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項(xiàng)目成本開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)間接性費(fèi)用包括哪些

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)間接成本一般有以下幾點(diǎn).

(一)行政部門(mén)管理費(fèi)用

此項(xiàng)成本是立即從業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的管理人員及單位所產(chǎn)生的工資薪金所得、福利費(fèi)、折舊、維修費(fèi)、招待費(fèi)、水電氣、福利費(fèi)用、接待費(fèi)、通信費(fèi)、旅差費(fèi)、保安人員附加費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)費(fèi)等費(fèi)用.

(二)工程管理費(fèi)

此項(xiàng)成本是所開(kāi)發(fā)規(guī)劃直接發(fā)生的工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編寫(xiě)審批費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、合同書(shū)外獎(jiǎng)賞等間接成本.

(三)過(guò)渡房攤銷費(fèi)

過(guò)渡房攤銷費(fèi)是指由開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)商品或已有房子用以安裝被拆遷人的攤銷費(fèi)或折舊,但是目前也有一些企業(yè)租賃住房來(lái)安裝被拆遷人,所收取的房屋租金也應(yīng)當(dāng)記入過(guò)渡房攤銷費(fèi)學(xué)科.租賃房子必須按被拆遷人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修費(fèi)用、工程項(xiàng)目改造費(fèi)、走線費(fèi)等有關(guān)開(kāi)支然后由開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)企擔(dān)負(fù)一部分也應(yīng)當(dāng)記入本科目.

(四)項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)備修建費(fèi)

此項(xiàng)成本是所開(kāi)發(fā)規(guī)劃直接發(fā)生的宣傳設(shè)備及發(fā)布費(fèi)、市場(chǎng)銷售自然環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)、樣板房等費(fèi)用間接成本.

(五)遞延所得稅借款費(fèi)用

遞延所得稅借款費(fèi)用包含:立即用以項(xiàng)目實(shí)施所借入資金的利息費(fèi)用、折扣率或股權(quán)溢價(jià)攤銷費(fèi)和協(xié)助花費(fèi),以及因外匯貸款而出現(xiàn)匯兌差額.在其中,因貸款而造成的協(xié)助花費(fèi)也包括服務(wù)費(fèi)等.

(六)物業(yè)管理服務(wù)健全費(fèi)

未售賣的房屋產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)公司全部,物業(yè)管理公司入駐后,必須承租人交納物業(yè)管理費(fèi)用,房地產(chǎn)商做為未售房屋產(chǎn)權(quán)證明人,就得一部分承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用,及其對(duì)于服務(wù)設(shè)施不健全,應(yīng)該給物業(yè)管理公司付款的一部分補(bǔ)助花費(fèi).

項(xiàng)目成本處于什么種類學(xué)科

項(xiàng)目成本歸屬于成本類科目,他在期終必須結(jié)轉(zhuǎn)到庫(kù)存商品的,資產(chǎn)負(fù)債表中沒(méi)有直接體現(xiàn)成本費(fèi)費(fèi)用類科目.

項(xiàng)目成本一般適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),類似制造業(yè)企業(yè)的"產(chǎn)品成本"學(xué)科,其賬戶結(jié)構(gòu)也類似.

項(xiàng)目成本就是指組成房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品賣出要求的所有資金投入及包含平攤的配套設(shè)施費(fèi)、自然環(huán)境綠化費(fèi)和外管道網(wǎng)等所有花費(fèi).

組成要素

1.土地使用權(quán)出讓金

我國(guó)以土地資源使用者真實(shí)身份,將一定年限內(nèi)的土地所有權(quán)有償服務(wù)出交給土地資源使用人.土地資源使用人付款土地出讓的估計(jì)可以參照政府部門(mén)早期轉(zhuǎn)讓的類似土地的土地出讓金金額然后進(jìn)行時(shí)長(zhǎng)、地區(qū)、主要用途、沿街情況、建筑密度、土地出讓年限、周邊環(huán)境情況及土地現(xiàn)狀等多種因素的調(diào)整獲得;也可根據(jù)所在地市人民政府出臺(tái)的大城市基準(zhǔn)地價(jià)或均值標(biāo)定地價(jià),依據(jù)項(xiàng)目所在地段級(jí)別、主要用途、建筑容積率、使用期限等多種因素調(diào)整獲得.

2.征用土地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

(1)土地征用費(fèi).國(guó)家發(fā)展征收農(nóng)村土地承包產(chǎn)生費(fèi)用主要包括土地征用補(bǔ)償、人力資本安置補(bǔ)助費(fèi)用、水利建設(shè)工程檢修平攤、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、農(nóng)用地墾復(fù)股票基金、征收土地管理費(fèi)用等.鄉(xiāng)下土地征用費(fèi)的估計(jì)可以參照我國(guó)與地方相關(guān)規(guī)定開(kāi)展.

(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi).城鄉(xiāng)地域,國(guó)家及當(dāng)?shù)卣梢砸勒辗ǘl件,將國(guó)有制儲(chǔ)備土地或已經(jīng)由企、工作單位或者個(gè)人所使用的土地交易給房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和別的項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)用.因出讓土地使原商業(yè)用地單位或者個(gè)人導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失,新商業(yè)用地企業(yè)應(yīng)按規(guī)定給予賠償.它其實(shí)包含兩大類花費(fèi),即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi).

3.前期工程費(fèi)

主要包含:(1)新項(xiàng)目規(guī)劃的、設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目可行性需要花費(fèi).一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定比例估計(jì).一般規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)用為建安工程費(fèi)的3%上下,水文水利地質(zhì)勘查費(fèi)可依據(jù)需要任務(wù)量融合相關(guān)資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估計(jì).

(2)"三通一平"等土地資源開(kāi)發(fā)成本.主要包含地面上原來(lái)房屋建筑、建筑物拆除費(fèi)用、平整場(chǎng)地費(fèi)和試壓、插電、通道費(fèi)用等.這筆費(fèi)用也可以根據(jù)實(shí)際工作量,參考相關(guān)收費(fèi)規(guī)范估計(jì).

4.建安工程費(fèi)

它指的是立即用以建安工程的建設(shè)總成本費(fèi)用.包括建設(shè)工程費(fèi)(工程建筑、特別工程裝修費(fèi))、及設(shè)備安裝工程費(fèi)(給水排水、電氣照明、家用電梯、中央空調(diào)、天燃?xì)夤艿?、消防安全、避雷、弱電安裝等設(shè)施安裝及)及其室內(nèi)裝修工程費(fèi)等.在可行性分析環(huán)節(jié),建安工程費(fèi)可采取模塊估算法、企業(yè)指標(biāo)值估算法、工程量清單類似匡優(yōu)化算法、概算指標(biāo)估算法及其類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估計(jì).

5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

它又被稱為紅線內(nèi)施工費(fèi),包含供電、供電系統(tǒng)、氣路、路面、園林綠化、污水處理、排水渠、通訊器材、環(huán)境衛(wèi)生等工程費(fèi)用,一般采用企業(yè)指標(biāo)值估算法進(jìn)行計(jì)算.

6.公共性配套設(shè)施費(fèi)

它主要包含不可以有償轉(zhuǎn)讓的研發(fā)小區(qū)里公共基礎(chǔ)設(shè)施所發(fā)生的開(kāi)支.其估計(jì)可以參照"建安工程費(fèi)"的估算方法.

7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

主要包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi).根據(jù)工程項(xiàng)目的復(fù)雜性和上述情況相關(guān)費(fèi)用估計(jì)的精確程度上,以以上1~6項(xiàng)總和為基準(zhǔn),按3%一5%測(cè)算.

8.開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)期內(nèi)稅金

開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目投資估算應(yīng)注意新項(xiàng)目在研發(fā)時(shí)所承擔(dān)的各種各樣稅費(fèi)和政府或相關(guān)部門(mén)征收花費(fèi).在一些一二線城市,這一部分花費(fèi)在研發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資組成中占有比較大比例.應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅.

因素

1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化危害新項(xiàng)目項(xiàng)目成本

經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化也會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商金錢(qián)上的重大損失,如市場(chǎng)的需求、消費(fèi)力、年利率、征收率、費(fèi)率等.因?yàn)閺目尚行缘叫聵潜P(pán)上市時(shí)間段內(nèi),銷售市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性比較大,消費(fèi)者對(duì)于戶型結(jié)構(gòu)及模塊的面積喜好也會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變.原先的市場(chǎng)細(xì)分上此類物業(yè)管理還需求量很高,而沒(méi)多久卻可能很多庫(kù)存積壓,免不了使長(zhǎng)期投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)地偏移預(yù)估.通脹階段,通貨膨脹,價(jià)錢(qián)全方位增漲,房地產(chǎn)業(yè)盡管具有一定的抵御通脹能力,但是其價(jià)格也是會(huì)增漲.因此人們手上所持有的貨幣供給量是一定的,那樣消費(fèi)力相對(duì)性降低,很有可能乏力付款日漸增值的房地產(chǎn)業(yè),可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的一個(gè)項(xiàng)目無(wú)法賣出而承擔(dān)責(zé)任.

2、法律法規(guī)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)危害新項(xiàng)目項(xiàng)目成本

法律政策風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)國(guó)家所處國(guó)內(nèi)國(guó)際政治環(huán)境變化及相關(guān)的相關(guān)政策法律調(diào)整(如金融政策和經(jīng)濟(jì)政策變化、土地使用體制改革、住房制度改革),導(dǎo)致地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商金錢(qián)上的損害.對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商危害更為直接地是金融政策和經(jīng)濟(jì)政策.就金融政策來(lái)講,推行緊的財(cái)政政策或是推行松的財(cái)政政策直接關(guān)系開(kāi)發(fā)人員和消費(fèi)者持有的資產(chǎn),危害工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與售賣,進(jìn)而影響到公司項(xiàng)目實(shí)施所需要的成本.如07年施行的一系列土地資源增值稅條例和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)方法,大大增加了房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目成本.

3、有關(guān)決策人員素養(yǎng)稍低增加項(xiàng)目成本

最先,在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中,從業(yè)項(xiàng)目考察,新項(xiàng)目計(jì)算的員工素質(zhì)廣泛不太高,依據(jù)這種工作人員指定新項(xiàng)目策劃來(lái)投資剖析,領(lǐng)導(dǎo)者難以做出決策管理決策,進(jìn)而造成了投資項(xiàng)目出錯(cuò),給公司帶來(lái)一定的損害,那些損害都記入公司的項(xiàng)目成本.次之,公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)領(lǐng)導(dǎo)者本身欠缺靈敏的市場(chǎng)洞察力和戰(zhàn)略思維,對(duì)工程預(yù)估有誤,盲目跟風(fēng)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)盲目跟風(fēng)基本建設(shè),導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施后無(wú)法售賣或者在售賣后無(wú)法獲得預(yù)期目標(biāo),促使成本費(fèi)無(wú)法撤回或取回速率比較慢.

計(jì)算范疇及相關(guān)費(fèi)用處理方法

1、本科目計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地資源、房子、服務(wù)設(shè)施和代建工程的研發(fā)時(shí)所所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用.公司對(duì)出租房屋做裝飾及補(bǔ)充房間內(nèi)設(shè)備而造成的出租房屋工程項(xiàng)目開(kāi)支,還在本科目計(jì)算.租賃開(kāi)發(fā)產(chǎn)品業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中所發(fā)生的按月計(jì)提租賃開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷費(fèi)等,可以直接記入"其他業(yè)務(wù)成本"學(xué)科,未通過(guò)本科目計(jì)算.

公司為開(kāi)展資金籌資等營(yíng)銷活動(dòng)而造成的利息費(fèi)用,及企業(yè)行政主管部門(mén)為機(jī)構(gòu)及管理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而造成的期間費(fèi)用,可作為成本費(fèi)用,立即計(jì)入當(dāng)期損益,沒(méi)有在本科目計(jì)算.

2、公司在土地資源、房子、服務(wù)設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用,包含征用土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接成本等.公司所發(fā)生的征用土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)與建筑安裝工程費(fèi)等,歸屬于直接成本,立即記入本科目(相關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中);應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接成本,先要在"開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)間接成本"學(xué)科開(kāi)展核算,月末,再按一定的分派規(guī)范分派記入相關(guān)的研發(fā)生產(chǎn)成本.

3、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司經(jīng)營(yíng)管理特性,挑選本公司的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本核算流程.本科目應(yīng)按照項(xiàng)目成本的類型,如"土地規(guī)劃"、"房子開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)"、"服務(wù)設(shè)施開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)"和"代建工程開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)"等設(shè)定明細(xì)分類賬,并且在明細(xì)分類賬下,按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目開(kāi)展明細(xì)核算.

項(xiàng)目成本開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)間接性費(fèi)用包括哪些?項(xiàng)目成本處于什么種類學(xué)科的問(wèn)題也告一段落了,我再嚴(yán)格執(zhí)行一次,項(xiàng)目成本歸屬于成本類科目,他在期終必須結(jié)轉(zhuǎn)到庫(kù)存商品的,資產(chǎn)負(fù)債表中沒(méi)有直接體現(xiàn)成本費(fèi)費(fèi)用類科目.項(xiàng)目成本一般適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),類似制造業(yè)企業(yè)的"產(chǎn)品成本"學(xué)科,其賬戶結(jié)構(gòu)也類似.