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　　近期一段時間，小編碰到的土地增值稅結(jié)算審報業(yè)務(wù)流程逐漸多了起來。土地增值稅自主結(jié)算審報，一直是操作實(shí)務(wù)中的核心和難題。房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目通常具備周期時間長、全過程流程多、涉及到單位廣等特性。經(jīng)營者通常在錯綜復(fù)雜的研發(fā)流程中開展說白了的“稅務(wù)籌劃”，以做到少繳稅金的目地。深刻認(rèn)識土地增值稅自主結(jié)算的多元性，深層次分析土地增值稅自主結(jié)算工作上的典型性問題，有益于公司提高結(jié)算成果，避開稅務(wù)風(fēng)險性。

　　普遍違規(guī)行為

　　從小編的社會經(jīng)驗(yàn)上看，一些房產(chǎn)開發(fā)公司因?yàn)閷Χ惪罨I劃的了解不深入，對現(xiàn)行政策的掌握不及時，存有一些違規(guī)行為。

　　托詞材料殘缺不全，申請辦理定額征收。舉例來說，房產(chǎn)開發(fā)公司A公司于2011年修建開發(fā)設(shè)計(jì)了一住宅小區(qū)。因?yàn)殚_發(fā)設(shè)計(jì)那時候土地資源成本費(fèi)較低，假如按查賬征收方法開展結(jié)算，必須繳稅近1000萬余元。因此，A公司故意隱瞞相關(guān)資料，以導(dǎo)致材料缺少的錯覺，進(jìn)而選用定額征收方法開展結(jié)算，在清算審報階段不用繳稅。負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位根據(jù)向有關(guān)行政部門主管機(jī)構(gòu)函調(diào)等方法，得到了全部新項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)必不可少的關(guān)鍵材料后，規(guī)定A公司依照查賬征收方法開展結(jié)算。最后，該新項(xiàng)目需繳稅近1000萬余元。

　　審批繳稅不處罰，自主結(jié)算投機(jī)取巧。土地增值稅結(jié)算審批，與一般的稅務(wù)監(jiān)管和查驗(yàn)不一樣。依據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅進(jìn)行相關(guān)問題的通告》（國稅發(fā)〔2010〕220號）的要求，經(jīng)營者按照規(guī)定預(yù)繳稅款土地增值稅后，結(jié)算補(bǔ)交的土地增值稅，在負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位要求的必須補(bǔ)交的審批稅金，不另收稅款滯納金，目前為止也并無處罰要求。因此，一部分房產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)瞞報銷售額，相同時間市場銷售的、同地區(qū)同樓房企業(yè)，設(shè)計(jì)方案了不一樣的標(biāo)準(zhǔn)市場價，虛造擴(kuò)張項(xiàng)目成本，減少增值率，趁機(jī)審報超大金額出口退稅。但如此一來，公司后面很有可能需要補(bǔ)交所得稅并交納相對應(yīng)的稅款滯納金，風(fēng)險性安全隱患頗高。

　　自定裝修隱蔽工程，沒法一概而論。房產(chǎn)開發(fā)公司乙企業(yè)覺得，自身所修建新項(xiàng)目的地底樁基礎(chǔ)工程隱敝，而高樓大廈完工后，地下防水工程將沒法查詢核查，故賬目虛造成本費(fèi)，忽略了事先對地底樁基礎(chǔ)的地貌勘測和設(shè)計(jì)構(gòu)思論述。但是，地底樁基礎(chǔ)工程工程施工不可以隨便，即使是保證了地貌的勘察材料，還必須合乎合同書、稅票、決算報告及其現(xiàn)金流量四者一致等規(guī)定。稅務(wù)機(jī)關(guān)單位在審批流程中下發(fā)通知單，規(guī)定公司在要求的期限內(nèi)給予合同書、決算報告、稅票、現(xiàn)金流量相一致的說明材料。最后，乙企業(yè)因沒法給予有關(guān)清單材料，相匹配成本費(fèi)沒法扣減。

　　搞混公共配套設(shè)施，測算發(fā)生誤差。在日常生活中，一些房產(chǎn)開發(fā)公司將無產(chǎn)權(quán)年限停車庫停車位、隔樓等設(shè)備，在沒經(jīng)評定的情形下，立即做為公共配套設(shè)施，在清理時立即所有扣減。一部分房產(chǎn)開發(fā)公司覺得，拿地后完成了總體開發(fā)設(shè)計(jì)，因而不區(qū)別開發(fā)設(shè)計(jì)房屋種類以測算不一樣的增值率，未分類型測算增值率，反而是總體測算銷售額、土地出讓和房產(chǎn)契稅、項(xiàng)目成本及稅款額外，不符《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好〈土地增值稅結(jié)算管理方法技術(shù)規(guī)范〉的通告》（國稅發(fā)〔2009〕91號）的相關(guān)規(guī)定。

　　如何保證合規(guī)管理

　　對房產(chǎn)開發(fā)公司而言，要保證開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目稅務(wù)解決合規(guī)管理，必須關(guān)心以下幾個方面：

　　檔案文件存放好。房產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目通常涉及到十余個行政部門主管機(jī)構(gòu)，各類辦理手續(xù)所需材料較多，加上開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目通?？缒甓?、時間長，平時應(yīng)付各種查驗(yàn)往返應(yīng)用非常容易遺失。提議公司存放好有關(guān)檔案文件，立即梳理，最好是掃描歸檔，防止遺失。

　　故意籌劃不可取。在遵循稅收法律前提條件下，稅收法律容許真誠的合理合法有效避稅。對房產(chǎn)開發(fā)公司而言，應(yīng)事先進(jìn)行籌劃，提早計(jì)算好增值率，留意對法律規(guī)定扣減要素的管理方法，尤其是要重視索要合規(guī)管理單據(jù)，并采用恰當(dāng)?shù)慕鉀Q對策，預(yù)測分析土地資源增值稅稅負(fù)率，而不可以過后作假，胡編亂造，自造項(xiàng)目虛造成本費(fèi)，或隨便人為因素擴(kuò)張成本。不然，公司將自主擔(dān)負(fù)違反規(guī)定違規(guī)行為的不良影響。

　　審批現(xiàn)行政策要掌握。土地增值稅自主結(jié)算審報的專業(yè)能力很強(qiáng)，房產(chǎn)開發(fā)公司財會人員要常常參與土地增值稅結(jié)算稅收現(xiàn)行政策及操作實(shí)務(wù)實(shí)際操作方面學(xué)習(xí)培訓(xùn)，了解并刻苦鉆研土地增值稅有關(guān)現(xiàn)行政策，把土地增值稅結(jié)算的政策優(yōu)惠用心用好。比如，增值率在20%下列的規(guī)范普通住房，可享有土地資源增值稅免稅現(xiàn)行政策，公司在預(yù)估扣減開發(fā)設(shè)計(jì)花費(fèi)時，要把該扣減的新項(xiàng)目扣減及時。

　　成本預(yù)算定額可關(guān)心。一般來說，稅務(wù)機(jī)關(guān)單位和本地住建單位，會按年代對不一樣種類的建筑構(gòu)造計(jì)算出建安費(fèi)成本預(yù)算定額，以供審批時參照，公司可關(guān)心有關(guān)信息。即使當(dāng)初沒有預(yù)警信息值，審批工作人員也可根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)查看本地建筑業(yè)刊物上宣布的建工成本。提示房產(chǎn)開發(fā)公司，切勿盲目跟風(fēng)追求完美兩列建安費(fèi)，以做到少繳稅金目地。

　　分擔(dān)方式須精確。舉例來說，無產(chǎn)權(quán)年限地下停車場假如做為公共配套設(shè)施解決，在產(chǎn)品銷售合同、施工許可證配件注明，且合乎公共配套設(shè)施有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并申請辦理了交接辦理手續(xù)的，才可以在土地增值稅結(jié)算審批時給予扣減。除此之外，分期付款開發(fā)設(shè)計(jì)的土地資源成本費(fèi)，或土地資源成本費(fèi)在同一期住房與商業(yè)服務(wù)中間分擔(dān)，采用占地總面積法或是總建筑面積法，對數(shù)值會形成一定的危害，公司需依據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)和整體規(guī)劃等相關(guān)資料，有效確定其分擔(dān)方式。

　　（創(chuàng)作者企業(yè)：我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局淮安市淮安區(qū)稅務(wù)局）