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法 規(guī)

《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第四條：小規(guī)模租賃房產(chǎn)，依照下面要求交納所得稅：

（一）企業(yè)和個(gè)體戶租賃房產(chǎn)（沒有個(gè)體戶出租住房），依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。個(gè)體戶出租住房，依照5%的增值稅率減按1.5%測(cè)算應(yīng)納稅所得額。

房產(chǎn)所在城市與組織所在城市沒有在同一縣（市、區(qū)）的，經(jīng)營者應(yīng)依照以上記稅方式向房產(chǎn)所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)局行政機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)局行政機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。

房產(chǎn)所在城市與組織所在城市在同一縣（市、區(qū)）的，經(jīng)營者應(yīng)向單位所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)局行政機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。

（二）別的個(gè)人出租房產(chǎn)（沒有住宅），依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額，向房產(chǎn)所在城市負(fù)責(zé)人地稅局行政機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。別的個(gè)人出租住房，依照5%的增值稅率減按1.5%測(cè)算應(yīng)納稅所得額，向房產(chǎn)所在城市負(fù)責(zé)人地稅局行政機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。

解 讀

此條確定了小規(guī)模租賃房產(chǎn)的相應(yīng)制度要求。

1、此條要求的先決條件是“小規(guī)?！弊赓U房產(chǎn)的增值稅計(jì)算交納。第一款要求了小規(guī)模中的“企業(yè)和個(gè)體戶”租賃房產(chǎn)如何計(jì)算交納所得稅；第二款確立“別的本人”租賃房產(chǎn)如何計(jì)算交納所得稅。

2、小規(guī)模中“企業(yè)和個(gè)體戶”租賃房產(chǎn)的基礎(chǔ)要求是，適用簡易征收，依照5%增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額。

3、36號(hào)文檔要求“個(gè)人出租住房，應(yīng)依照5%的增值稅率減按1.5%測(cè)算應(yīng)納稅所得額”。本人包含個(gè)體戶和其它本人。因而，在第一款小規(guī)模中“企業(yè)和個(gè)體戶”租賃房產(chǎn)業(yè)務(wù)流程中，必須清除個(gè)體戶出租住房。個(gè)體工商戶出租住房，依照5%的增值稅率減按1.5%測(cè)算應(yīng)納稅所得額。

4、租賃房產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在城市繳稅，當(dāng)企業(yè)和個(gè)體戶租賃的房產(chǎn)與其說組織所在城市沒有在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款，回單位所在城市納稅申報(bào)。企業(yè)和個(gè)體戶租賃的房產(chǎn)與其說組織所在城市在同一縣（市、區(qū)）的，為緩解經(jīng)營者的稅務(wù)壓力，則經(jīng)營者不用預(yù)繳稅款，立即納稅申報(bào)就可以。

5、本人減按1.5%測(cè)算應(yīng)納稅所得額現(xiàn)行政策僅對(duì)于“住宅”。第二款區(qū)別別的個(gè)人出租非住宅和出租住房兩一部分來要求。別的個(gè)人出租房產(chǎn)，包含住宅，都需向房產(chǎn)所在城市負(fù)責(zé)人地稅局行政機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。

案 例

實(shí)例1：北京西城某個(gè)體戶2013年選購天津一套鋪面 用以租賃。自2016 年5月1日起，經(jīng)營者租賃該鋪面，應(yīng)如何計(jì)算繳稅？怎樣預(yù)繳稅款？

剖析：個(gè)體戶組織所在城市在北京市西城區(qū)，房產(chǎn)在天津，房產(chǎn)所在城市與組織所在城市沒有在同一縣（城區(qū)），因而經(jīng)營者應(yīng)向房產(chǎn)所在城市預(yù)繳稅款。經(jīng)營者為個(gè)體戶，并不是普通合伙人，應(yīng)向房產(chǎn)所在城市負(fù)責(zé)人稅務(wù)局行政機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。在本實(shí)例中，經(jīng)營者出租商鋪，并不是住宅，按規(guī)定應(yīng)以扣除的房租依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)預(yù)繳稅款稅款，向房產(chǎn)所在城市天津的稅務(wù)局行政機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，依照相同的記稅方式，向其組織所在城市北京西城負(fù)責(zé)人稅務(wù)局行政機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。

實(shí)例2：接案例1，假如該個(gè)體戶選購的是天津的一套住宅（住房備案在該個(gè)體戶戶下），自2016 年5月1日起，經(jīng)營者租賃該住宅，應(yīng)如何計(jì)算繳稅？怎樣預(yù)繳稅款？

剖析：該個(gè)體戶應(yīng)以扣除的房租減依照1.5%增值稅率測(cè)算應(yīng)預(yù)繳稅款稅款，向房產(chǎn)所在城市天津的稅務(wù)局行政機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后，依照相同的記稅方式，向其組織所在城市北京西城負(fù)責(zé)人稅務(wù)局行政機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。

實(shí)例3：吳某為北京住戶，2013年選購天津一套鋪面用以租賃。自2016 年5月1日起，吳某租賃該鋪面，應(yīng)如何計(jì)算繳稅？怎樣預(yù)繳稅款？

剖析：《試點(diǎn)實(shí)施辦法》確立，“別的個(gè)人出租房產(chǎn)”授權(quán)委托地區(qū)稅務(wù)局委托征繳。普通合伙人租賃房產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在城市負(fù)責(zé)人地稅局行政機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。在本實(shí)例中，普通合伙人出租商鋪，并不是住宅，按規(guī)定應(yīng)以扣除的房租依照5%的增值稅率測(cè)算應(yīng)納稅所得額，向房產(chǎn)所在城市天津的地稅局行政機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。

實(shí)例4：接案例3，假如吳某選購的是天津的一套住宅，自2016 年5月1日起，吳某租賃該住宅，應(yīng)如何計(jì)算繳稅?怎樣預(yù)繳稅款？

剖析：因吳某租賃的是住宅，個(gè)人出租住房可以依照5%的增值稅率減按1.5%測(cè)算應(yīng)納稅所得額，因而，吳某應(yīng)以扣除的房租，依照5%的增值稅率減按1.5%測(cè)算應(yīng)納稅所得額，向房產(chǎn)所在城市天津的地稅局行政機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。