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　　房地產(chǎn)營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)商由交納增值稅改成交納所得稅，所得稅稅金的計(jì)算方式和稅務(wù)申報(bào)方法等都出現(xiàn)了比較大轉(zhuǎn)變，比增值稅繁雜得多，稅務(wù)籌劃的室內(nèi)空間也相對(duì)應(yīng)擴(kuò)張。公司要立即依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)營改增后的新轉(zhuǎn)變，科學(xué)研究稅務(wù)籌劃的新理念，新方式 。

　　在說這一新方式 以前，我先來改正一下5大不正確的作法，大伙兒千萬別去犯。

　　1.收未收購房款，抵沖適應(yīng)沒付花費(fèi)

　　有的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用以商住樓一部分合同款(應(yīng)收款未收)互換發(fā)布費(fèi)(適應(yīng)沒付)的方法，開展收入支出抵沖，并不按實(shí)納入收益(開支)新項(xiàng)目開展計(jì)算，測算申請(qǐng)有關(guān)稅金，造成少繳增值稅及額外和所得稅(增值稅宣布廢止前)。

　　2.瞞報(bào)臨時(shí)性租賃房屋收益

　　有的房產(chǎn)開發(fā)公司將很多臨時(shí)性未賣出的閑置房子出租給本人或團(tuán)體，獲得房租收益，采用不進(jìn)賬的方法或計(jì)入往來賬，瞞報(bào)匿報(bào)應(yīng)稅收入。待售賣時(shí)將市場銷售房地產(chǎn)業(yè)收益計(jì)入銷售額，申請(qǐng)銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅及有關(guān)稅費(fèi)。

　　3.接到預(yù)購房地產(chǎn)款計(jì)入其他應(yīng)收款

　　有的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接到預(yù)購房地產(chǎn)款不計(jì)入應(yīng)收帳款，反而是計(jì)入其他應(yīng)收款。甚至有，接到賬款不進(jìn)賬，反而是根據(jù)對(duì)法定代表人或關(guān)聯(lián)企業(yè)的貸款將資產(chǎn)挪進(jìn)賬內(nèi)，造成公司少繳增值稅及額外和所得稅(增值稅宣布廢止前)。

　　4.以合作建房之名遮蓋房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)之實(shí)

　　有的房產(chǎn)開發(fā)公司以別人等編造團(tuán)隊(duì)的為名(未列舉)交納征收土地費(fèi)后，征收土地自主修建房地產(chǎn)業(yè)開展市場銷售，有意將房產(chǎn)開發(fā)搞混為合作建房，僅申請(qǐng)建設(shè)工程增值稅，偷逃銷售不動(dòng)產(chǎn)階段的增值稅及額外和所得稅(增值稅宣布廢止前)。

　　5.花費(fèi)抵沖收益或購房的錢

　　有的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接到市場銷售房子應(yīng)收的賬款和預(yù)購房子接到的賬款計(jì)入應(yīng)收帳款，付款顧客賠償費(fèi).合同違約金.律師費(fèi).工程進(jìn)度款.煤款等立即抵減應(yīng)收帳款。有的公司將付款的花費(fèi)與接到的購房的錢抵沖后以差值計(jì)入收益或應(yīng)收帳款，造成少繳增值稅及額外和所得稅(增值稅宣布廢止前)。

　　以上5種方式 均是采用瞞報(bào)收益.未作或者少作收益的方法，違背稅款有關(guān)政策法規(guī)，組成偷漏稅個(gè)人行為，情況嚴(yán)重組成偷稅罪。因此我們要果斷遏制，那既然這樣得話，有哪些別的方法能夠 做到避稅的目地，又不違法呢?自然擁有，請(qǐng)?jiān)俅瓮驴础?/p>

　　1.靈活運(yùn)用我國稅收優(yōu)惠政策

　　(1)內(nèi)部工程項(xiàng)目逃避工程決算

　　現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)所得稅法要求:企業(yè)隸屬獨(dú)立法人的內(nèi)部施工人員擔(dān)負(fù)其所歸屬于企業(yè)的建設(shè)工程工程項(xiàng)目，凡同本企業(yè)清算工程項(xiàng)目合同款的，無論是不是定編工程項(xiàng)目概(預(yù))算，達(dá)到前述要求，適當(dāng)?shù)貙?dǎo)致可用不予以繳稅的標(biāo)準(zhǔn)，是人們進(jìn)行有關(guān)避稅籌劃的重要。

　　(2)以扣除轉(zhuǎn).工程分包服務(wù)費(fèi)替代扣除工程項(xiàng)目居間中介費(fèi)

　　建筑工程承包企業(yè)是不是與建設(shè)方簽署承包協(xié)議，將可用不一樣的征收率。若承攬企業(yè)與建設(shè)方簽署承包協(xié)議，可用建筑行業(yè)3%的征收率;不然，可用服務(wù)行業(yè)5%的征收率。因而，以扣除轉(zhuǎn).工程分包服務(wù)費(fèi)替代扣除工程項(xiàng)目居間中介費(fèi)，能夠 接到避稅實(shí)際效果。前提條件是，從業(yè)工程項(xiàng)目居間詳細(xì)介紹的公司自身具備建筑工程承包資質(zhì)證書，并在轉(zhuǎn).工程分包全過程中不違背有關(guān)法律法規(guī)限定。

　　(3)所得稅和企業(yè)所得稅開展籌劃，借助稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)行政策開展避稅籌劃。

　　2.進(jìn)行有效挑選財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)解決辦法開展稅款籌劃

　　根據(jù)有效挑選財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)解決辦法開展稅款籌劃包含勞務(wù)成本.銷售費(fèi)用籌劃.開發(fā)設(shè)計(jì)商住樓與租賃商住樓.期間費(fèi)用和等4個(gè)層面:

　　(1)勞務(wù)成本籌劃

　　做為房產(chǎn)開發(fā)公司，各本年度宣傳費(fèi)開支是筆巨大的花費(fèi)新項(xiàng)目。宣傳費(fèi)開支的是多少通常與銷售額緊密掛勾。依稅收法律要求，房地產(chǎn)開發(fā)商每一繳稅本年度的宣傳費(fèi)開支應(yīng)在沒有超出銷售額的15%內(nèi)按實(shí)扣減。有一些集團(tuán)公司廣告宣傳由公司總部統(tǒng)一籌劃，花費(fèi)由公司總部統(tǒng)一稅前列支，很可能發(fā)生公司總部因宣傳費(fèi)開支超過15%扣減占比不可抵扣，而分公司不夠15%的狀況。對(duì)于這一狀況，能夠 讓與分公司業(yè)務(wù)流程有關(guān)的公司總部宣傳費(fèi)，由不夠15%的分公司擔(dān)負(fù)。

　　(2)銷售費(fèi)用籌劃

　　假如一家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與此同時(shí)開發(fā)設(shè)計(jì)好多個(gè)建筑項(xiàng)目，而在其中一個(gè)新項(xiàng)目提前準(zhǔn)備出讓，公司所需一部分資產(chǎn)以該工程向貸款銀行，在預(yù)估土地增值稅時(shí)該貸款利息就可以按不超過銀行業(yè)類似銀行貸款利率按實(shí)扣減。假如出讓該新項(xiàng)目交納土地資源增值稅稅負(fù)率過高，公司也可考慮到以合作建房方法享有城市房地產(chǎn)稅征繳土地增值稅的政策優(yōu)惠。

　　(3)開發(fā)設(shè)計(jì)商住樓與租賃商住樓籌劃

　　有一些房子因?yàn)樗谖恢?內(nèi)部構(gòu)造房屋朝向和環(huán)境因素等緣故庫存積壓或其它緣故，房子用來租賃運(yùn)營時(shí)，可把商住樓轉(zhuǎn)做出租運(yùn)營房，從開發(fā)設(shè)計(jì)商住樓轉(zhuǎn)到租賃開發(fā)產(chǎn)品學(xué)科，按月記提租賃商品攤銷費(fèi)記入成本費(fèi)，使公司庫存量成本費(fèi)貼近具體本，與此同時(shí)提升成本費(fèi)，降低稅款。而假如把房子再次留到開發(fā)產(chǎn)品學(xué)科獲取資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，所獲取資產(chǎn)減值準(zhǔn)備不可以做為企業(yè)所得稅抵扣。

　　(4)期間費(fèi)用籌劃

　　公司按照規(guī)定交納的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn).填補(bǔ)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn).工傷險(xiǎn).醫(yī)保和公積金能夠 抵扣，公司應(yīng)依規(guī)全額交納。那樣，公司既執(zhí)行了法律規(guī)定的社保責(zé)任，平穩(wěn)了職工隊(duì)伍，又可以緩解公司因單純付款薪水而發(fā)生的個(gè)人所得稅及所得稅壓力。也有，返給員工的不合理負(fù)擔(dān)如因公出門的差旅費(fèi).國家公務(wù)通訊費(fèi)(按銷售額一定占比抵扣)以容許員工費(fèi)用報(bào)銷等方法，把蘊(yùn)含在薪水中的錢轉(zhuǎn)換為期間費(fèi)用，減少公司的工資待遇，也可以緩解公司的個(gè)人所得稅壓力。

　　3.根據(jù)縝密投資項(xiàng)目籌劃開展稅款籌劃

　　公司執(zhí)行項(xiàng)目投資前應(yīng)該對(duì)全部工程的可行性分析包含收益.成本費(fèi).盈利.稅款.回本時(shí)間等要素開展籌劃。在計(jì)劃方案的收益.成本費(fèi)同樣時(shí)，稅賦很有可能變成 計(jì)劃方案是不是被選用的關(guān)鍵性要素。一塊地是與別人合作建房或是出讓或自主開發(fā)設(shè)計(jì)，其所交納的稅款差別巨大，公司最后應(yīng)挑選最佳計(jì)劃方案開展項(xiàng)目投資。

　　4.別的的籌劃方式

　　(1)有效溶解房租收益

　　房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)適當(dāng)?shù)厝芙夥孔馐找?。假如房產(chǎn)開發(fā)公司沒有將開發(fā)設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)售出，反而是用以租賃，國家規(guī)定，其資產(chǎn)收益理應(yīng)交納增值稅和房地產(chǎn)稅，其房地產(chǎn)稅稅率是房租收益的12%。假如公司把房租收益溶解，則代表著房地產(chǎn)稅的減少。因而有效溶解房租收益是房地產(chǎn)開發(fā)商開展繳稅籌劃的一種方式 。

　　(2)變房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)流程為代建制個(gè)人行為

　　變房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)流程為代建制個(gè)人行為，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接向顧客收替代建費(fèi)，其扣除的代建制費(fèi)只必須交納增值稅，若有盈利，再交納所得稅。要不是代建制個(gè)人行為，反而是自己的房產(chǎn)開發(fā)和市場銷售個(gè)人行為，就必須按法律法規(guī)交納增值稅和有關(guān)稅。可是，代建制個(gè)人行為有一些必要條件，如基建項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)向房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遞交相關(guān)項(xiàng)目立項(xiàng)的方案.建議.整體規(guī)劃工程圖紙等;另一方面，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不墊款一切資產(chǎn)，與此同時(shí)只向授權(quán)委托企業(yè)收替代建費(fèi)，開取服務(wù)業(yè)發(fā)票。

　　(3)變房子出租為承攬業(yè)務(wù)流程

　　變房子出租為承攬業(yè)務(wù)流程主要是對(duì)于房子修建時(shí)間長.地區(qū)好.房租高的商品房的繳稅籌劃。假如公司房子出租，則不僅交納增值稅，又要交納房地產(chǎn)稅，但假如將房產(chǎn)做為公司的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)承攬出來，則會(huì)降低交納的稅款。承包單位與房屋產(chǎn)權(quán)公司達(dá)到承包協(xié)議，由項(xiàng)目承包人按時(shí)向房地產(chǎn)使用者交納一定的服務(wù)費(fèi)，公司能夠 根據(jù)房子出租的房租來做為扣除承包費(fèi)的規(guī)范。

　　(4)建設(shè)中的項(xiàng)目總體出讓的繳稅籌劃

　　在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中，房產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)鍵遭遇出讓建設(shè)中的項(xiàng)目和公司股權(quán)的挑選。因?yàn)橘Y產(chǎn).企業(yè)方案等要素，公司將建設(shè)中的項(xiàng)目出讓給別的房產(chǎn)開發(fā)公司，其出讓的具體內(nèi)容和方法有很多的挑選。

　　(5)溶解商住樓市場價(jià)格

　　房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠 合理地溶解商住樓的市場價(jià)格，為此來開展繳稅籌劃。假如公司開發(fā)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)業(yè).市場銷售商住樓價(jià)位不溶解，則代表著公司既要交納增值稅，又要交納土地增值稅和所得稅。假如將商住樓的銷售額溶解出來，則可以少擔(dān)負(fù)之上3項(xiàng)稅款。