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　　土增節(jié)稅，20％是零界點

　　土增是對出讓國有制土地使用權證、地面上房屋建筑以及附屬物并獲得收益的企業(yè)和本人，就其出讓房地產業(yè)所獲得的增值額征繳的一種稅，是房產開發(fā)公司的關鍵稅收之一。因為土地資源增值稅率較高，對房產開發(fā)公司的盈利危害非常大，因而對其開展籌劃是很必須的。

　　房產開發(fā)企業(yè)通常將一部分新樓盤建為鋪面住房連體衣樓（下列稱連體衣樓），即一層或是一、二層為鋪面，鋪面之上一部分為住房。房產開發(fā)公司在預估連體衣樓應交納的土增時，應依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條要求，以房地產業(yè)成本計算的最基本上的計算新項目或計算目標為企業(yè)測算交納土增。因而，連體衣樓內不一樣種類房地產如何計算交納土增可減少公司的土地資源增值稅稅負率呢？

　　基本上實例

　　某房產開發(fā)企業(yè)房地產商鋪住房連體衣樓一幢，一層、二層為鋪面，總面積1000平米，鋪面之上為普通住房，總面積為8000平米，累計9000平米。連體衣樓應平攤的土地資源成本費為六百萬元，房子項目成本為1260萬元，開發(fā)設計花費為土地資源成本費和項目成本的10%。營業(yè)稅稅率5%，大城市維護保養(yǎng)基本建設稅征收率7%，教育附加費為3%，地區(qū)文化教育額外為1%。

　　該連體衣樓鋪面一層市場銷售企業(yè)800零元/平米，二層市場銷售價格400零元/平米，均值市場銷售企業(yè)600零元/平米，鋪面銷售額為六百萬元：普通住房均值市場價格為3五百元/平米，銷售額為2八百萬元：連體衣樓總體銷售額為
3400萬元（600 2800），運營應交稅費189萬余元（3400×5%）×（1 7%＋3% 1%）。

　　籌劃計劃方案

　　該房產開發(fā)公司能夠有下列二種籌劃計劃方案可選擇：

　　計劃方案一、鋪面和住房各自測算土增。

　　1.住房應繳土地資源增值稅計算全過程以下：

　　住房平攤的土地資源成本費：600×8000÷9000=533（萬余元）；

　　住房平攤的項目成本：1260×8000÷9000=1120（萬余元）；

　　平攤的開發(fā)設計花費：（533 1120）×10%=165（萬余元）；

　　加計：（533 1120）×20%=331（萬余元）；

　　運營應交稅費：189×2800÷3400=156（萬余元）；

　　住房扣減新項目累計：533 1120 165 331 156=2305（萬余元）；

　　增值率為：（2800-2305）÷2305=21%；

　　住房應繳土增為：（2800-2305）×30%=149（萬余元）

　　2.鋪面一部分應繳土地資源增值稅計算全過程以下：

　　平攤的土地資源成本費：600×1000÷9000=67（萬余元）

　　平攤的項目成本：1260×1000÷9000=140(萬余元)：

　　平攤的開發(fā)設計花費：（67 140）×10%＝21（萬余元）

　　加計額度：（67 140）×20%＝41（萬余元）

　　運營應交稅費：189×600÷3400＝33（萬余元）

　　扣減新項目累計：67 140 21 41 33＝302（萬余元）

　　增值率為：（600-302）÷302=99%

　　鋪面應繳土增為：（600-302）×40%-302×5%=104(萬余元)

　　該房產開發(fā)公司應交納土增累計：149 104＝253（萬余元）

　　計劃方案二、鋪面和住房分類匯總土增

　　總扣減新項目額度為：（600 1260）×（1 20% 10%） 189＝2607（萬余元）；

　　增值率為：（3400-2607）÷2607＝30%；

　　鋪面應繳土增為：（3400-2607）×600÷3400×30%＝42（萬余元）

　　住房應繳土增為：（3400-2607）×2800÷3400×30%＝196（萬余元）；

　　該房產開發(fā)公司應交納土增累計：42 196=238（萬余元）。

　　由此可見，該房產開發(fā)公司采用計劃方案二減少了連體衣樓鋪面一部分的增值率，防止了鋪面可用40%之上的征收率，少交納土增十五萬元（253-238）。因而，該房產開發(fā)公司應采用計劃方案二開展籌劃更劃算。