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房地產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，根據(jù)房屋的計(jì)稅馀額和租金收入，向所有權(quán)所有者征收的財(cái)產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是一種小稅，在納稅人的稅收負(fù)擔(dān)構(gòu)成中所占的比例很小，但是有計(jì)劃的空間。房地產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定了減免稅條款，符合條件的企業(yè)可以利用。例如，按照規(guī)定，在住宅大修停止期間，可以免除房地產(chǎn)稅果納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請，有些納稅人因疏忽未申請，房地產(chǎn)修理期間仍繳納房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅暫行條例:

房地產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)分為從價或從租兩種情況：

(1)從價格上征收的，其計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的馀額

(注:各地幅度不同。例如，浙江省規(guī)定具體減去幅度為30%)

(2)從租金征收的(即房地產(chǎn)租賃的)，以房地產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

房地產(chǎn)稅率采用比例稅率。按不動產(chǎn)馀額征收的，年稅率為1.2%，按不動產(chǎn)租金收入征收的，年稅率為12%。

財(cái)稅〔2016〕43號規(guī)定，房地產(chǎn)租賃以不含增值稅的租金收入為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12%的稅率繳納房地產(chǎn)稅。

第一，現(xiàn)場和現(xiàn)場分別租賃的稅務(wù)計(jì)劃。

公司租賃大多涉及房屋租賃，如出租車間、廠房、賓館、門面房等，按規(guī)定按12%的租金收入繳納房產(chǎn)稅。但是，通常公司租賃的不僅僅是房屋設(shè)施本身，還有場地、附屬設(shè)施，如機(jī)械設(shè)備、辦公家具、附屬用品等，稅法對這些場地和設(shè)施不征收房產(chǎn)稅。若將這些場地和設(shè)施與房屋不加區(qū)別地同時寫入租賃合同，則這些場地和設(shè)施也應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，從而增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

第二，出資方式改為出租方式進(jìn)行納稅籌劃。

很多創(chuàng)業(yè)初期的企業(yè)，由于人少，業(yè)務(wù)量小，為了節(jié)約成本，加上對稅收規(guī)定不了解，為了盡快拿照，沒有考慮稅收成本。在被稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅之前，才會發(fā)現(xiàn)問題。例如，經(jīng)營一家公司，可以約定股東以現(xiàn)金出資，或以設(shè)備、房地產(chǎn)等實(shí)物出資，盡管拿照快，但會涉稅，因?yàn)楣蓶|用房地產(chǎn)出資變成公司房地產(chǎn)后，需要繳納房地產(chǎn)稅。如為租賃，既不需繳納房地產(chǎn)稅，也可在稅前扣除租金。

第三，將租賃方式改為倉儲服務(wù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

稅務(wù)籌劃邏輯:房地產(chǎn)稅有兩種征收方式，一種是從價格征收，另一種是從租金征收。從價格征收的房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)馀額為征收依據(jù)，即按房地產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的馀額的1.2%征收。從租賃征收的房地產(chǎn)稅是以房屋租賃獲得的租金收入為征收依據(jù)，稅率為12%。房地產(chǎn)稅有兩種計(jì)稅方法，不同方法計(jì)算的結(jié)果必然不同，必然會導(dǎo)致應(yīng)納稅額的不同，有計(jì)劃的空間。企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況選擇征收方式，比較兩種方式的稅負(fù)大小，選擇稅負(fù)低的征收方式。

第四，降低租賃業(yè)務(wù)比例進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

目前，有許多專門從事房屋租賃的公司。他們不僅出租房屋，還負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房地產(chǎn)稅是很常見的。

規(guī)劃要點(diǎn):出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和降低房屋租賃價格來達(dá)到少繳物業(yè)稅的目的。然而，租賃住房一般應(yīng)具備從事物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍，并在租賃住房的同時提供物業(yè)管理服務(wù)。

規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：合理利用物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵是這種方法在實(shí)踐中經(jīng)常被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅。

第五，利用轉(zhuǎn)租籌劃。

規(guī)劃邏輯：由于轉(zhuǎn)租方并非房屋產(chǎn)權(quán)所有者，因此，轉(zhuǎn)租方在轉(zhuǎn)租房屋時，只需按轉(zhuǎn)租價格繳納增值稅，無需繳納房產(chǎn)稅。

規(guī)劃方案：利用轉(zhuǎn)租進(jìn)行房產(chǎn)稅籌劃。出租人可成立資產(chǎn)管理公司，先將擬出租的房產(chǎn)以較低的價格出租給該資產(chǎn)管理公司(不能過低，屬于正常合理的波動范圍)，然后由該資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場價出租房產(chǎn)。轉(zhuǎn)租仍然需要全額繳納增值稅，但是可以扣除出租人的進(jìn)項(xiàng)稅。