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法 規(guī)

《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》第四條：小規(guī)模租賃房產，依照下面要求交納所得稅：

（一）企業(yè)和個體戶租賃房產（沒有個體戶出租住房），依照5%的增值稅率測算應納稅所得額。個體戶出租住房，依照5%的增值稅率減按1.5%測算應納稅所得額。

房產所在城市與組織所在城市沒有在同一縣（市、區(qū)）的，經營者應依照以上記稅方式向房產所在城市負責人稅務局行政機關預繳稅款，向單位所在城市負責人稅務局行政機關納稅申報。

房產所在城市與組織所在城市在同一縣（市、區(qū)）的，經營者應向單位所在城市負責人稅務局行政機關納稅申報。

（二）別的個人出租房產（沒有住宅），依照5%的增值稅率測算應納稅所得額，向房產所在城市負責人地稅局行政機關納稅申報。別的個人出租住房，依照5%的增值稅率減按1.5%測算應納稅所得額，向房產所在城市負責人地稅局行政機關納稅申報。

解 讀

此條確定了小規(guī)模租賃房產的相應制度要求。

1、此條要求的先決條件是“小規(guī)?！弊赓U房產的增值稅計算交納。第一款要求了小規(guī)模中的“企業(yè)和個體戶”租賃房產如何計算交納所得稅；第二款確立“別的本人”租賃房產如何計算交納所得稅。

2、小規(guī)模中“企業(yè)和個體戶”租賃房產的基礎要求是，適用簡易征收，依照5%增值稅率測算應納稅所得額。

3、36號文檔要求“個人出租住房，應依照5%的增值稅率減按1.5%測算應納稅所得額”。本人包含個體戶和其它本人。因而，在第一款小規(guī)模中“企業(yè)和個體戶”租賃房產業(yè)務流程中，必須清除個體戶出租住房。個體工商戶出租住房，依照5%的增值稅率減按1.5%測算應納稅所得額。

4、租賃房產應在不動產所在城市繳稅，當企業(yè)和個體戶租賃的房產與其說組織所在城市沒有在同一縣（市、區(qū)）的，則應在房產所在城市預繳稅款，回單位所在城市納稅申報。企業(yè)和個體戶租賃的房產與其說組織所在城市在同一縣（市、區(qū)）的，為緩解經營者的稅務壓力，則經營者不用預繳稅款，立即納稅申報就可以。

5、本人減按1.5%測算應納稅所得額現(xiàn)行政策僅對于“住宅”。第二款區(qū)別別的個人出租非住宅和出租住房兩一部分來要求。別的個人出租房產，包含住宅，都需向房產所在城市負責人地稅局行政機關納稅申報。

案 例

實例1：北京西城某個體戶2013年選購天津一套鋪面 用以租賃。自2016 年5月1日起，經營者租賃該鋪面，應如何計算繳稅？怎樣預繳稅款？

剖析：個體戶組織所在城市在北京市西城區(qū)，房產在天津，房產所在城市與組織所在城市沒有在同一縣（城區(qū)），因而經營者應向房產所在城市預繳稅款。經營者為個體戶，并不是普通合伙人，應向房產所在城市負責人稅務局行政機關預繳稅款。在本實例中，經營者出租商鋪，并不是住宅，按規(guī)定應以扣除的房租依照5%的增值稅率測算應預繳稅款稅款，向房產所在城市天津的稅務局行政機關預繳稅款，依照相同的記稅方式，向其組織所在城市北京西城負責人稅務局行政機關納稅申報。

實例2：接案例1，假如該個體戶選購的是天津的一套住宅（住房備案在該個體戶戶下），自2016 年5月1日起，經營者租賃該住宅，應如何計算繳稅？怎樣預繳稅款？

剖析：該個體戶應以扣除的房租減依照1.5%增值稅率測算應預繳稅款稅款，向房產所在城市天津的稅務局行政機關預繳稅款后，依照相同的記稅方式，向其組織所在城市北京西城負責人稅務局行政機關納稅申報。

實例3：吳某為北京住戶，2013年選購天津一套鋪面用以租賃。自2016 年5月1日起，吳某租賃該鋪面，應如何計算繳稅？怎樣預繳稅款？

剖析：《試點實施辦法》確立，“別的個人出租房產”授權委托地區(qū)稅務局委托征繳。普通合伙人租賃房產，應向不動產所在城市負責人地稅局行政機關納稅申報。在本實例中，普通合伙人出租商鋪，并不是住宅，按規(guī)定應以扣除的房租依照5%的增值稅率測算應納稅所得額，向房產所在城市天津的地稅局行政機關納稅申報。

實例4：接案例3，假如吳某選購的是天津的一套住宅，自2016 年5月1日起，吳某租賃該住宅，應如何計算繳稅?怎樣預繳稅款？

剖析：因吳某租賃的是住宅，個人出租住房可以依照5%的增值稅率減按1.5%測算應納稅所得額，因而，吳某應以扣除的房租，依照5%的增值稅率減按1.5%測算應納稅所得額，向房產所在城市天津的地稅局行政機關納稅申報。