有期徒刑相對性較短，除集資詐騙罪以外多見五年以內(nèi)刑期；（4）罰款金額與立案額度息息相關(guān)，因而區(qū)段力度比較大。

財務(wù)主管酷刑適用狀況

　　3.犯罪形態(tài)因不一樣罪行主要表現(xiàn)差別比較大。涉眾違法犯罪中，如不法吸取社會公眾儲蓄罪，財務(wù)主管常做為共同犯罪發(fā)生；而在職務(wù)侵占、虛開增值稅發(fā)票罪等非涉眾類違法犯罪中，則多見財務(wù)主管本人刑事犯罪。

　　二、案發(fā)緣故

　　1.刑事法律風(fēng)險管控觀念較差。以不法吸取社會公眾儲蓄案子為例子，財務(wù)主管們對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的的合理合法難以有明晰的了解，企業(yè)一旦涉刑，財務(wù)主管們跟隨“嗑瓜子烙”。

　　2.涉案人員公司財務(wù)制度欠健全。以職務(wù)侵占案為例子，財務(wù)主管們多是運用職位之便，把握住了公司成本管理不健全的系統(tǒng)漏洞，將企業(yè)資產(chǎn)占為己有。

　　3.為公司權(quán)益“探險”違法違紀。在虛開增值稅專票實例中，財務(wù)主管們在企業(yè)老總的明確或 暗示著下，偏向虎山行，偏向虎山行，虛開發(fā)票很多的企業(yè)增值稅專票。

　　三、經(jīng)典案例

　　1．不法吸取社會公眾儲蓄罪：財務(wù)主管幫助編造不具有履約情況的項目投資開發(fā)設(shè)計新項目根據(jù)不特殊方式向社會公布宣傳策劃

　　劉明明等集資詐騙、不法吸取社會公眾儲蓄案

　　2013年至2014年間，被告劉明明（任財務(wù)主管）等人據(jù)國家相關(guān)單位準(zhǔn)許，以華泰匯通（北京市）股權(quán)基金管理方法有限責(zé)任公司的為名，編造不具有履約情況的河南省開封市禹王臺區(qū)汽車站附近棚戶區(qū)拆遷等項目投資，外包裝成“華泰安置房建設(shè)一期”等年化收益11％的私募投資基金開展市場銷售，以保證保底償付為魚餌，根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)，釋放宣傳頁等方式向社會公布宣傳策劃，在其中財務(wù)主管劉明明承擔(dān)申請注冊工作中和會計前期工作，并在多次大會上解讀該私募投資基金募資、項目投資和資產(chǎn)撤出等程序流程，依次消化吸收朱某1，張某6等294人（288名普通合伙人，6個組織）資產(chǎn)總共RMB643 696 505.06元。

　　經(jīng)人民法院審理，被告劉明明犯不法吸取社會公眾儲蓄罪，被判刑期十年，死刑緩期執(zhí)行二年，并罰款RMB五十萬元。

　　2．職務(wù)侵占

　　李頤菲職務(wù)侵占案

　　經(jīng)審核查清：自2007年11月1日起，被告李頤菲進到億比亞企業(yè)工作中，出任該公司我國業(yè)務(wù)部會計操縱主管。自2012年11月起，出任該企業(yè)財務(wù)主管。2012年3月間，被告李頤菲根據(jù)某旅游社訂購其與親朋好友共8人到美國旅游的行程安排，并運用職位便捷，命令財會人員將其帶上親朋好友到美國旅游的成本由億比亞企業(yè)向該公司支付RMB104057元。2012年3月間，被告李頤菲根據(jù)郵件向億美金比亞公司總部會計高級副總裁S×請示報告并得到準(zhǔn)許費用報銷外出花費880.67歐，被告李頤菲根據(jù)改動電子郵件提升費用報銷額度的方式，騙取RMB222556.75元給予強占。2012年5月間，被告李頤菲根據(jù)郵件向S×請示報告并得到準(zhǔn)許費用報銷外出花費1764.26歐和1323520人民幣，被告李頤菲根據(jù)改動電子郵件增加費用報銷額度的方式，騙取RMB372697.37元給予強占。2011年3月至2013年3月間，被告李頤菲運用職位便捷，將在某百貨商店購買商品稅票，并以辦公設(shè)備的為名在本公司費用報銷，強占本企業(yè)RMB291182.7元。

　　經(jīng)人民法院審理，被告李頤菲犯職務(wù)侵占，被判刑期七年六個月。

　　3．虛開增值稅發(fā)票罪

　　梁鳳玲虛開增值稅專票案

　　經(jīng)審核查清，被告梁鳳玲系被告方企業(yè)北京市東聯(lián)互達信息科技有限責(zé)任公司、北京市英浩馳華信息科技有限責(zé)任公司、北京東方森太智能科技有限責(zé)任公司的財務(wù)主管。2008年上下，為了更好地實現(xiàn)讓三企業(yè)少繳稅的目地，梁鳳玲與苑某（已裁定）認識，并商議從苑某點選購虛開發(fā)票的企業(yè)增值稅專票。梁鳳玲于2013年8月至2016年5月間，在明知道三被告方企業(yè)與北京市恒泰思源科技有限責(zé)任公司、恒佳眾合（北京市）食品有限公司并沒有實際業(yè)務(wù)流程來往的情形下，在當(dāng)?shù)乇本┖５韰^(qū)根據(jù)苑某為被告方三企業(yè)虛開增值稅專票共300張，票上稅款總共RMB6824657.77元，以上稅票均已用以低扣稅金。

　　經(jīng)人民法院審理，被告梁鳳玲犯虛開增值稅發(fā)票罪，被判刑期八年。

　　4．集資詐騙罪

　　于平集資詐騙罪案

　　被告于平（財務(wù)主管）等人于2010年5月至2012年2月期內(nèi)，在昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)（延壽鎮(zhèn)）、天通苑等地，以開發(fā)設(shè)計北京市盛世桃源休閑農(nóng)業(yè)旅游新項目之名，以高息為魚餌，非法融資RMB總共1.9億余元，將絕大多數(shù)集資款用以非生產(chǎn)性生產(chǎn)經(jīng)營并消耗殆盡集資款，導(dǎo)致絕大多數(shù)集資款不可以退還，依次騙領(lǐng)共700余名RMB總共1.39億余元。在其中，被告于平做為企業(yè)財務(wù)主管承擔(dān)企業(yè)財務(wù)事宜，項目投資款存有于平個人帳戶，在集資款參加人項目投資期滿后，梳理期滿合同書并制做財務(wù)報告，被告共參加騙領(lǐng)RMB1.39億余元。

　　經(jīng)人民法院審理，被告于平犯集資詐騙罪，被判無期，死刑緩期執(zhí)行終生，處以收走本人所有資產(chǎn)。