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合同印花稅是合同書稅,但并并不是簽署全部的合同書都需要交納合同印花稅,印花稅選用正例舉的方法,僅有產(chǎn)生印花稅稅目范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)流程才必須交納合同印花稅.那麼,對于房地產(chǎn)開發(fā)商,什么業(yè)務(wù)流程必須交納合同印花稅呢?

一、產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)

1、公司獲得土地使用權(quán)證后,要依"產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)"稅收分類,按0.05%的征收率交納合同印花稅,其計(jì)稅基礎(chǔ)為土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓合同書上標(biāo)明的合同協(xié)議工程款.

根據(jù):《印花稅稅目稅率表》產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù):包含資產(chǎn)使用權(quán)和著作權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利、專用技術(shù)性所有權(quán)等遷移書據(jù)

2、公司市場銷售商住樓,也適用"產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)"稅收分類,按0.05%的征收率交納合同印花稅,而不適合0.03%的"產(chǎn)品購銷合同"稅收分類.

根據(jù):《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)合同印花稅多個現(xiàn)行政策的通告》(稅務(wù)[2006]162號)第四條:對商住樓買賣合同依照產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)征繳合同印花稅.

可是在具體房屋出售全過程中,房地產(chǎn)商與小區(qū)業(yè)主已經(jīng)簽署買房合同,在拿房以前又產(chǎn)生退房流程,那未運(yùn)行的合同書還要交納合同印花稅嗎?必須交納合同印花稅,無論合同書是不是執(zhí)行!

《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)合同印花稅多個實(shí)際問題的規(guī)范》(國稅局地字[1988]25號)第七條:按照合同印花稅暫行規(guī)定要求,合同簽訂時即應(yīng)貼花紙,執(zhí)行補(bǔ)稅辦理手續(xù).因而,無論合同書是不是實(shí)現(xiàn)或能不能按時實(shí)現(xiàn),都一律按規(guī)定貼花紙.

此外,因房地產(chǎn)開發(fā)商不可以按時交貨工程進(jìn)度款,常常會產(chǎn)生"以房抵工程進(jìn)度款"的業(yè)務(wù)流程,這時視同銷售房地產(chǎn),適用"產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)"稅收分類,交納合同印花稅.

其次,牽涉到棚戶區(qū)拆遷的按置居民的市場銷售,免稅合同印花稅.

根據(jù):《國家財(cái)政部、我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)棚戶區(qū)拆遷相關(guān)稅收優(yōu)惠的通告》(稅務(wù)[2013]101號)第一條:對更新改造按置住宅運(yùn)營管理企業(yè)、房地產(chǎn)商與更新改造按置住宅有關(guān)的合同印花稅及其選購按置住宅的本人涉及到的合同印花稅給予免稅.

在產(chǎn)品住宅等開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目中配套設(shè)施修建按置住宅的,根據(jù)政府機(jī)構(gòu)出示的有關(guān)原材料、房屋征收(動遷)賠償協(xié)議或棚戶區(qū)拆遷合同書(協(xié)議書),按更新改造按置住宅總建筑面積占建筑面積的占比免稅城區(qū)土地稅、合同印花稅.

因而,房地產(chǎn)開發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)、房屋出售環(huán)節(jié),都是會牽涉到"產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)"的合同印花稅,公司要按0.05%交納合同印花稅.

二、借款協(xié)議

房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的便是現(xiàn)金流的運(yùn)行,因此迅速融合資產(chǎn)變成房地產(chǎn)開發(fā)商永恒不變的主題風(fēng)格.房地產(chǎn)開發(fā)商最經(jīng)典的融資模式是貸款,但并并不一定的借款協(xié)議都需要交納合同印花稅.

根據(jù):《印花稅稅目稅率表》借款協(xié)議的范疇:金融機(jī)構(gòu)以及其他金融業(yè)機(jī)構(gòu)和貸款人(不包括金融機(jī)構(gòu)同業(yè)拆借)所簽署的借款協(xié)議,征收率為0.005%.

此外:假如牽涉到抵押貸款問題,因借款人乏力還款貸款而將質(zhì)押資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給借款方,要按"產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)"交納合同印花稅.

根據(jù):國稅局地字[1988]30號第三條:借款人以資產(chǎn)作質(zhì)押,與借款方簽署的抵押借款合同,屬于資產(chǎn)貸款業(yè)務(wù),銀行信貸彼此應(yīng)按"借款協(xié)議"記稅貼花紙.因借款人乏力還款貸款而將質(zhì)押資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給借款方,應(yīng)就彼此書立的使用權(quán)遷移書據(jù),按"產(chǎn)權(quán)年限遷移書據(jù)"記稅貼花紙.

因而,公司向金融機(jī)構(gòu)以及其他金融業(yè)機(jī)構(gòu)貸款,要按0.005%交納合同印花稅;公司向本人以及他非金融企業(yè)的貸款,不適合合同印花稅"借款協(xié)議"的稅收分類,不用交納合同印花稅.

三、加工承攬合同

房地產(chǎn)開發(fā)商的廣告宣傳支出費(fèi)用占"營銷費(fèi)用"的絕大多數(shù),廣告宣傳開支要按"加工承攬合同"稅收分類交納0.05%的合同印花稅.此外,房地產(chǎn)開發(fā)商的勘測費(fèi)也適用"加工承攬合同"稅收分類,應(yīng)依0.05%交納合同印花稅.

根據(jù):《印花稅稅目稅率表》加工承攬合同范疇:包含生產(chǎn)加工、定作、整修、維修、包裝印刷、廣告宣傳 、測繪工程、檢測等合同書,征收率0.05%.

必須留意的是:"加工承攬合同"稅目地范疇包含"維修",可是公司日常出現(xiàn)的到汽車4S店、汽車修理廠的零星維修業(yè)務(wù)流程是無需交納合同印花稅的.

根據(jù):《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)合同印花稅多個實(shí)際問題的規(guī)范》(國稅局地字[1988]25號)第二條:對店鋪、經(jīng)營部的零星生產(chǎn)加工維修業(yè)務(wù)流程出具的維修單,不貼服裝印花.

四、產(chǎn)品購銷合同

企業(yè)采購貨品,適用"產(chǎn)品購銷合同"稅收分類,要依0.03%交納合同印花稅中.

根據(jù):《印花稅稅目稅率表》產(chǎn)品購銷合同:包含供貨、預(yù)訂、購置、銷貨融合及合作、調(diào)濟(jì)、賠償、易貨等合同書.

五、工程建設(shè)勘察合同書/建筑工程承包協(xié)議

房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生的勘測、設(shè)計(jì)方案適用"工程建設(shè)勘察合同書"稅收分類,按0.05%交納合同印花稅,主體結(jié)構(gòu)建工合同書適用"建筑工程承包協(xié)議"稅收分類,按0.03%交納合同印花稅.

在作業(yè)流程中必定隨著著公司的工程監(jiān)理,提示納經(jīng)營者:監(jiān)理合同沒有在印花稅稅目范圍內(nèi),不用交納合同印花稅.

在實(shí)際中,有很多合同書在簽署時,并沒有標(biāo)明合同金額,該怎樣貼花紙?可在簽署時先按預(yù)算定額5元貼花紙,之后清算時在按具體額度記稅,補(bǔ)助服裝印花.(國稅局地字[1988]25號)

六、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同/資產(chǎn)房屋租賃協(xié)議

1、 房地產(chǎn)開發(fā)商為資產(chǎn)選購的商業(yè)保險(xiǎn),適用"財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同"稅收分類,按保險(xiǎn)費(fèi)用額度的1‰交納合同印花稅.

2、房地產(chǎn)開發(fā)商自有物業(yè)管理用以租賃的,適用"資產(chǎn)房屋租賃協(xié)議"稅收分類,按租用額度的1‰交納合同印花稅.

根據(jù):《印花稅稅目稅率表》財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同:包含資產(chǎn)、義務(wù)、確保、個人信用等保險(xiǎn)合同;資產(chǎn)房屋租賃協(xié)議:包含租用房子、船只、飛機(jī)場、機(jī)動車、機(jī)械設(shè)備、器材、機(jī)器設(shè)備等.

七、營業(yè)賬簿

記述資產(chǎn)的帳本,按資本公積和資本公積總計(jì)額度0.5‰貼花紙,別的帳本按件貼花紙5元.提示經(jīng)營者:公司股東認(rèn)繳出資額但并沒有具體交納的注冊資金,其計(jì)稅基礎(chǔ)并沒提升,因此不用交納合同印花稅.

八、支配權(quán)、許可證書照

房地產(chǎn)開發(fā)商的不動產(chǎn)權(quán)證書、工商執(zhí)照、土地使用證適用"支配權(quán)、許可證書照"稅收分類,按件貼花紙五元.

推行"五證合一"后,新替換的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,應(yīng)按照規(guī)定貼花紙.

根據(jù):《稅目稅率表》支配權(quán)、許可證書照范疇:包含政府機(jī)構(gòu)發(fā)送給的不動產(chǎn)權(quán)證書、工商執(zhí)照、商標(biāo)注冊號、專利權(quán)證、土地使用證.

國稅局地字[1989]113號第五條:對因多種緣故拆換企業(yè)營業(yè)執(zhí)照原件的,均視作新領(lǐng)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照原件,應(yīng)按政策法規(guī)繳稅.

《印花稅暫行條例》中的《稅目稅率表》一共有13個印花稅稅目,房地產(chǎn)開發(fā)商在一般情形下,會牽涉到以上10個稅收分類,提議房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)合同書創(chuàng)建合同印花稅賬表,依據(jù)稅收分類歸類備案賬表,便于詳細(xì)體系的反映公司交納合同印花稅的全景圖片.

留意:房地產(chǎn)開發(fā)商一般都是產(chǎn)生下列幾類看起來應(yīng)當(dāng)交納合同印花稅,但事實(shí)上不用交納合同印花稅的業(yè)務(wù)流程,都都有哪些呢?

1、技術(shù)咨詢合同

一般的房地產(chǎn)公司都是會與中介服務(wù)如法律事務(wù)所、稅務(wù)師公司簽署律師顧問、稅務(wù)資詢顧問合同,該類合同書必須按"技術(shù)合同"交納合同印花稅嗎?

不用!盡管"技術(shù)合同"屬于合同印花稅的稅收分類,但技術(shù)合同的范疇僅僅科研開發(fā)、出讓、資詢、服務(wù)項(xiàng)目等合同書.這兒的"資詢"、"服務(wù)項(xiàng)目"有其指定的含意.

根據(jù):【1989】國稅局地字第34號:"技術(shù)咨詢合同"是被告方就相關(guān)新項(xiàng)目的剖析、論述、點(diǎn)評、預(yù)測分析和調(diào)研簽訂的技術(shù)合同.相關(guān)新項(xiàng)目包含:(1)相關(guān)科技與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會發(fā)展共享發(fā)展的軟科學(xué)科學(xué)研究新項(xiàng)目;(2)推動科技創(chuàng)新和現(xiàn)代化管理,提升經(jīng)濟(jì)收益和社會價(jià)值的技術(shù)性新項(xiàng)目;(3)別的技術(shù)專業(yè)新項(xiàng)目.對屬于這種信息的合同書,均應(yīng)依照"技術(shù)合同"稅目地要求記稅貼花紙. 對于一般的法律法規(guī)、政策法規(guī)、財(cái)務(wù)會計(jì)、財(cái)務(wù)審計(jì)等領(lǐng)域的資詢不屬于技術(shù)服務(wù),其所立合同書不予以貼花紙.

2、培訓(xùn)協(xié)議必須交納合同印花稅嗎?

我國的增值稅改革持續(xù)轉(zhuǎn)變,為了更好地滿足我國的新政策轉(zhuǎn)變,公司的財(cái)務(wù)工作人員和高管常常參與中介服務(wù)舉行的各種稅收優(yōu)惠的學(xué)習(xí)培訓(xùn),那麼培訓(xùn)協(xié)議必須交納合同印花稅嗎?不用!

技術(shù)培訓(xùn)合同盡管是"技術(shù)合同"稅目地繳稅范疇,但并并不一定的培訓(xùn)協(xié)議都需要交納合同印花稅.

根據(jù):【1989】國稅局地字第34號:技術(shù)培訓(xùn)合同是被告方一方授權(quán)委托另一方對選定的技術(shù)人員開展相應(yīng)工程項(xiàng)目的技術(shù)性輔導(dǎo)和專業(yè)培訓(xùn)所簽訂的技術(shù)合同.對各種各樣職業(yè)技能培訓(xùn)、文化藝術(shù)學(xué)習(xí)培訓(xùn)、員工業(yè)余教育等簽訂的合同書,不屬于技術(shù)培訓(xùn)合同,不貼服裝印花.

3、代理協(xié)議

房地產(chǎn)開發(fā)商與房產(chǎn)營銷代理公司簽署的代理協(xié)議是不是必須交納合同印花稅呢?不用!

《我國稅務(wù)局有關(guān)合同印花稅多個實(shí)際問題的表述和要求的通告》國稅發(fā)[1991]155號第十四條:代理商企業(yè)與受托公司簽署的代理協(xié)議,是不是屬于應(yīng)稅憑證?

在代理商業(yè)務(wù)流程中,代理商企業(yè)與受托企業(yè)中間簽署的委托授權(quán)書,凡僅確立代理商事宜、管理權(quán)限和職責(zé)的,不屬于應(yīng)稅憑證,不貼服裝印花.

總而言之,簽署合同是不是必須交納合同印花稅,要嚴(yán)格執(zhí)行合同印花稅《稅目稅率表》要求的標(biāo)準(zhǔn)來明確,屬于印花稅稅目范疇內(nèi)的業(yè)務(wù)流程,交納合同印花稅;相反,不用交納合同印花稅.