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　　假定A房地產(chǎn)、B房地產(chǎn)兩新項(xiàng)目均由某內(nèi)資開發(fā)設(shè)計(jì)，其適用范圍不一樣，前面一種主要是為商住樓售賣，后面一種關(guān)鍵為辦公樓出租。因?yàn)楣こ添?xiàng)目詳細(xì)地址均選在同一地域距離很近，實(shí)行的稅收優(yōu)惠政策同樣，享有的稅收優(yōu)惠政策也同樣，僅僅要交納的稅款各有不同。若兩新項(xiàng)目毛利率均按15%計(jì)算，二項(xiàng)目地稅賦（即占收益的比例）清單如表一。

　　很顯著，B房地產(chǎn)的稅賦相對性要高，因而，在做稅款籌劃時(shí)，房地產(chǎn)稅顯而易見是籌劃的關(guān)鍵之一，其他關(guān)鍵為增值稅、所得稅等。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)稅籌劃。
　　房地產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)分成二種：一是以房產(chǎn)原值一次扣減 10%一30%之后的余值為計(jì)稅基礎(chǔ)，應(yīng)用征收率為1.2%。實(shí)際扣減力度由各省市、自治州、市轄區(qū)政府要求；二是房產(chǎn)租賃的，以房地產(chǎn)房租收益為計(jì)稅基礎(chǔ)，應(yīng)用征收率為12%。房地產(chǎn)稅推行從價(jià)計(jì)稅的，磚年征繳，從租計(jì)稅的，依照具體得到的房租收益征繳。房地產(chǎn)稅應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅所得額=計(jì)稅基礎(chǔ)×稅率。

　　B房地產(chǎn)為高層住宅辦公樓，一部分樓房用以租賃，其房地產(chǎn)稅按房租額度的12%按年征繳。在住房的"直營"和"租賃"中間不會有稅款籌劃的室內(nèi)空間，經(jīng)營者務(wù)必按2%照章繳稅。能夠籌劃的是計(jì)稅基礎(chǔ)，方法是在租賃協(xié)議上把房地產(chǎn)房租與辦公設(shè)備等物件房租分離填列，那樣能夠減少計(jì)稅基礎(chǔ)，換句話說，物件房租只按 5%交增值稅；而若將房地產(chǎn)房租與物件房租合拼填列，則所有按 12%房地產(chǎn)稅。

　　（二）增值稅籌劃。
　　對于該企業(yè)的詳細(xì)情況，A房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)為房產(chǎn)銷售額，征收率為5%；B房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)為房租收益，征收率也為5%。

　　1、房產(chǎn)售賣的稅款籌劃?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)公司為了更好地增加市場銷售，加快周轉(zhuǎn)資金，選用應(yīng)收訂金的方法營銷商住樓，即買房戶先付款房子價(jià)格的一定占比做為買房預(yù)付款，待房子完工后再繳足剩下賬款。為激勵買房戶提早繳費(fèi)，應(yīng)允從扣除預(yù)付款至房子完工日的一段期內(nèi)，企業(yè)按高過存款的年化利率對買房戶交納的預(yù)付款計(jì)算利息，并在剩下購房款中抵稅。

　　比如，一套商住樓市場價(jià)為三十萬，預(yù)付款扣除40%，扣除預(yù)付款后一年房子完工，貸款利息按10%測算，當(dāng)期同利為 5%。若買房合同中確立此點(diǎn)，則銷售額就需要依照房子總價(jià)格三十萬測算，增值稅需交納1.五萬（30×5%）；抵稅的貸款利息1.2萬（30×40%×10%）需納入銷售費(fèi)用，而且超出我國當(dāng)期同利一部分的利率不可列入花費(fèi)，需開展納稅調(diào)整，交納所得稅， 與此同時(shí)這一部分銷售費(fèi)用公司還需補(bǔ)交個(gè)人所得稅。

　　因而，稅款籌劃的辦法是在買房合同中，房子總價(jià)格按扣減預(yù)付款貸款利息后的賬戶余額為標(biāo)準(zhǔn)，即28.八萬（30-1.2）。那樣，一來增值稅按28.八萬測算，為1.44萬，節(jié)約了60零元，與此同時(shí)相對應(yīng)降低了城建稅、教育附加費(fèi)和其它地區(qū)花費(fèi)；二來銷售費(fèi)用為零，公司不需補(bǔ)交所得稅和個(gè)人所得稅；三來公司又提早取回資產(chǎn)，加快周轉(zhuǎn)資金。

　　2、房產(chǎn)租賃的稅款籌劃。依據(jù)《我國稅務(wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)公司租賃房產(chǎn)獲得的收入來源征繳增值稅難題的審批》（國稅發(fā) [2001]76號）確立："《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條要求：'承擔(dān)增值稅繳稅責(zé)任的公司為產(chǎn)生征稅個(gè)人行為并向另一方扣除貸幣、貨品或其它經(jīng)濟(jì)發(fā)展收益的企業(yè)，包含獨(dú)立核算和非獨(dú)立核算的企業(yè)'.因而，公司以承攬或租賃方式將財(cái)產(chǎn)給予給內(nèi)部員工和其它工作人員運(yùn)營，公司不保證商品、資產(chǎn)，只給予店面、貨箱以及他財(cái)產(chǎn)，扣除固定不動的服務(wù)費(fèi)、盈利或別的類別合同款的，如承包戶或承租人向工商局領(lǐng)到了子公司企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或個(gè)體戶企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，則歸屬于公司向子公司和個(gè)人工商業(yè)戶租賃房產(chǎn)和其它財(cái)產(chǎn)，公司向子公司和個(gè)人工商業(yè)戶扣除的全都合同款，無論其名字怎樣，均歸屬于從業(yè)租賃業(yè)務(wù)獲得的收益，均應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條的要求，按'服務(wù)行業(yè)——租用'征繳增值稅。如承包戶或承租人未領(lǐng)到一切種類的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，則公司向承包戶或承租人給予各種各樣財(cái)產(chǎn)所繳納的各種各樣名目地合同款，均歸屬于企業(yè)內(nèi)部的調(diào)整個(gè)人行為，不征繳增值稅。"因而，做為出租人企業(yè)的稅款籌劃理應(yīng)從下列兩層面考慮到：①盡可能由本企業(yè)員工經(jīng)營承包；②如果有本公司之外的其余工作人員，理應(yīng)讓別的工作人員與本企業(yè)承包員工聯(lián)合經(jīng)營。就是以本企業(yè)員工的為名經(jīng)營承包，別的工作人員開展債權(quán)投資，并做為從業(yè)者參加運(yùn)營。別的工作人員以薪水、貸款利息等方式參與分配。

　　之上這兩種方法，均可免去出租人企業(yè)的房租收益增值稅。

　　（三）所得稅籌劃。
　　對于該企業(yè)的具體情況，所得稅開展稅款籌劃有以下幾個(gè)方面：1、銷售費(fèi)用籌劃。稅收法律對關(guān)心聯(lián)方貸款開展了限定，《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]811號）第三十六條要求："經(jīng)營者從關(guān)聯(lián)企業(yè)獲得的貸款額度超出其注冊資金的50%的，超出部份的利息費(fèi)用，不可在抵扣。"依照房地產(chǎn)公司的注冊資金經(jīng)營規(guī)模2000萬測算，能夠在抵扣銷售費(fèi)用的關(guān)聯(lián)公司貸款總額不可超出1000萬，因而，所有從關(guān)聯(lián)企業(yè)獲得貸款是不可取的。假如能構(gòu)建一個(gè)服務(wù)平臺，集團(tuán)公司把資產(chǎn)匯到中介，再由中介將該筆資產(chǎn)出借房地產(chǎn)公司，中介有標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)花費(fèi)憑據(jù)得話，此難點(diǎn)就得到解決。比如，集團(tuán)公司將資產(chǎn)匯到金融控股公司，彼此簽署借款協(xié)議，做為金融控股公司的貸款；再由金融控股公司將該筆資產(chǎn)出借房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司與信托簽署借款協(xié)議，做為金融控股公司的應(yīng)收賬款。到每一年年底，房地產(chǎn)公司將資產(chǎn)貸款利息匯到金融控股公司并扣除另一方合理合法的貸款利息憑據(jù)做為銷售費(fèi)用開支；金融控股公司再將該筆貸款利息匯到企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)集團(tuán)出具合理合法的貸款利息憑據(jù)做為銷售費(fèi)用收益；金融控股公司獲得的盈利是，按過橋貸款資產(chǎn)的一定占比向企業(yè)集團(tuán)扣除服務(wù)費(fèi)。那樣，房地產(chǎn)公司該筆銷售費(fèi)用能夠堂而皇之地在抵扣，降低所得稅開支；而企業(yè)集團(tuán)如果有稅收優(yōu)惠政策，則并不繳該筆所得稅。

　　2、稅前額度扣減新項(xiàng)目的籌劃。為了更好地保障我國財(cái)政總收入，《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》對多個(gè)扣減新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了限定，比如招待費(fèi)、宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)、貸款利息等工程均作了詳細(xì)的要求。對額度扣減新項(xiàng)目的籌劃需從下列幾層面考慮到：
　?。?）秉著勤儉節(jié)約的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)留意節(jié)省成本。公司每一年產(chǎn)生的各類花費(fèi)應(yīng)提前做好費(fèi)用預(yù)算，除開考慮到生產(chǎn)制造、運(yùn)營的必須 ，還需要兼具到抵扣額的限定。

　　（2）應(yīng)將會務(wù)費(fèi)、旅差費(fèi)等新項(xiàng)目與招待費(fèi)嚴(yán)苛區(qū)別。招待費(fèi)的抵扣占比為：全年度主營業(yè)務(wù)收入凈收益在1500萬余元以及下列的，不超過主營業(yè)務(wù)收入凈收益的5‰；全年度主營業(yè)務(wù)收入凈收益超出1500萬余元的，不超過該部位的3‰。在計(jì)算招待費(fèi)時(shí)，理應(yīng)留意不可以將會務(wù)費(fèi)、旅差費(fèi)等擠進(jìn)招待費(fèi)，不然對公司不好。

　?。?）應(yīng)將宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)流程宣傳策劃贊作嚴(yán)苛區(qū)別?！镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》第四十條要求，公司每一繳稅本年度的推廣費(fèi)用開支不超過主營業(yè)務(wù)收入2%的，能夠按實(shí)扣減。超出一部分可無期限向之后繳稅本年度結(jié)轉(zhuǎn)成本?！段覈悇?wù)質(zhì)監(jiān)總局有關(guān)更改一部分領(lǐng)域推廣費(fèi)用企業(yè)所得稅抵扣規(guī)范的通告》要求：自2001年1月1日起，房產(chǎn)開發(fā)公司，每一繳稅本年度可在市場銷售（運(yùn)營）收益8%的百分比內(nèi)按實(shí)扣減合理合法廣告宣傳開支，超出占比一部分的廣告宣傳開支可無期限向之后繳稅本年度結(jié)轉(zhuǎn)成本。

　　業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)就是指未根據(jù)新媒體傳播的廣告宣傳類型的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用，包含廣告宣傳類型的禮物開支等；《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第四十二條要求，經(jīng)營者每一繳稅本年度產(chǎn)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)在沒有超出超當(dāng)初市場銷售（運(yùn)營）收益5%。范疇內(nèi)可按實(shí)扣減。超出一部分始終不可扣減。

　　因而，宣傳費(fèi)歸屬于時(shí)效性差別，而業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)歸屬于永久差別，假如將宣傳費(fèi)滲入業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，對公司十分不好。容許抵扣的宣傳費(fèi)開支，務(wù)必合乎以下標(biāo)準(zhǔn)：①廣告宣傳是根據(jù)經(jīng)工商局準(zhǔn)許的主管機(jī)關(guān)制做的；②已具體支出花費(fèi)，并已獲得相對應(yīng)稅票；③根據(jù)一定的新媒體傳播。不與此同時(shí)合乎以上情況的宣傳費(fèi)，應(yīng)做為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)解決。

　　（4）房子裝修費(fèi)用應(yīng)記入市場價(jià)中。有的房地產(chǎn)開發(fā)商為了更好地營銷，在與用戶簽署的買房合同中注明購房款后還寫明了為了更好地特惠顧客贈予顧客裝修費(fèi)用。那麼這一部分裝修費(fèi)用如何解決更適合呢？例如一套高級住房1平米1萬余元，一共是100平米共100萬余元，房地產(chǎn)開發(fā)商在與用戶簽署的協(xié)議中要求有10萬余元是贈給顧客的，那麼這10萬余元要進(jìn)到業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，假如其在該公司所有銷售額5‰的范疇內(nèi)，則當(dāng)初能夠在公司所得的稅前扣除。假如協(xié)議中要求這套住房是向用戶交貨早已裝潢完成的住房，合同書中沒有強(qiáng)調(diào)指出有10萬余元裝修預(yù)算，這時(shí)候，10萬余元的裝修費(fèi)用就可以計(jì)八成本費(fèi)，并容許抵扣。

　　3、用足地區(qū)稅收優(yōu)惠政策。一部分公司還可以享有地區(qū)給與的政府補(bǔ)貼等財(cái)政局政策扶持，公司上交我國的稅款能夠一部分退還。公司需要主動與當(dāng)?shù)卣套h盡早簽訂合同獲得地區(qū)稅收優(yōu)惠政策退還。

　　之上是對房屋出售與租賃公司的稅款較為與籌劃剖析。總得來說，稅款籌劃務(wù)必以不違反規(guī)定為前提條件，假如采用有悖稅收法律的方式開展躲避稅，便會邁向稅款籌劃的錯(cuò)誤觀念，或許還會繼續(xù)身上偷漏稅款的罪行。一旦偷稅罪名創(chuàng)立，不但要遭受一定的資金懲罰，并且要遭受刑事處分，結(jié)果是避稅不了，嚴(yán)重?fù)p失。