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　　近期一段時(shí)間，小編碰到的土地增值稅結(jié)算審報(bào)業(yè)務(wù)流程逐漸多了起來(lái)。土地增值稅自主結(jié)算審報(bào)，一直是操作實(shí)務(wù)中的核心和難題。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目通常具備周期時(shí)間長(zhǎng)、全過(guò)程流程多、涉及到單位廣等特性。經(jīng)營(yíng)者通常在錯(cuò)綜復(fù)雜的研發(fā)流程中開(kāi)展說(shuō)白了的“稅務(wù)籌劃”，以做到少繳稅金的目地。深刻認(rèn)識(shí)土地增值稅自主結(jié)算的多元性，深層次分析土地增值稅自主結(jié)算工作上的典型性問(wèn)題，有益于公司提高結(jié)算成果，避開(kāi)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性。

　　普遍違規(guī)行為

　　從小編的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)上看，一些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因?yàn)閷?duì)稅款籌劃的了解不深入，對(duì)現(xiàn)行政策的掌握不及時(shí)，存有一些違規(guī)行為。

　　托詞材料殘缺不全，申請(qǐng)辦理定額征收。舉例來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司A公司于2011年修建開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)了一住宅小區(qū)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)那時(shí)候土地資源成本費(fèi)較低，假如按查賬征收方法開(kāi)展結(jié)算，必須繳稅近1000萬(wàn)余元。因此，A公司故意隱瞞相關(guān)資料，以導(dǎo)致材料缺少的錯(cuò)覺(jué)，進(jìn)而選用定額征收方法開(kāi)展結(jié)算，在清算審報(bào)階段不用繳稅。負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位根據(jù)向有關(guān)行政部門(mén)主管機(jī)構(gòu)函調(diào)等方法，得到了全部新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)必不可少的關(guān)鍵材料后，規(guī)定A公司依照查賬征收方法開(kāi)展結(jié)算。最后，該新項(xiàng)目需繳稅近1000萬(wàn)余元。

　　審批繳稅不處罰，自主結(jié)算投機(jī)取巧。土地增值稅結(jié)算審批，與一般的稅務(wù)監(jiān)管和查驗(yàn)不一樣。依據(jù)《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)土地增值稅進(jìn)行相關(guān)問(wèn)題的通告》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕220號(hào)）的要求，經(jīng)營(yíng)者按照規(guī)定預(yù)繳稅款土地增值稅后，結(jié)算補(bǔ)交的土地增值稅，在負(fù)責(zé)人稅務(wù)機(jī)關(guān)單位要求的必須補(bǔ)交的審批稅金，不另收稅款滯納金，目前為止也并無(wú)處罰要求。因此，一部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司根據(jù)瞞報(bào)銷(xiāo)售額，相同時(shí)間市場(chǎng)銷(xiāo)售的、同地區(qū)同樓房企業(yè)，設(shè)計(jì)方案了不一樣的標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)，虛造擴(kuò)張項(xiàng)目成本，減少增值率，趁機(jī)審報(bào)超大金額出口退稅。但如此一來(lái)，公司后面很有可能需要補(bǔ)交所得稅并交納相對(duì)應(yīng)的稅款滯納金，風(fēng)險(xiǎn)性安全隱患頗高。

　　自定裝修隱蔽工程，沒(méi)法一概而論。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司乙企業(yè)覺(jué)得，自身所修建新項(xiàng)目的地底樁基礎(chǔ)工程隱敝，而高樓大廈完工后，地下防水工程將沒(méi)法查詢(xún)核查，故賬目虛造成本費(fèi)，忽略了事先對(duì)地底樁基礎(chǔ)的地貌勘測(cè)和設(shè)計(jì)構(gòu)思論述。但是，地底樁基礎(chǔ)工程工程施工不可以隨便，即使是保證了地貌的勘察材料，還必須合乎合同書(shū)、稅票、決算報(bào)告及其現(xiàn)金流量四者一致等規(guī)定。稅務(wù)機(jī)關(guān)單位在審批流程中下發(fā)通知單，規(guī)定公司在要求的期限內(nèi)給予合同書(shū)、決算報(bào)告、稅票、現(xiàn)金流量相一致的說(shuō)明材料。最后，乙企業(yè)因沒(méi)法給予有關(guān)清單材料，相匹配成本費(fèi)沒(méi)法扣減。

　　搞混公共配套設(shè)施，測(cè)算發(fā)生誤差。在日常生活中，一些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將無(wú)產(chǎn)權(quán)年限停車(chē)庫(kù)停車(chē)位、隔樓等設(shè)備，在沒(méi)經(jīng)評(píng)定的情形下，立即做為公共配套設(shè)施，在清理時(shí)立即所有扣減。一部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司覺(jué)得，拿地后完成了總體開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，因而不區(qū)別開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)房屋種類(lèi)以測(cè)算不一樣的增值率，未分類(lèi)型測(cè)算增值率，反而是總體測(cè)算銷(xiāo)售額、土地出讓和房產(chǎn)契稅、項(xiàng)目成本及稅款額外，不符《我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局關(guān)于做好〈土地增值稅結(jié)算管理方法技術(shù)規(guī)范〉的通告》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）的相關(guān)規(guī)定。

　　如何保證合規(guī)管理

　　對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，要保證開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目稅務(wù)解決合規(guī)管理，必須關(guān)心以下幾個(gè)方面：

　　檔案文件存放好。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目通常涉及到十余個(gè)行政部門(mén)主管機(jī)構(gòu)，各類(lèi)辦理手續(xù)所需材料較多，加上開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目通?？缒甓?、時(shí)間長(zhǎng)，平時(shí)應(yīng)付各種查驗(yàn)往返應(yīng)用非常容易遺失。提議公司存放好有關(guān)檔案文件，立即梳理，最好是掃描歸檔，防止遺失。

　　故意籌劃不可取。在遵循稅收法律前提條件下，稅收法律容許真誠(chéng)的合理合法有效避稅。對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，應(yīng)事先進(jìn)行籌劃，提早計(jì)算好增值率，留意對(duì)法律規(guī)定扣減要素的管理方法，尤其是要重視索要合規(guī)管理單據(jù)，并采用恰當(dāng)?shù)慕鉀Q對(duì)策，預(yù)測(cè)分析土地資源增值稅稅負(fù)率，而不可以過(guò)后作假，胡編亂造，自造項(xiàng)目虛造成本費(fèi)，或隨便人為因素?cái)U(kuò)張成本。不然，公司將自主擔(dān)負(fù)違反規(guī)定違規(guī)行為的不良影響。

　　審批現(xiàn)行政策要掌握。土地增值稅自主結(jié)算審報(bào)的專(zhuān)業(yè)能力很強(qiáng)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)會(huì)人員要常常參與土地增值稅結(jié)算稅收現(xiàn)行政策及操作實(shí)務(wù)實(shí)際操作方面學(xué)習(xí)培訓(xùn)，了解并刻苦鉆研土地增值稅有關(guān)現(xiàn)行政策，把土地增值稅結(jié)算的政策優(yōu)惠用心用好。比如，增值率在20%下列的規(guī)范普通住房，可享有土地資源增值稅免稅現(xiàn)行政策，公司在預(yù)估扣減開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)花費(fèi)時(shí)，要把該扣減的新項(xiàng)目扣減及時(shí)。

　　成本預(yù)算定額可關(guān)心。一般來(lái)說(shuō)，稅務(wù)機(jī)關(guān)單位和本地住建單位，會(huì)按年代對(duì)不一樣種類(lèi)的建筑構(gòu)造計(jì)算出建安費(fèi)成本預(yù)算定額，以供審批時(shí)參照，公司可關(guān)心有關(guān)信息。即使當(dāng)初沒(méi)有預(yù)警信息值，審批工作人員也可根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)查看本地建筑業(yè)刊物上宣布的建工成本。提示房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，切勿盲目跟風(fēng)追求完美兩列建安費(fèi)，以做到少繳稅金目地。

　　分擔(dān)方式須精確。舉例來(lái)說(shuō)，無(wú)產(chǎn)權(quán)年限地下停車(chē)場(chǎng)假如做為公共配套設(shè)施解決，在產(chǎn)品銷(xiāo)售合同、施工許可證配件注明，且合乎公共配套設(shè)施有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并申請(qǐng)辦理了交接辦理手續(xù)的，才可以在土地增值稅結(jié)算審批時(shí)給予扣減。除此之外，分期付款開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的土地資源成本費(fèi)，或土地資源成本費(fèi)在同一期住房與商業(yè)服務(wù)中間分擔(dān)，采用占地總面積法或是總建筑面積法，對(duì)數(shù)值會(huì)形成一定的危害，公司需依據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)和整體規(guī)劃等相關(guān)資料，有效確定其分擔(dān)方式。

　?。▌?chuàng)作者企業(yè)：我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局淮安市淮安區(qū)稅務(wù)局）