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　　不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是是非非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在運(yùn)作的環(huán)節(jié)中，出讓土地資源是再所免不了的，假如使用不合理，土地轉(zhuǎn)讓全過(guò)程中涉及的稅款，便是一筆很大的經(jīng)營(yíng)成本。

　　今日昌堯講稅就來(lái)同大伙兒研究一下，怎樣完成土地轉(zhuǎn)讓的稅賦降到最低？

　　業(yè)務(wù)流程實(shí)例

　　A企業(yè)（房產(chǎn)公司）注冊(cè)資金1500萬(wàn)余元，為A公司控股子公司，A企業(yè)名下的有一塊土地資源，原值5000萬(wàn)余元，評(píng)定使用價(jià)值9000萬(wàn)余元，無(wú)別的經(jīng)營(yíng)范圍，現(xiàn)階段土地資源未開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，A企業(yè)準(zhǔn)備將該塊土地轉(zhuǎn)讓給B企業(yè)。

　　怎樣出讓，能夠完成稅賦最少？

　　一、現(xiàn)階段存在的不足

　　（一）、假如立即出讓“土地資源”，A企業(yè)必須交納所得稅、土地增值稅、所得稅、合同印花稅，B企業(yè)必須交納房產(chǎn)契稅；

　?。ǘ?、假如立即出讓“股份”，A公司很有可能會(huì)被稅務(wù)單位征繳土地增值稅、所得稅、合同印花稅；

　　下列為參考要求：

　　我國(guó)方面

　　1、依據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2011〕415號(hào)文有關(guān)審批，有關(guān)“北京市國(guó)泰恒生項(xiàng)目投資有限責(zé)任公司運(yùn)用公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法擁有土地使用權(quán)證，本質(zhì)是房產(chǎn)交易個(gè)人行為”的評(píng)定，應(yīng)按照《土地增值稅暫行條例》的要求，征繳土地增值稅。

　　地區(qū)方面：

　　2、依據(jù)湘地稅局財(cái)行便函[2015]3號(hào)文有關(guān)要求，針對(duì)大股東以出讓股份之名，本質(zhì)出讓房地產(chǎn)業(yè)并得到了相對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展收益的，應(yīng)對(duì)比國(guó)稅發(fā)〔2000〕687號(hào)、國(guó)稅發(fā)〔2009〕387號(hào)、國(guó)稅發(fā)〔2011〕415號(hào)文檔，依規(guī)交納土地增值稅。

　　二、避稅籌劃的計(jì)劃方案

　　第一步，先公司增資：

　　B企業(yè)向A公司增資6500萬(wàn)余元,公司增資后A企業(yè)注冊(cè)資金為8000萬(wàn)余元。在其中，A公司持倉(cāng)18.75%，B企業(yè)持倉(cāng)81.25%。

　　稅收分析

　　1、股權(quán)收購(gòu)資產(chǎn)接受方是公司，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)接受方是原公司股東。在股權(quán)收購(gòu)中流動(dòng)資金的接受方是標(biāo)底公司，并非公司公司股東，資產(chǎn)的特性歸屬于標(biāo)的公司的自有資金。

　　2、股權(quán)收購(gòu)公司注冊(cè)資金提升，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓公司注冊(cè)資金不會(huì)改變。股權(quán)收購(gòu)是公司采用向社會(huì)募資股權(quán)、股票發(fā)行、新公司股東項(xiàng)目投資入股投資或原公司股東提升項(xiàng)目投資的形式提升公司的注冊(cè)資金。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓是公司公司股東依規(guī)將自身的股東權(quán)利擁有給別人，使別人變成股東的法律個(gè)人行為，只涉及到股份出讓方與股份購(gòu)買(mǎi)方，不容易提高公司的注冊(cè)資金。

　　3、股權(quán)收購(gòu)原公司股東股份記稅成本費(fèi)不會(huì)改變，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓原公司股東股份記稅成本費(fèi)調(diào)節(jié)。股權(quán)收購(gòu)中原地區(qū)公司股東的股份有可能被稀釋液，但不調(diào)節(jié)原股份的計(jì)稅依據(jù)，對(duì)公司提升的資本公積和資本公積金歸屬于公司股東新投放的自有資金，對(duì)公司股東的注資款不收取所得稅；公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中原地區(qū)公司股東擁有其股東權(quán)利給股份購(gòu)買(mǎi)方，獲得公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益扣減股份的記稅成本費(fèi)及有關(guān)稅金確定“資產(chǎn)出售所得的”征繳企業(yè)所得稅，但不可減除被創(chuàng)投企業(yè)盈余公積等公司股東留存收益中按此項(xiàng)股份所也許調(diào)整的額度，與此同時(shí)依據(jù)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的占比調(diào)節(jié)原公司股東股份的計(jì)稅依據(jù)。

　　不難看出，引進(jìn)新公司股東的股權(quán)收購(gòu)個(gè)人行為與公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人行為徹底不一樣，股權(quán)收購(gòu)是公司提升自有資金擴(kuò)張股份，原公司股東股東權(quán)利不會(huì)改變，因而，公司股權(quán)收購(gòu)，原持股人不涉及到有關(guān)稅款。

　　第二步，再減少注冊(cè)資本：

　　A公司減資1500萬(wàn)余元，關(guān)鍵為A公司高管增持A公司股權(quán)，減少注冊(cè)資本后，A企業(yè)注冊(cè)資金為6500萬(wàn)余元，變成B企業(yè)的控股子公司，甲公司從A企業(yè)得到資產(chǎn)5500萬(wàn)余元。

　　稅收分析

　　1、根據(jù)對(duì)之上公司增資的分析，同樣能夠得到，公司減少注冊(cè)資本，也不屬于公司公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，即B公司在A企業(yè)的原始項(xiàng)目投資不會(huì)改變、利益不會(huì)改變；

　　2、因?yàn)榧坠静粚儆诠竟蓹?quán)轉(zhuǎn)讓，間接性的避開(kāi)掉了，被確認(rèn)為“運(yùn)用公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法擁有土地使用權(quán)證，本質(zhì)是房產(chǎn)交易個(gè)人行為，應(yīng)按照《土地增值稅暫行條例》的要求，征繳土地增值稅。”的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性；

　　3、創(chuàng)投企業(yè)從被創(chuàng)投企業(yè)撤銷或降低項(xiàng)目投資，其獲得的財(cái)產(chǎn)中，等同于原始投資的一部分，應(yīng)確定為項(xiàng)目投資取回；等同于被創(chuàng)投企業(yè)總計(jì)盈余公積和累積法定盈余公積按降低注冊(cè)資本比例計(jì)算的一部分，應(yīng)確定為股息紅利所得的；一部分確定為投入資金出讓所得的；（我國(guó)稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局公示2011年第34號(hào)）

　　4、因?yàn)锳企業(yè)所持股的土地資源產(chǎn)權(quán)年限并沒(méi)有出現(xiàn)變動(dòng)，因而，不用交納所得稅與房產(chǎn)契稅；

　　匯總剖析

　　根據(jù)執(zhí)行之上避稅籌劃計(jì)劃方案，將土地轉(zhuǎn)讓全過(guò)程中涉及的所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)契稅都有益的避開(kāi)掉了，巨大的達(dá)到了企業(yè)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程中的稅賦降到最低。