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　　房地產(chǎn)營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)商由交納增值稅改成交納所得稅，所得稅稅金的計算方式和稅務(wù)申報方法等都出現(xiàn)了比較大轉(zhuǎn)變，比增值稅繁雜得多，稅務(wù)籌劃的室內(nèi)空間也相對應(yīng)擴張。公司要立即依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)營改增后的新轉(zhuǎn)變，科學(xué)研究稅務(wù)籌劃的新理念，新方式 。

　　在說這一新方式 以前，我先來改正一下5大不正確的作法，大伙兒千萬別去犯。

　　1.收未收購房款，抵沖適應(yīng)沒付花費

　　有的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用以商住樓一部分合同款(應(yīng)收款未收)互換發(fā)布費(適應(yīng)沒付)的方法，開展收入支出抵沖，并不按實納入收益(開支)新項目開展計算，測算申請有關(guān)稅金，造成少繳增值稅及額外和所得稅(增值稅宣布廢止前)。

　　2.瞞報臨時性租賃房屋收益

　　有的房產(chǎn)開發(fā)公司將很多臨時性未賣出的閑置房子出租給本人或團體，獲得房租收益，采用不進賬的方法或計入往來賬，瞞報匿報應(yīng)稅收入。待售賣時將市場銷售房地產(chǎn)業(yè)收益計入銷售額，申請銷售不動產(chǎn)增值稅及有關(guān)稅費。

　　3.接到預(yù)購房地產(chǎn)款計入其他應(yīng)收款

　　有的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接到預(yù)購房地產(chǎn)款不計入應(yīng)收帳款，反而是計入其他應(yīng)收款。甚至有，接到賬款不進賬，反而是根據(jù)對法定代表人或關(guān)聯(lián)企業(yè)的貸款將資產(chǎn)挪進賬內(nèi)，造成公司少繳增值稅及額外和所得稅(增值稅宣布廢止前)。

　　4.以合作建房之名遮蓋房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計之實

　　有的房產(chǎn)開發(fā)公司以別人等編造團隊的為名(未列舉)交納征收土地費后，征收土地自主修建房地產(chǎn)業(yè)開展市場銷售，有意將房產(chǎn)開發(fā)搞混為合作建房，僅申請建設(shè)工程增值稅，偷逃銷售不動產(chǎn)階段的增值稅及額外和所得稅(增值稅宣布廢止前)。

　　5.花費抵沖收益或購房的錢

　　有的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接到市場銷售房子應(yīng)收的賬款和預(yù)購房子接到的賬款計入應(yīng)收帳款，付款顧客賠償費.合同違約金.律師費.工程進度款.煤款等立即抵減應(yīng)收帳款。有的公司將付款的花費與接到的購房的錢抵沖后以差值計入收益或應(yīng)收帳款，造成少繳增值稅及額外和所得稅(增值稅宣布廢止前)。

　　以上5種方式 均是采用瞞報收益.未作或者少作收益的方法，違背稅款有關(guān)政策法規(guī)，組成偷漏稅個人行為，情況嚴重組成偷稅罪。因此我們要果斷遏制，那既然這樣得話，有哪些別的方法能夠 做到避稅的目地，又不違法呢?自然擁有，請再次往下看。

　　1.靈活運用我國稅收優(yōu)惠政策

　　(1)內(nèi)部工程項目逃避工程決算

　　現(xiàn)行標準企業(yè)所得稅法要求:企業(yè)隸屬獨立法人的內(nèi)部施工人員擔負其所歸屬于企業(yè)的建設(shè)工程工程項目，凡同本企業(yè)清算工程項目合同款的，無論是不是定編工程項目概(預(yù))算，達到前述要求，適當?shù)貙?dǎo)致可用不予以繳稅的標準，是人們進行有關(guān)避稅籌劃的重要。

　　(2)以扣除轉(zhuǎn).工程分包服務(wù)費替代扣除工程項目居間中介費

　　建筑工程承包企業(yè)是不是與建設(shè)方簽署承包協(xié)議，將可用不一樣的征收率。若承攬企業(yè)與建設(shè)方簽署承包協(xié)議，可用建筑行業(yè)3%的征收率;不然，可用服務(wù)行業(yè)5%的征收率。因而，以扣除轉(zhuǎn).工程分包服務(wù)費替代扣除工程項目居間中介費，能夠 接到避稅實際效果。前提條件是，從業(yè)工程項目居間詳細介紹的公司自身具備建筑工程承包資質(zhì)證書，并在轉(zhuǎn).工程分包全過程中不違背有關(guān)法律法規(guī)限定。

　　(3)所得稅和企業(yè)所得稅開展籌劃，借助稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策開展避稅籌劃。

　　2.進行有效挑選財務(wù)會計解決辦法開展稅款籌劃

　　根據(jù)有效挑選財務(wù)會計解決辦法開展稅款籌劃包含勞務(wù)成本.銷售費用籌劃.開發(fā)設(shè)計商住樓與租賃商住樓.期間費用和等4個層面:

　　(1)勞務(wù)成本籌劃

　　做為房產(chǎn)開發(fā)公司，各本年度宣傳費開支是筆巨大的花費新項目。宣傳費開支的是多少通常與銷售額緊密掛勾。依稅收法律要求，房地產(chǎn)開發(fā)商每一繳稅本年度的宣傳費開支應(yīng)在沒有超出銷售額的15%內(nèi)按實扣減。有一些集團公司廣告宣傳由公司總部統(tǒng)一籌劃，花費由公司總部統(tǒng)一稅前列支，很可能發(fā)生公司總部因宣傳費開支超過15%扣減占比不可抵扣，而分公司不夠15%的狀況。對于這一狀況，能夠 讓與分公司業(yè)務(wù)流程有關(guān)的公司總部宣傳費，由不夠15%的分公司擔負。

　　(2)銷售費用籌劃

　　假如一家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與此同時開發(fā)設(shè)計好多個建筑項目，而在其中一個新項目提前準備出讓，公司所需一部分資產(chǎn)以該工程向貸款銀行，在預(yù)估土地增值稅時該貸款利息就可以按不超過銀行業(yè)類似銀行貸款利率按實扣減。假如出讓該新項目交納土地資源增值稅稅負率過高，公司也可考慮到以合作建房方法享有城市房地產(chǎn)稅征繳土地增值稅的政策優(yōu)惠。

　　(3)開發(fā)設(shè)計商住樓與租賃商住樓籌劃

　　有一些房子因為所在位置.內(nèi)部構(gòu)造房屋朝向和環(huán)境因素等緣故庫存積壓或其它緣故，房子用來租賃運營時，可把商住樓轉(zhuǎn)做出租運營房，從開發(fā)設(shè)計商住樓轉(zhuǎn)到租賃開發(fā)產(chǎn)品學(xué)科，按月記提租賃商品攤銷費記入成本費，使公司庫存量成本費貼近具體本，與此同時提升成本費，降低稅款。而假如把房子再次留到開發(fā)產(chǎn)品學(xué)科獲取資產(chǎn)減值準備，所獲取資產(chǎn)減值準備不可以做為企業(yè)所得稅抵扣。

　　(4)期間費用籌劃

　　公司按照規(guī)定交納的社會養(yǎng)老保險.填補社會養(yǎng)老保險.工傷險.醫(yī)保和公積金能夠 抵扣，公司應(yīng)依規(guī)全額交納。那樣，公司既執(zhí)行了法律規(guī)定的社保責任，平穩(wěn)了職工隊伍，又可以緩解公司因單純付款薪水而發(fā)生的個人所得稅及所得稅壓力。也有，返給員工的不合理負擔如因公出門的差旅費.國家公務(wù)通訊費(按銷售額一定占比抵扣)以容許員工費用報銷等方法，把蘊含在薪水中的錢轉(zhuǎn)換為期間費用，減少公司的工資待遇，也可以緩解公司的個人所得稅壓力。

　　3.根據(jù)縝密投資項目籌劃開展稅款籌劃

　　公司執(zhí)行項目投資前應(yīng)該對全部工程的可行性分析包含收益.成本費.盈利.稅款.回本時間等要素開展籌劃。在計劃方案的收益.成本費同樣時，稅賦很有可能變成 計劃方案是不是被選用的關(guān)鍵性要素。一塊地是與別人合作建房或是出讓或自主開發(fā)設(shè)計，其所交納的稅款差別巨大，公司最后應(yīng)挑選最佳計劃方案開展項目投資。

　　4.別的的籌劃方式

　　(1)有效溶解房租收益

　　房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)適當?shù)厝芙夥孔馐找?。假如房產(chǎn)開發(fā)公司沒有將開發(fā)設(shè)計的房地產(chǎn)售出，反而是用以租賃，國家規(guī)定，其資產(chǎn)收益理應(yīng)交納增值稅和房地產(chǎn)稅，其房地產(chǎn)稅稅率是房租收益的12%。假如公司把房租收益溶解，則代表著房地產(chǎn)稅的減少。因而有效溶解房租收益是房地產(chǎn)開發(fā)商開展繳稅籌劃的一種方式 。

　　(2)變房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)流程為代建制個人行為

　　變房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)流程為代建制個人行為，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接向顧客收替代建費，其扣除的代建制費只必須交納增值稅，若有盈利，再交納所得稅。要不是代建制個人行為，反而是自己的房產(chǎn)開發(fā)和市場銷售個人行為，就必須按法律法規(guī)交納增值稅和有關(guān)稅。可是，代建制個人行為有一些必要條件，如基建項目企業(yè)應(yīng)向房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遞交相關(guān)項目立項的方案.建議.整體規(guī)劃工程圖紙等;另一方面，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不墊款一切資產(chǎn)，與此同時只向授權(quán)委托企業(yè)收替代建費，開取服務(wù)業(yè)發(fā)票。

　　(3)變房子出租為承攬業(yè)務(wù)流程

　　變房子出租為承攬業(yè)務(wù)流程主要是對于房子修建時間長.地區(qū)好.房租高的商品房的繳稅籌劃。假如公司房子出租，則不僅交納增值稅，又要交納房地產(chǎn)稅，但假如將房產(chǎn)做為公司的一項財產(chǎn)承攬出來，則會降低交納的稅款。承包單位與房屋產(chǎn)權(quán)公司達到承包協(xié)議，由項目承包人按時向房地產(chǎn)使用者交納一定的服務(wù)費，公司能夠 根據(jù)房子出租的房租來做為扣除承包費的規(guī)范。

　　(4)建設(shè)中的項目總體出讓的繳稅籌劃

　　在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中，房產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)鍵遭遇出讓建設(shè)中的項目和公司股權(quán)的挑選。因為資產(chǎn).企業(yè)方案等要素，公司將建設(shè)中的項目出讓給別的房產(chǎn)開發(fā)公司，其出讓的具體內(nèi)容和方法有很多的挑選。

　　(5)溶解商住樓市場價格

　　房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠 合理地溶解商住樓的市場價格，為此來開展繳稅籌劃。假如公司開發(fā)設(shè)計房地產(chǎn)業(yè).市場銷售商住樓價位不溶解，則代表著公司既要交納增值稅，又要交納土地增值稅和所得稅。假如將商住樓的銷售額溶解出來，則可以少擔負之上3項稅款。